Modelo de Contrato de Locação Comercial

O contrato de locação é um instrumento essencial nas relações imobiliárias, garantindo segurança tanto ao locador quanto ao locatário. 

Ele define direitos e obrigações, detalhando pontos cruciais como valor do aluguel, prazo da locação, reajustes, responsabilidades sobre manutenção e conservação do imóvel, entre outros. 

Contudo, a elaboração desse tipo de contrato exige atenção aos detalhes e conformidade com a legislação vigente, especialmente com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Advogados que lidam com essa área precisam de agilidade e precisão para garantir a eficácia dos contratos. 

Por isso, disponibilizamos esse modelo de Contrato de Locação Comercial para te auxiliar.

Contrato de Locação Comercial: Modelo

Contrato de Locação Comercial

LOCADOR: [Nome Completo do Locador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].

LOCATÁRIO: [Nome Completo do Locatário], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado]. 

1. Do Objeto do Contrato

O presente contrato tem como objeto a locação do imóvel situado na [Endereço Completo do Imóvel], destinado exclusivamente ao desenvolvimento de atividades comerciais pelo LOCATÁRIO. O LOCATÁRIO utilizará o imóvel para suas operações empresariais, comprometendo-se a respeitar a destinação comercial do mesmo e a não utilizá-lo para fins residenciais ou outros fins não previstos neste contrato.

A locação inclui todas as áreas e instalações do imóvel, conforme descritas no laudo de vistoria anexo, que passa a fazer parte integrante deste contrato, sendo responsabilidade do LOCATÁRIO a conservação e manutenção das mesmas, incluindo a realização de reparos necessários para a continuidade das atividades comerciais.

2. Valor do Aluguel e Forma de Pagamento

2.1. O aluguel mensal pelo uso do imóvel objeto deste contrato será de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

2.2. O pagamento do aluguel deverá ser efetuado até o décimo dia útil de cada mês, sendo considerado como data de pagamento a data de efetiva disponibilidade dos valores na conta bancária indicada pelo locador.

2.3. O pagamento poderá ser realizado através de transferência bancária, depósito em conta corrente ou outro meio de pagamento que venha a ser acordado entre as partes, devendo o locador fornecer os dados necessários para a realização do pagamento.

2.4. Em caso de atraso no pagamento do aluguel, incidirá sobre o valor devido uma multa moratória de 2% (dois por cento), além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die, e correção monetária conforme o índice IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou outro índice oficial que venha a substituí-lo.

2.5. O locatário deverá notificar o locador sobre qualquer eventualidade que possa causar atraso no pagamento do aluguel, buscando uma solução amigável para evitar a aplicação das penalidades previstas na cláusula 2.4.

2.6. O comprovante de pagamento deverá ser enviado ao locador por meio eletrônico ou qualquer outro meio que venha a ser acordado entre as partes, no máximo até o dia subsequente ao pagamento.

2.7. O não pagamento do aluguel no prazo estipulado ensejará, além das penalidades mencionadas, a adoção de medidas judiciais cabíveis para a cobrança dos valores devidos e demais encargos decorrentes do inadimplemento.

3. Prazo de Vigência e Renovação

3.1. O presente contrato de locação comercial terá vigência de 36 (trinta e seis) meses, iniciando-se na data de sua assinatura pelas partes contratantes. Durante este período, o locatário terá o direito de utilizar o imóvel para o desenvolvimento de suas atividades comerciais conforme estabelecido neste contrato e em conformidade com a legislação aplicável.

3.2. A renovação deste contrato poderá ocorrer de forma automática por igual período de 36 (trinta e seis) meses, desde que ambas as partes manifestem sua concordância por escrito até 60 (sessenta) dias antes do término do prazo vigente. A manifestação de concordância deverá ser formalizada por meio de notificação escrita, que poderá ser entregue pessoalmente, via correio com aviso de recebimento ou por meio eletrônico, desde que seja possível comprovar o recebimento pela outra parte.

3.3. Caso uma das partes deseje alterar quaisquer termos do contrato para o período de renovação, deverá comunicar à outra parte sua intenção juntamente com a notificação de renovação. As partes deverão negociar de boa-fé para chegar a um acordo sobre as eventuais alterações, formalizando-as por meio de aditivo contratual.

3.4. Na ausência de manifestação expressa de qualquer das partes dentro do prazo estipulado na sub-cláusula 3.2, considerar-se-á que não há interesse na renovação automática do contrato, encerrando-se a locação ao final do prazo inicial de 36 (trinta e seis) meses, sem que haja necessidade de qualquer outra notificação ou formalidade adicional.

