Fiador de Aluguel: Como funciona?

A fiança de aluguel é uma das garantias mais comuns nos contratos de locação, desempenhando um papel fundamental para assegurar que o locador receberá os pagamentos, mesmo em caso de inadimplência do locatário. 

Prevista no inciso II do  artigo 37 da Lei nº 8.245/91, a fiança traz uma série de responsabilidades e direitos tanto para o fiador quanto para as partes envolvidas na locação. 

Neste artigo, vamos explicar como funciona a fiança no aluguel, os requisitos para ser fiador, suas responsabilidades, as situações em que pode ser encerrada e os cuidados necessários para evitar problemas futuros. 

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O que é a fiança no contrato de locação?

A fiança é uma garantia em que uma terceira pessoa, o fiador, assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos contratuais caso o locatário não os cumpra. 

Trata-se de uma das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, que também contempla outras opções, como caução, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

A fiança é prevista no inciso II do artigo 37 da Lei nº 8.245/91, confira:

Art. 37 da Lei nº 8.245/91. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

II – fiança;

Nos contratos com fiança, a responsabilidade do fiador pode abranger alugueis, taxas, multas e eventuais custos judiciais, dependendo do que for estipulado no contrato.

Quais são os requisitos e condições para ser fiador?

Para ser aceito como fiador, o indivíduo precisa atender a determinados critérios, geralmente definidos pelo locador. 

Dentre os requisitos mais comuns estão:

• Capacidade financeira: o fiador deve comprovar renda suficiente para arcar com as obrigações locatícias, caso seja necessário.
• Propriedade de bens imóveis: em muitos casos, é exigido que o fiador possua um imóvel registrado em seu nome, como forma de garantia adicional.
• Residir na mesma localidade do imóvel alugado: algumas locações impõem essa exigência para facilitar eventuais ações judiciais.

Essas condições não estão expressamente previstas na lei, mas são práticas usuais no mercado imobiliário.

Quais são as responsabilidades do fiador?

O fiador responde pelas obrigações contratuais do locatário, que incluem:

• Pagamentos de alugueis e encargos: caso o locatário deixe de cumprir suas obrigações, o fiador deve quitar os valores em atraso.
• Multas e taxas contratuais: se houver cláusulas prevendo multas por descumprimento de contrato, estas também podem ser cobradas do fiador.
• Custas processuais: em ações judiciais envolvendo a inadimplência, o fiador pode ser responsabilizado pelos custos judiciais.

O fiador pode renunciar à responsabilidade?

O fiador pode solicitar a exoneração da fiança, mas essa exoneração só será efetiva para obrigações futuras e será válida 60 dias após a notificação do credor.

Conforme disposto no artigo 835 do Código Civil: 

Art. 835, CC. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Assim, ele continua responsável pelas dívidas acumuladas durante o período em que atuou como fiador.

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Em quais situações a fiança pode ser encerrada?

O fiador pode encerrar sua responsabilidade nas seguintes situações:

• Término do contrato: com o fim do contrato original de locação, a responsabilidade do fiador se extingue.
• Renúncia do fiador: é possível que o fiador solicite judicialmente a exoneração de sua obrigação. Neste caso, a responsabilidade se mantém por mais 60 dias após a notificação, conforme prevê o artigo 835 do Código Civil.
• Cláusulas de prorrogação: na ausência de cláusula expressa no contrato, o fiador não responde por obrigações decorrentes de prorrogações automáticas do contrato.

Quais cuidados o fiador deve tomar?

Advogados que assessoram fiadores devem orientá-los a:

• Ler atentamente as cláusulas contratuais e identificar possíveis abusos.
• Solicitar limites de responsabilidade no contrato, evitando obrigações desproporcionais.
• Verificar a possibilidade de substituir a fiança por outra modalidade de garantia, caso a relação locatícia evolua para uma renovação.

Como funciona a execução contra o fiador?

A execução contra o fiador ocorre quando ele é chamado a responder pelas obrigações do devedor principal em virtude da sua previsão no contrato de locação. 

Desse modo, o fiador assume a responsabilidade de satisfazer o débito caso o devedor principal não o faça.

Veja o resumo do procedimento:

Constituição da fiança

Texto Legal:

Art. 819, CC. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

A fiança deve ser estabelecida por escrito, conforme o artigo 819 do Código Civil.

Geralmente, ela está presente em um contrato principal ou em um documento distinto, sendo essencial que este esclareça de forma precisa os limites e as condições da garantia.

Inadimplemento do devedor principal

Para que o fiador seja acionado, o devedor principal deve estar inadimplente. 

O credor geralmente deve demonstrar que tentou obter o pagamento junto ao devedor principal antes de acionar o fiador, a menos que o contrato de fiança disponha de forma diversa.

Notificação do fiador

Antes da execução, o fiador pode ser notificado para cumprir a obrigação de forma amigável. 

Execução judicial

Se o fiador não cumprir a obrigação espontaneamente, o credor poderá ajuizar uma ação de execução, desde que possua um título executivo (extrajudicial ou judicial).

• Títulos executivos extrajudiciais: podem ser contratos de locação com cláusula expressa de fiança e assinatura do fiador, notas promissórias, cheques, entre outros.
• Títulos judiciais: decisões transitadas em julgado condenando o devedor principal e, eventualmente, o fiador.

Defesas do fiador

O fiador pode apresentar embargos à execução ou contestação, dependendo do caso, alegando, por exemplo:

• Excesso de execução (o valor cobrado é superior ao devido);
• Falta de liquidez, certeza ou exigibilidade do título;
• Benefício de ordem (art. 827 do CC), que permite ao fiador exigir que o credor primeiro busque bens do devedor principal, salvo renúncia expressa ou disposição em contrário no contrato.

Penhora e alienação de bens

Se o fiador não pagar, seus bens poderão ser penhorados e vendidos em hasta pública para saldar a dívida. 

É importante destacar: em obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação, o bem de família do fiador pode ser penhorado. 

Assim dispõe o art. 3°, VII da Lei n° 8.009/1990:

Art. 3º da Lei n° 8.099/1990. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.    

Solidariedade do fiador

Texto Legal:

Art. 828 CC. Não aproveita este benefício ao fiador:

II – se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

A solidariedade do fiador está prevista no art. 828, II, do Código Civil, que determina que o fiador não tem direito ao benefício de ordem se assumir a obrigação como principal pagador ou devedor solidário.

Isso significa que, se o contrato estabelecer expressamente a solidariedade, o credor pode cobrar diretamente o fiador, sem precisar buscar primeiro o devedor principal.

A importância do fiador: segurança e responsabilidade na relação locatícia

O fiador é peça-chave na relação locatícia, representando uma forma segura de garantia para o locador e uma opção acessível para o locatário. 

Contudo, a fiança exige atenção aos aspectos legais, especialmente quanto às condições do contrato e às responsabilidades assumidas. 

O advogado(a) deve avaliar a situação específica e orientar sobre os direitos e deveres aplicáveis, assegurando que todas as partes estejam juridicamente protegidas.

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