Modelo de Contrato de Locação Residencial 

O contrato de locação residencial é um documento essencial para formalizar o acordo entre o locador e o locatário. Ele estabelece, de forma clara e objetiva, os direitos e deveres de ambas as partes, evitando conflitos futuros. 

Seja para garantir a proteção do proprietário, ao assegurar o pagamento e a conservação do imóvel, ou para assegurar os direitos do inquilino, como o uso pacífico da propriedade, a importância desse contrato não pode ser subestimada. 

No entanto, a elaboração de um contrato bem estruturado, que cubra todos os aspectos legais, pode ser um desafio para muitos advogados. Assim, nossa equipe decidiu elaborar esse modelo de Contrato de Locação Residencial completo para te ajudar.

Contrato de Locação Residencial: Modelo

Contrato de Locação Residencial

LOCADOR: [Nome Completo do Locador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].

LOCATÁRIO: [Nome Completo do Locatário], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].

1. Do Objeto do Contrato:

1.1 O presente contrato tem por objeto a locação do imóvel residencial, localizado no endereço especificado, situado em área urbana, destinado exclusivamente à moradia do locatário e de seus familiares.

1.2 O imóvel será utilizado unicamente como residência, sendo vedada sua utilização para fins comerciais ou quaisquer outros fins que não sejam estritamente residenciais.

1.3 O locador se compromete a entregar o imóvel em boas condições de habitabilidade, em conformidade com os artigos 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), responsabilizando-se por reparos estruturais que se façam necessários durante a vigência do contrato.

1.4 O locatário se obriga a utilizar o imóvel de maneira adequada e prudente, responsabilizando-se por todas as despesas relacionadas à manutenção do imóvel, incluindo reparos de pequeno porte, bem como pelo pagamento das taxas de condomínio, IPTU e serviços públicos como água, energia elétrica e gás.

2. Valor do Aluguel e Forma de Pagamento

2.1. O aluguel mensal do imóvel objeto deste contrato será de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), conforme estipulado entre as partes, devendo ser pago pelo locatário até o quinto dia útil de cada mês.

2.2. O pagamento do aluguel será realizado exclusivamente por meio de depósito bancário em conta corrente a ser especificada pelo locador, cujos dados bancários serão fornecidos ao locatário no início da vigência deste contrato.

2.3. O locatário deverá enviar comprovante de depósito ao locador por meio de e-mail ou outro meio de comunicação previamente acordado entre as partes, de modo a garantir o registro e a comprovação do pagamento realizado.

2.4. Na hipótese de atraso no pagamento do aluguel, incidirá sobre o valor devido multa moratória de 10% (dez por cento) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die, além de correção monetária pelo índice oficial estipulado pelas partes ou, na ausência de estipulação, pelo índice oficial de inflação vigente.

2.5. O não pagamento do aluguel nos prazos e formas estipuladas nesta cláusula configura inadimplemento contratual, podendo o locador tomar as medidas legais cabíveis para a cobrança dos valores devidos, inclusive a ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

2.6. O valor do aluguel poderá ser reajustado anualmente, conforme índice previamente acordado entre as partes, ou, na ausência de acordo, conforme índice oficial de inflação vigente, nos termos da legislação aplicável.

3. Prazo de Duração e Renovação

3.1 O presente contrato de locação terá a duração de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de sua assinatura, conforme estipulado pelas partes, e se regerá pelas disposições da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato).

3.2 Findo o prazo estipulado no item 3.1, o contrato será automaticamente renovado por igual período, ou seja, mais 24 (vinte e quatro) meses, nas mesmas condições previstas neste instrumento, salvo se qualquer das partes manifestar, por escrito, seu desinteresse na renovação, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias do término do prazo original ou de qualquer de suas renovações subsequentes.

3.3 A manifestação de desinteresse na renovação do contrato deverá ser realizada por meio de notificação escrita, enviada por qualquer meio que permita a comprovação de seu recebimento pela outra parte, como carta registrada com aviso de recebimento (AR), e-mail com confirmação de leitura ou outro meio eletronicamente verificável.

3.4 A ausência de manifestação de qualquer das partes quanto ao desinteresse na renovação do contrato no prazo estipulado no item 3.2 implicará na automática prorrogação do contrato por mais 24 (vinte e quatro) meses, conforme as condições originariamente pactuadas.

3.5 Eventuais alterações nas condições de renovação, incluindo reajustes no valor do aluguel e outras modificações contratuais, deverão ser negociadas e acordadas entre as partes antes do término do prazo vigente e formalizadas por meio de aditivo contratual.