3.5. A renovação automática do contrato, conforme previsto nesta cláusula, não exime as partes de cumprir todas as obrigações e responsabilidades estabelecidas no presente contrato, incluindo, mas não se limitando, às obrigações de pagamento do aluguel, conservação do imóvel e pagamento das contas de consumo e tributos conforme estipulado nas demais cláusulas deste instrumento.

3.6. No caso de renovação automática, as condições estabelecidas no presente contrato permanecerão inalteradas, salvo se as partes acordarem diferentemente por escrito, respeitando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, conforme previsto nos artigos 421 e 422 do Código Civil Brasileiro.

4. Responsabilidade pela Conservação do Imóvel

4.1. O LOCATÁRIO compromete-se a conservar o imóvel locado, mantendo-o em bom estado durante toda a vigência deste Contrato, e a realizar, às suas expensas, todas as manutenções e reparos necessários ao pleno funcionamento e continuidade das atividades comerciais exercidas no local.

4.2. O LOCATÁRIO se responsabiliza por quaisquer danos ocasionados ao imóvel que não decorram do desgaste natural pelo uso, devendo, quando necessário, contratar serviços de reparo para restabelecer as condições originais do imóvel.

4.3. Ao final da vigência deste Contrato, o LOCATÁRIO deverá devolver o imóvel ao LOCADOR nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural decorrente do uso regular e legítimo do imóvel para as atividades comerciais estabelecidas.

4.4. O LOCATÁRIO não poderá realizar quaisquer modificações, reformas ou adaptações no imóvel sem a prévia e expressa autorização do LOCADOR, devendo apresentar um plano detalhado das alterações pretendidas e arcar integralmente com os custos dessas intervenções, caso autorizadas.

4.5. Em caso de reformas ou adaptações autorizadas, o LOCATÁRIO deverá assegurar que tais intervenções não comprometam a estrutura e segurança do imóvel, bem como obter todas as licenças e autorizações necessárias junto aos órgãos competentes.

4.6. O LOCATÁRIO fica obrigado a permitir o acesso do LOCADOR ou de seus representantes ao imóvel, mediante aviso prévio, para verificação das condições de conservação e para a realização de eventuais reparos de responsabilidade do LOCADOR.

4.7. O descumprimento das obrigações previstas nesta cláusula pelo LOCATÁRIO poderá ensejar a aplicação de penalidades previstas neste Contrato, incluindo, mas não se limitando, à retenção de valores relativos a reparos necessários em decorrência de mau uso ou negligência.

4.8. Em caso de descumprimento das normas de conservação previstas neste Contrato, o LOCADOR poderá, a seu critério, rescindir o presente Contrato, sem prejuízo da cobrança de multas e indenizações por eventuais danos causados ao imóvel.

5. Contas de Consumo

5.1. O LOCATÁRIO se responsabiliza integralmente pelo pagamento de todas as contas de consumo referentes ao imóvel objeto deste contrato, incluindo, mas não se limitando, a serviços de água, energia elétrica, internet, gás, telefone, bem como quaisquer outros serviços necessários para a operação de suas atividades comerciais.

5.2. O LOCADOR não se responsabiliza por qualquer interrupção nos serviços de contas de consumo mencionados na cláusula 5.1, independentemente do motivo, incluindo, mas não se limitando, a falhas técnicas, manutenção, inadimplência ou qualquer outro evento que possa causar a interrupção.

5.3. O LOCATÁRIO deve realizar os pagamentos das contas de consumo diretamente às respectivas concessionárias ou prestadoras de serviço, dentro dos prazos estabelecidos por estas, evitando assim qualquer interrupção que possa afetar suas atividades empresariais.

5.4. Em caso de inadimplência do LOCATÁRIO no pagamento das contas de consumo, este será o único responsável por quaisquer penalidades, multas, encargos financeiros, ou outras consequências advindas da falta de pagamento, não cabendo ao LOCADOR qualquer responsabilidade ou obrigação de intervir.

5.5. O LOCATÁRIO deve manter comprovantes de pagamento das contas de consumo pelo período mínimo de 12 (doze) meses, devendo apresentá-los ao LOCADOR sempre que solicitado, a fim de comprovar a adimplência com as obrigações descritas nesta cláusula.

5.6. Qualquer solicitação para instalação de novos serviços de consumo ou alteração nos serviços existentes deverá ser previamente autorizada pelo LOCADOR, sendo que os custos associados a tais ações serão de responsabilidade exclusiva do LOCATÁRIO.

6. Tributos e Encargos

6.1. O LOCADOR será responsável pelo pagamento de todos os tributos incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato, incluindo, mas não se limitando, ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), taxas de coleta de lixo e quaisquer outros tributos municipais, estaduais ou federais que venham a incidir direta ou indiretamente sobre o imóvel.

6.2. O LOCATÁRIO será responsável pelo pagamento de todas as contas de consumo relacionadas ao imóvel locado, incluindo, mas não se limitando, a água, energia elétrica, gás, internet, telefone e quaisquer outros serviços de consumo que venham a ser utilizados no imóvel durante a vigência deste contrato.

6.3. O LOCATÁRIO compromete-se a apresentar ao LOCADOR, sempre que solicitado, os comprovantes de pagamento das contas de consumo mencionadas na cláusula 6.2. O pedido de apresentação de tais comprovantes poderá ser feito por escrito, com antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis, e deverá ser atendido pelo LOCATÁRIO no prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis a contar do recebimento do pedido.

6.4. Na hipótese de atraso ou inadimplemento das contas de consumo por parte do LOCATÁRIO, o LOCADOR poderá, a seu critério, efetuar o pagamento das mesmas e exigir o reembolso do LOCATÁRIO, acrescido de correção monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês, a serem calculados pro rata die, além de eventuais despesas administrativas que venham a ser comprovadamente despendidas pelo LOCADOR para a regularização do débito.

6.5. O LOCATÁRIO deverá manter todos os comprovantes de pagamento das contas de consumo organizados e arquivados, para fins de eventual auditoria ou conferência pelo LOCADOR, pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos após a extinção deste contrato, conforme disposto no artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil Brasileiro.

6.6. Em caso de alteração na legislação tributária que transfira ao LOCATÁRIO a responsabilidade pelo pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel locado, as partes comprometem-se a renegociar as condições do presente contrato, de modo a reequilibrar as obrigações assumidas, observando os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

7. Reformas e Adaptações

7.1 Qualquer reforma ou adaptação no imóvel deverá ser previamente autorizada por escrito pelo LOCADOR. O LOCATÁRIO deverá submeter um pedido formal detalhando as alterações pretendidas, especificando a natureza das reformas ou adaptações, materiais a serem utilizados e o prazo estimado para conclusão. Somente após a obtenção dessa autorização, o LOCATÁRIO poderá iniciar as obras.

7.2 As benfeitorias necessárias, entendidas como aquelas que visam a conservação do imóvel ou a prevenção de sua deterioração, e as benfeitorias úteis, aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, poderão ser indenizáveis ao LOCATÁRIO ao término do contrato, conforme disposto nos artigos 96 e 578 do Código Civil Brasileiro. A indenização deverá ser acordada entre as partes, considerando os valores despendidos e o aumento do valor do imóvel em decorrência das benfeitorias realizadas.

7.3 As benfeitorias voluptuárias, definidas como aquelas que não aumentam o uso habitual do imóvel, mas apenas o embelezam, não serão indenizáveis e poderão ser retiradas pelo LOCATÁRIO ao final do contrato, desde que a remoção não cause danos ao imóvel. Caso os danos sejam inevitáveis, o LOCATÁRIO será responsável pela reparação dos mesmos, devendo restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural decorrente do uso.

7.4 Em caso de emergência que exija reparos imediatos para evitar danos maiores ao imóvel, o LOCATÁRIO deverá comunicar o LOCADOR com a maior brevidade possível, preferencialmente por escrito, justificando a necessidade de intervenção urgente. Caso não seja possível obter a autorização prévia do LOCADOR devido à urgência, o LOCATÁRIO poderá realizar os reparos necessários, devendo posteriormente apresentar todos os documentos comprobatórios das despesas realizadas para possível reembolso, se aplicável.

7.5 Todas as reformas e adaptações, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, deverão observar as normas de segurança, os códigos de construção locais e quaisquer regulamentações pertinentes. O LOCATÁRIO é responsável por obter todas as licenças e autorizações necessárias junto às autoridades competentes antes do início das obras.

7.6 O LOCADOR poderá, a seu critério, acompanhar e fiscalizar a execução das reformas e adaptações, a fim de garantir que as obras estejam sendo realizadas conforme o escopo autorizado e em conformidade com as normas legais e contratuais. O LOCATÁRIO deverá permitir o acesso do LOCADOR ou de seu representante ao imóvel durante a execução das obras, mediante aviso prévio razoável, para inspeção dos trabalhos em andamento.