Base legal: Art. 46, §1º, da Lei 8.245/91.

4. Responsabilidades do Locatário

4.1. O Locatário será responsável por todas as despesas relacionadas à manutenção do imóvel durante o período de vigência deste contrato. Essas despesas incluem, mas não se limitam a, reparos de pequeno porte, tais como consertos de torneiras, fechaduras, interruptores, tomadas e qualquer outro reparo necessário para a conservação do imóvel em condições adequadas de uso, conforme disposto no Art. 23, IV, da Lei 8.245/91.

4.2. O Locatário também deverá arcar com todas as taxas de condomínio, incluindo despesas ordinárias e extraordinárias, que sejam de sua responsabilidade, conforme previsto no Art. 23, V, da Lei 8.245/91.

4.3. Além das despesas mencionadas, o Locatário será responsável pelo pagamento integral do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), devendo efetuar o pagamento nas datas aprazadas pelos órgãos competentes, nos termos do Art. 23, VIII, da Lei 8.245/91.

4.4. O Locatário deverá pagar todos os serviços públicos utilizados no imóvel, incluindo, mas não se limitando a, água, energia elétrica e gás, devendo realizar os pagamentos diretamente às concessionárias responsáveis por esses serviços, conforme estipulado no Art. 23, VII, da Lei 8.245/91.

4.5. Em caso de inadimplemento de qualquer das despesas mencionadas nas cláusulas 4.1 a 4.4, o Locatário será considerado em mora, podendo o Locador adotar as medidas legais cabíveis para a cobrança dos valores devidos, incluindo a aplicação de multa, juros de mora e correção monetária, conforme previsto em lei e nas condições estabelecidas neste contrato.

5. Responsabilidades do Locador

5.1. O Locador se compromete a entregar o imóvel objeto deste contrato em boas condições de habitabilidade, garantindo que o mesmo esteja apto para o uso residencial imediato pelo Locatário e seus familiares, conforme previsto no Art. 22, I, da Lei 8.245/91.

5.2. O Locador se obriga a realizar todos os reparos estruturais que se façam necessários durante o período de vigência deste contrato, incluindo, mas não se limitando a, consertos em alvenaria, telhado, parte elétrica e hidráulica, desde que os danos não sejam decorrentes de uso inadequado ou negligência por parte do Locatário, conforme estipulado no Art. 22, II, da Lei 8.245/91.

5.3. No caso de necessidade de reparos estruturais, o Locatário deverá notificar o Locador por escrito, detalhando a natureza do problema e a urgência do reparo. O Locador terá um prazo máximo de 30 (trinta) dias para iniciar as devidas providências, salvo nos casos de urgência, onde o prazo será reduzido para 10 (dez) dias.

5.4. Caso o Locador não cumpra com a obrigação de realizar os reparos estruturais no prazo estipulado, o Locatário poderá, após notificação prévia, realizar os reparos necessários e descontar o valor correspondente dos próximos alugueis, mediante apresentação de orçamentos e recibos comprobatórios.

5.5. O Locador não será responsável por reparos decorrentes de mau uso ou danos causados pelo Locatário, seus familiares, visitantes ou prestadores de serviços contratados pelo Locatário.

5.6. A entrega do imóvel em boas condições de habitabilidade será comprovada mediante a assinatura do Termo de Vistoria, que deverá ser elaborado no ato da entrega das chaves e anexado ao presente contrato.

6. Rescisão Antecipada pelo Locatário

6.1. O LOCATÁRIO poderá rescindir antecipadamente o presente contrato de locação, desde que comunique o LOCADOR com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, por meio de notificação escrita.

6.2. No caso de rescisão antecipada, conforme previsto no item 6.1, o LOCATÁRIO estará sujeito ao pagamento de multa compensatória, correspondente ao valor de 3 (três) meses de aluguel, conforme estipulado no Art. 4º, caput, da Lei nº 8.245/1991.

6.3. A multa mencionada no item 6.2 será devida de forma proporcional ao período restante do contrato, caso a rescisão ocorra antes do término do prazo pactuado de 24 (vinte e quatro) meses.

6.4. A notificação de rescisão antecipada deverá ser enviada ao endereço do LOCADOR especificado no contrato, ou por meio eletrônico, desde que haja confirmação de recebimento por parte do LOCADOR.

6.5. O pagamento da multa compensatória deverá ser efetuado pelo LOCATÁRIO no prazo de até 10 (dez) dias úteis após a entrega do imóvel ao LOCADOR, juntamente com a devolução das chaves e a assinatura do termo de vistoria de desocupação.

6.6. O LOCATÁRIO deverá devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, conforme descrito no laudo de vistoria inicial, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal do bem.

6.7. O LOCADOR se compromete a emitir um recibo de quitação da multa e demais encargos no prazo de até 5 (cinco) dias úteis após o pagamento integral pelo LOCATÁRIO.

6.8. Caso o LOCATÁRIO não cumpra com as obrigações de pagamento de multa e devolução do imóvel nas condições estipuladas, o LOCADOR terá o direito de buscar a reparação judicial, incluindo a cobrança de eventuais danos e prejuízos causados.

6.9. A rescisão antecipada não exime o LOCATÁRIO das obrigações pendentes até a data de efetiva desocupação do imóvel, incluindo o pagamento de aluguel, taxas de condomínio, IPTU e demais encargos previstos no presente contrato.

7. Multa por Atraso no Pagamento

7.1. Em caso de atraso no pagamento do aluguel, será aplicada uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, conforme estipulado no artigo 23, §1º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

7.2. Além da multa mencionada na sub-cláusula 7.1, incidirão sobre o valor do aluguel em atraso juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, até a data do efetivo pagamento.

7.3. O valor do aluguel em atraso será também corrigido monetariamente com base no índice oficial aplicável, conforme estipulado pela legislação vigente.

7.4. Os encargos decorrentes do atraso no pagamento, incluindo a multa, os juros de mora e a correção monetária, serão devidos independentemente de notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, bastando o simples decurso do prazo estabelecido para o pagamento.

7.5. O não pagamento do aluguel e dos encargos mencionados nas sub-cláusulas anteriores por um período superior a 30 (trinta) dias consecutivos poderá ensejar a rescisão do contrato por parte do locador, com a consequente desocupação do imóvel pelo locatário, sem prejuízo das penalidades cabíveis e da cobrança dos débitos em aberto.

8. Garantia Locatícia

8.1. O LOCATÁRIO se obriga a fornecer uma das garantias previstas no Art. 37 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), a ser especificada e detalhada no presente contrato.

8.2. As modalidades de garantia locatícia disponíveis são as seguintes:

8.2.1. Caução: Poderá ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Se em dinheiro, o valor deverá ser depositado em caderneta de poupança, conforme previsto no § 2º do Art. 38 da Lei nº 8.245/91, sendo devolvido ao LOCATÁRIO ao término da locação, acrescido dos rendimentos, desde que não haja pendências a serem quitadas.

8.2.2. Fiança: O LOCATÁRIO poderá apresentar um fiador que, necessariamente, deve comprovar capacidade financeira para arcar com as obrigações do contrato em caso de inadimplemento do LOCATÁRIO. A responsabilidade do fiador deverá ser solidária e não subsidiária, conforme disposto no Art. 39 da Lei nº 8.245/91.

8.2.3. Seguro de Fiança Locatícia: O LOCATÁRIO poderá contratar um seguro de fiança locatícia, cujo custo será de sua responsabilidade. Este seguro deverá cobrir, no mínimo, os valores de aluguéis e encargos locatícios, conforme a apólice específica.

8.2.4. Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento: O LOCATÁRIO poderá ceder fiduciariamente ao LOCADOR quotas de fundo de investimento, obedecendo às normas regulamentares do mercado financeiro e de capitais. Esta modalidade de garantia deverá ser formalizada por meio de instrumento público ou particular, nos termos da legislação aplicável.

8.3. A escolha da modalidade de garantia deverá ser feita pelo LOCATÁRIO no ato da assinatura deste contrato e deverá ser especificada na cláusula correspondente. A ausência de indicação da modalidade de garantia resultará na impossibilidade de efetivação do contrato de locação.

8.4. Em caso de inadimplemento das obrigações contratuais pelo LOCATÁRIO, o LOCADOR poderá acionar a garantia prestada, independentemente de notificação ou aviso prévio, respeitando os procedimentos legais cabíveis para cada modalidade de garantia.

8.5. A substituição da garantia locatícia durante o período de vigência do contrato somente será permitida mediante acordo entre as partes e com a devida formalização por escrito, observando-se as mesmas condições e requisitos estabelecidos inicialmente.