8. Rescisão Antecipada

8.1. A rescisão antecipada do presente contrato por parte do LOCATÁRIO implicará no pagamento de multa proporcional ao tempo restante de contrato, calculada com base no valor de três aluguéis mensais, a ser paga ao LOCADOR, sem prejuízo das demais obrigações contratuais.

8.2. A multa mencionada na sub-cláusula 8.1 será calculada da seguinte forma: o valor de três aluguéis mensais será dividido pelo número total de meses do contrato (36 meses), e o resultado será multiplicado pelo número de meses restantes até o término do contrato. 

8.3. A multa de que trata a presente cláusula poderá ser objeto de negociação entre as partes, desde que haja acordo escrito formalizado entre LOCADOR e LOCATÁRIO, especificando os novos termos e condições da rescisão antecipada.

8.4. A presente cláusula não exclui a possibilidade de o LOCATÁRIO ser isento do pagamento da multa, caso o LOCADOR aceite a rescisão antecipada sem a necessidade de compensação financeira, devendo tal aceitação ser formalizada por escrito.

8.5. Em caso de rescisão antecipada por parte do LOCADOR, será devida ao LOCATÁRIO indenização equivalente ao valor de três aluguéis mensais, salvo se a rescisão ocorrer por motivo de infração contratual cometida pelo LOCATÁRIO, hipótese em que não será devida nenhuma indenização ao LOCATÁRIO.

8.6. Para fins de rescisão antecipada, as partes deverão notificar-se mutuamente, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, por escrito, especificando os motivos da rescisão e as condições acordadas para a mesma.

8.7. A rescisão antecipada não eximirá o LOCATÁRIO das responsabilidades relativas à conservação do imóvel, conforme estipulado na cláusula de conservação e manutenção, até a efetiva entrega do imóvel ao LOCADOR.

8.8. As partes acordam que o presente contrato poderá ser rescindido antecipadamente sem a aplicação de multa, caso ocorra alguma circunstância extraordinária ou imprevisível que torne impossível a continuidade das atividades comerciais no imóvel, desde que devidamente comprovada e aceita por ambas as partes.

9. Garantias Locatícias

9.1 O Locatário deverá fornecer uma das seguintes garantias locatícias, a qual será mantida durante todo o período de vigência deste contrato:

9.1.1 Caução: A caução poderá ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis, devendo ser equivalente a três vezes o valor do aluguel mensal. Caso a caução seja feita em dinheiro, o valor será depositado em caderneta de poupança, revertendo-se os juros em benefício do Locatário. Se a caução for realizada em bens imóveis, estes deverão estar livres de ônus e serem avaliados por profissional habilitado, cujo laudo deverá ser aprovado pelo Locador.

9.1.2 Fiança: O fiador deverá comprovar capacidade financeira, apresentando documentos que atestem sua idoneidade e solvência, a critério do Locador. A fiança será prestada por pessoa física ou jurídica, sendo que o fiador responderá solidariamente por todas as obrigações contratuais do Locatário.

9.1.3 Seguro de Fiança Locatícia: O seguro de fiança locatícia será contratado pelo Locatário junto a seguradora de sua escolha, desde que aprovada pelo Locador, e deverá cobrir, no mínimo, os valores correspondentes a aluguéis, encargos e eventuais penalidades contratuais. O seguro deverá estar vigente durante todo o período do contrato e suas renovações, sendo que o Locatário deverá apresentar os comprovantes de pagamento das respectivas apólices ao Locador.

9.1.4 Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento: O Locatário poderá ceder fiduciariamente quotas de fundo de investimento, cujo valor de mercado seja suficiente para garantia das obrigações assumidas neste contrato. A cessão deverá ser formalizada por meio de instrumento público ou particular, com assinatura das partes e interveniência do administrador do fundo de investimento, e deverá prever a substituição ou complementação das quotas, caso estas sofram desvalorização que comprometa a garantia inicial.

9.2 A garantia escolhida pelo Locatário deverá ser formalizada no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da assinatura deste contrato. Caso o Locatário opte pela substituição da garantia durante a vigência do contrato, deverá solicitar autorização prévia e expressa do Locador, e providenciar a formalização da nova garantia no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a autorização.

9.3 A ausência de qualquer das garantias previstas nesta cláusula, bem como a falta de renovação ou manutenção das mesmas, será considerada inadimplemento contratual, sujeitando o Locatário às penalidades previstas neste contrato, incluindo a possibilidade de rescisão imediata por parte do Locador, sem prejuízo das demais sanções legais cabíveis.