8.6. A garantia locatícia prestada não poderá ser utilizada para cobrir despesas de natureza diversa das previstas neste contrato, sendo expressamente vedado o uso da mesma para compensar danos morais, lucros cessantes ou quaisquer outras indenizações que não sejam decorrentes do inadimplemento das obrigações locatícias estabelecidas.

9. Vistoria do Imóvel

9.1. Nos termos do Art. 22, V, da Lei 8.245/91, será realizada uma vistoria inicial no imóvel locado, na data da entrega das chaves ao LOCATÁRIO, com a elaboração de um laudo detalhado das condições do imóvel. Este laudo deverá abranger todos os aspectos físicos e estruturais do imóvel, incluindo, mas não se limitando a, pintura, pisos, instalações elétricas, hidráulicas, e demais itens de uso comum e exclusivo do imóvel.

9.2. O laudo de vistoria inicial deverá ser assinado por ambas as partes contratantes, LOCADOR e LOCATÁRIO, demonstrando a concordância sobre o estado do imóvel no início da locação. Uma cópia assinada deste laudo será entregue a cada uma das partes.

9.3. Da mesma forma, será realizada uma vistoria final no imóvel, na data de devolução das chaves pelo LOCATÁRIO, com a finalidade de comparar o estado do imóvel com o descrito no laudo de vistoria inicial. Esta vistoria final resultará em um laudo detalhado, que será igualmente assinado por ambas as partes.

9.4. Caso sejam identificadas diferenças significativas entre o estado do imóvel na vistoria inicial e na vistoria final, que não sejam decorrentes do uso normal e ordinário do imóvel, o LOCATÁRIO será responsável pelas reparações necessárias para restabelecer o imóvel às condições originalmente constatadas no laudo de vistoria inicial, conforme previsto nos artigos 23, inciso III, e 26 da Lei 8.245/91.

9.5. O LOCADOR compromete-se a entregar o imóvel em boas condições de habitabilidade e funcionamento, conforme descrito no laudo de vistoria inicial. Reparos estruturais que se façam necessários durante a vigência do contrato serão de responsabilidade do LOCADOR, conforme art. 22, inciso IV, da Lei 8.245/91.

9.6. Ambas as vistorias, inicial e final, deverão ser realizadas por profissionais habilitados e, preferencialmente, na presença de ambas as partes ou seus representantes legais, para assegurar a transparência e concordância nos procedimentos de inspeção do imóvel.

9.7. Em caso de discordância entre as partes sobre o conteúdo dos laudos de vistoria, poderá ser nomeado um perito neutro, de comum acordo entre as partes, cujo laudo será considerado definitivo para todos os fins de direito. As despesas decorrentes da nomeação deste perito serão divididas igualmente entre o LOCADOR e o LOCATÁRIO.

10. Uso Exclusivo para Residência

10.1 O imóvel objeto deste contrato será utilizado exclusivamente como residência pelo locatário e seus familiares, sendo vedada a utilização para qualquer fim comercial ou não residencial, em conformidade com o Art. 23, inciso II, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato).

10.2 O locatário compromete-se a não realizar no imóvel atividades que possam ser caracterizadas como comerciais, industriais, ou de prestação de serviços, bem como qualquer outra forma de uso que não se enquadre na finalidade estritamente residencial estipulada neste contrato.

10.3 Qualquer modificação na finalidade de uso do imóvel deverá ser previamente comunicada ao locador e dependerá de sua expressa autorização por escrito, além de estar sujeita às disposições legais aplicáveis.

10.4 O descumprimento desta cláusula pelo locatário configurará infração contratual, sujeitando-o às penalidades previstas neste contrato, incluindo, mas não se limitando, à rescisão contratual e aplicação de multa conforme estipulado no presente instrumento.

10.5 O locatário deverá observar todas as normas e regulamentos do condomínio, se houver, especialmente aquelas que dizem respeito ao uso residencial do imóvel, sob pena de responder pelas infrações cometidas e arcar com as respectivas penalidades impostas pelo condomínio.

11. Direito de Preferência

11.1. O LOCATÁRIO terá direito de preferência na compra do imóvel objeto deste Contrato de Locação Residencial, caso o LOCADOR decida vendê-lo durante a vigência do presente contrato, conforme disposto no Art. 27, caput, da Lei 8.245/91.

11.2. O LOCADOR deverá notificar o LOCATÁRIO, por escrito, acerca de sua intenção de vender o imóvel, especificando todas as condições da oferta, incluindo o preço e as condições de pagamento.