10. Direito de Preferência

10.1. Em caso de venda do imóvel objeto deste contrato de locação comercial, o locatário terá o direito de preferência para aquisição do bem, conforme preceitua o artigo 27 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

10.2. O locador deverá notificar o locatário por escrito sobre a intenção de venda do imóvel, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias da data prevista para a alienação. Tal notificação deverá conter todas as condições da venda, inclusive o preço e a forma de pagamento.

10.3. O locatário deverá manifestar seu interesse em adquirir o imóvel no prazo máximo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento da notificação mencionada na sub-cláusula 10.2. A manifestação de interesse deverá ser feita por escrito, sob pena de perda do direito de preferência.

10.4. Caso o locatário manifeste interesse em adquirir o imóvel, o locador não poderá vendê-lo a terceiros em condições mais vantajosas do que aquelas mencionadas na notificação. Se o locador descumprir essa obrigação, o locatário poderá reivindicar a transferência de propriedade em seu favor, nas mesmas condições ofertadas ao terceiro, nos termos do artigo 33 da Lei do Inquilinato.

10.5. Se o locatário não manifestar interesse dentro do prazo estipulado na sub-cláusula 10.3, o locador estará livre para vender o imóvel a terceiros, sem prejuízo do cumprimento dos demais termos e condições deste contrato de locação.

10.6. O direito de preferência do locatário não se aplica em casos de venda judicial ou adjudicação do imóvel, conforme previsto no artigo 32 da Lei do Inquilinato.

10.7. A transferência do direito de preferência somente é permitida se houver anuência expressa do locador, não sendo admitida a cessão a terceiros sem a prévia e expressa autorização do proprietário do imóvel.

11. Disposições Gerais

11.1. Qualquer alteração ou aditamento ao presente contrato deverá ser feita por escrito e assinada por ambas as partes, sob pena de nulidade. Nenhuma modificação, mudança ou renúncia de qualquer das disposições deste contrato será válida, a menos que seja feita por escrito e assinada por ambas as partes, o locador e o locatário.

11.2. O não exercício de qualquer direito ou faculdade prevista neste contrato por qualquer das partes não implicará em renúncia ou novação dos mesmos. A omissão ou tolerância de uma das partes em exigir o estrito cumprimento de qualquer das cláusulas ou condições deste contrato não constituirá novação ou renúncia, nem afetará seus direitos, que poderão ser exercidos a qualquer tempo.

11.3. As disposições contidas nesta cláusula são independentes e não prejudicam ou limitam qualquer outro direito ou recurso disponível às partes, conforme estabelecido neste contrato ou pela legislação aplicável. 

11.4. Eventuais comunicações entre as partes relativas a este contrato deverão ser feitas por escrito e entregues pessoalmente ou enviadas por correio registrado, com aviso de recebimento, para os endereços constantes do preâmbulo deste contrato, salvo se as partes acordarem de forma diversa por escrito.

12. Foro

12.1. Fica eleito o foro da comarca onde se localiza o imóvel objeto deste contrato para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios decorrentes do presente Contrato de Locação Comercial, com renúncia expressa a qualquer outro foro, por mais privilegiado que seja.

12.2. As partes concordam que qualquer demanda judicial, medida cautelar ou qualquer outro procedimento jurídico que envolva a interpretação, cumprimento ou execução deste contrato será submetido exclusivamente ao foro da comarca mencionada no item 12.1.

12.3. A renúncia ao foro privilegiado aplica-se a todas as pessoas jurídicas ou físicas, partes deste contrato, e seus sucessores, a qualquer título, incluindo, mas não se limitando, a cessionários, sublocatários, ou demais intervenientes, que venham a ter qualquer direito ou obrigação decorrente deste instrumento.

12.4. Caso ocorra alteração na jurisdição ou divisão territorial que modifique o foro eleito, as partes concordam em manter o foro pertinente à nova jurisdição que abarcar a localização do imóvel, garantindo assim a continuidade da competência judiciária local. 

12.5. No caso de eventuais controvérsias sobre a interpretação do foro competente, prevalecerá o entendimento de que o foro eleito é aquele que melhor atende ao princípio da facilitação do acesso à justiça, conforme disposto no artigo 53, inciso III, alínea “a” do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).

12.6. A presente cláusula de foro não prejudica a possibilidade de resolução extrajudicial de conflitos, como a mediação ou arbitragem, desde que previamente acordadas entre as partes, respeitando o foro eleito como última instância de decisão judicial.

    As partes concordam com as disposições acima e assinam o presente instrumento:

    CIDADE, DIA do MÊS do ANO

_________________________          _________________________

        Contratante                        Contratada

_________________________          _________________________

          Testemunha                       Testemunha

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