11.3. O LOCATÁRIO terá o prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir do recebimento da notificação mencionada na cláusula anterior, para manifestar, por escrito, seu interesse em exercer o direito de preferência na compra do imóvel, nas mesmas condições ofertadas pelo LOCADOR.

11.4. Caso o LOCATÁRIO não manifeste formalmente seu interesse na aquisição do imóvel dentro do prazo estipulado na cláusula 11.3, o LOCADOR estará livre para alienar o imóvel a terceiros, desde que observadas as mesmas condições de venda previamente informadas ao LOCATÁRIO.

11.5. Na hipótese de o LOCADOR vender o imóvel a terceiros sem observar o direito de preferência do LOCATÁRIO, este poderá exigir perdas e danos, além de ter a opção de, dentro do prazo de 6 (seis) meses, contado da data de alienação, haver para si o imóvel, depositando o preço e demais despesas do ato de aquisição, conforme estabelecido no Art. 33 da Lei 8.245/91.

11.6. A ausência de notificação, a falta de observância das condições de venda previamente informadas ao LOCATÁRIO, ou a não concessão do prazo estipulado na cláusula 11.3, implicará na nulidade da venda do imóvel, salvo se o LOCATÁRIO expressamente renunciar ao seu direito de preferência.

11.7. Todas as notificações e comunicações entre as partes deverão ser realizadas por escrito, preferencialmente por meio de carta registrada com aviso de recebimento ou outro meio que comprove a efetiva ciência da parte destinatária.

11.8. O direito de preferência do LOCATÁRIO não será aplicável caso a venda do imóvel seja realizada em decorrência de execução judicial ou extrajudicial, nos termos do Art. 32, inciso II, da Lei 8.245/91.

12. Sublocação e Cessão

12.1. A sublocação ou cessão do presente contrato de locação somente será permitida mediante autorização expressa e por escrito do Locador, conforme disposto no Art. 13, caput, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato).

12.2. Para a obtenção da autorização referida na cláusula 12.1, o Locatário deverá encaminhar ao Locador um pedido formal, contendo todas as informações pertinentes sobre o(s) sublocatário(s) ou cessionário(s) pretendidos, incluindo, mas não se limitando a, identificação completa, documentação pessoal e comprovação de capacidade financeira.

12.3. A autorização para sublocação ou cessão, quando concedida, deverá especificar os termos e condições sob os quais a sublocação ou cessão será realizada, incluindo a duração e quaisquer restrições adicionais que o Locador julgar necessárias para a preservação dos interesses e direitos previstos no presente contrato.

12.4. Na hipótese de sublocação ou cessão não autorizada por escrito pelo Locador, o Locatário estará sujeito às penalidades previstas na legislação aplicável, incluindo a possibilidade de rescisão imediata do contrato de locação, sem prejuízo das demais sanções cabíveis.

12.5. A autorização concedida para sublocação ou cessão não exime o Locatário de suas obrigações contratuais originais, permanecendo ele responsável solidariamente com o(s) sublocatário(s) ou cessionário(s) pelo cumprimento integral de todas as cláusulas e condições estabelecidas no presente contrato de locação.

13. Foro de Eleição

Fica eleito o foro da comarca onde se situa o imóvel objeto deste contrato de locação residencial para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios oriundos do presente contrato. Esta escolha de foro é feita em conformidade com o Art. 58, inciso II, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que permite às partes convencionar o foro de eleição para resolução de conflitos decorrentes da relação locatícia.

13.1. As partes, de comum acordo, renunciam a qualquer outro foro, por mais privilegiado que seja, comprometendo-se a submeter quaisquer questões judiciais referentes a este contrato exclusivamente ao foro ora eleito.

13.2. Esta cláusula de eleição de foro não impede as partes de buscar, de forma prévia e facultativa, a resolução de conflitos por meio de mediação ou arbitragem, desde que haja consenso entre locador e locatário quanto ao método alternativo de resolução de disputas, observando-se sempre a legislação aplicável.

13.3. Caso qualquer disposição desta cláusula seja considerada inválida ou inexequível por decisão judicial, tal decisão não afetará a validade das demais disposições, que permanecerão em pleno vigor e efeito.

   As partes concordam com as disposições acima e assinam o presente instrumento:
   

   CIDADE, DIA do MÊS do ANO
   

_________________________          _________________________
        Contratante                        Contratada
   

_________________________          _________________________
          Testemunha                       Testemunha

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Esse tipo de contrato é de suma importância para definir todas as regras da relação entre locador e locatário, prevenindo conflitos e protegendo os interesses de ambas as partes.

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