Usucapião Extrajudicial: Como funciona e quais são os requisitos?

A usucapião extrajudicial, regulamentada pela Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), oferece uma alternativa célere e menos onerosa para a regularização de imóveis.

Este procedimento é realizado diretamente no cartório de registro de imóveis e se aplica a situações onde há consenso entre as partes e ausência de litígios.

A seguir, detalharemos o funcionamento, os requisitos e as etapas do procedimento. Acompanhe!

Adjudicação Compulsória: O que é e quando cabe essa ação?

O que é a usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é uma forma de aquisição de propriedade pela posse contínua de um bem, sem a necessidade de ajuizar uma ação judicial. 

Esse procedimento é realizado no cartório competente e regulamentado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), acrescido pelo Código de Processo Civil de 2015 e o Provimento nº 65/2017 do CNJ. 

Confira o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos:

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com (…)

Esse modelo visa facilitar o reconhecimento de propriedade para possuidores que atendem aos requisitos legais, promovendo maior agilidade e redução de custos em relação à via judicial.

Usucapião Coletiva: O que é, como funciona e quais são os requisitos?

Usucapião extrajudicial requisitos

Para que a usucapião extrajudicial seja viável, é necessário atender aos seguintes critérios:

• Posse contínua e pacífica: o possuidor deve exercer a posse do imóvel sem interrupções e sem contestação por terceiros.
• Prazo legal: o tempo de posse varia conforme a modalidade de usucapião aplicável (por exemplo, 5 anos para usucapião especial urbano, 10 anos para usucapião ordinário).
• Função social: o imóvel deve estar sendo utilizado para moradia ou produção, atendendo ao princípio da função social da posse.
• Concordância expressa dos envolvidos: não pode haver litígio quanto à posse do imóvel. Todos os proprietários e confrontantes (vizinhos) devem concordar formalmente.
• Ausência de registros impeditivos: o imóvel não pode ser público, e os registros cartoriais devem estar livres de restrições que inviabilizam o procedimento.

Como funciona o procedimento da usucapião extrajudicial?

O procedimento segue os seguintes passos:

Requerimento inicial: O possuidor apresenta o pedido no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, acompanhado de documentos comprobatórios.

Documentação exigida, conforme o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, são: 

• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e pelos confrontantes (vizinhos).
• Ata notarial de posse: lavrada por tabelião, comprova o tempo de posse do requerente e, se necessário, o de seus antecessores.
• Certidões negativas de ônus e débitos do imóvel.
• Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel.
• Declarações de testemunhas que comprovem o tempo de posse.
• Comprovantes de posse (contas de água, luz, entre outros).
• Justo título ou outros documentos: comprovam origem, continuidade, natureza e tempo da posse, pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.

Análise registral: O oficial do cartório verifica a regularidade da documentação e publica o edital, permitindo que terceiros se manifestem sobre o pedido.

Concordância das partes: Proprietários anteriores, confrontantes e eventuais interessados devem manifestar sua anuência por meio de declarações formais.

Registro da usucapião: Concluída a análise e verificada a ausência de impugnações, o cartório procederá ao registro da usucapião, formalizando o direito de propriedade em nome do requerente.

Quais são as vantagens da usucapião extrajudicial?

• Celeridade: em comparação a via judicial, o procedimento administrativo é significativamente mais rápido.
• Menor custo: evita as custas processuais e despesas com perícias judiciais.
• Desburocratização: dispensa a intervenção do Poder Judiciário, reduzindo formalidades.

Qual é o valor exigido para a solicitação de usucapião extrajudicial?

O valor para a solicitação de usucapião extrajudicial varia entre 5% e 20% do valor do imóvel, dependendo do caso específico. Esses custos incluem taxas do Registro de Imóveis e outros gastos.

Dicas práticas para advogados no procedimento de usucapião extrajudicial

Documentação completa e atualizada

Garanta que todos os documentos necessários estejam devidamente reunidos e atualizados. Isso inclui:

• Planta e memorial descritivo do imóvel: devem ser assinados por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e registrados no CREA ou CAU.
• Comprovantes de posse: reúna documentos que provem a posse mansa, pacífica e contínua, como contas de água, luz, IPTU ou declarações de vizinhos.
• Certidões negativas: inclua certidões de distribuição cível, criminal e fiscal para comprovar a inexistência de pendências judiciais ou tributárias que inviabilizam o procedimento.

Consulta prévia ao cartório de registro de imóveis

Antes de iniciar o processo, verifique se o imóvel possui registros impeditivos, como:

• Pendências jurídicas: averbações de penhora, hipoteca ou outros gravames.
• Indisponibilidade do bem: certifique-se de que não há restrições legais que impeçam a transferência da propriedade.

Essa consulta inicial pode evitar a devolução do pedido por parte do cartório.

Escolha da modalidade de usucapião adequada

Analise cuidadosamente o caso do cliente para determinar a modalidade de usucapião que melhor se aplica. Exemplos:

• Usucapião extraordinária: requer posse por 15 anos, reduzidos para 10 anos com melhorias realizadas no imóvel.
• Usucapião ordinária: necessita de justo, título e posse por 10 anos, reduzidos para 5 anos em determinadas condições.
• Usucapião especial urbana ou rural: aplicável a áreas específicas, com prazos de posse mais curtos e restrições legais específicas.

Certifique-se de que os requisitos legais sejam atendidos para evitar impugnações.

Consulta técnica com especialistas

Considere envolver profissionais especializados, como topógrafos e engenheiros, para verificar a precisão das medições e a regularidade da documentação técnica. 

Isso é fundamental para atender aos padrões exigidos pelo cartório e evitar retrabalhos.

Acompanhamento do procedimento junto ao cartório

Após o protocolo do pedido, mantenha contato constante com o cartório para acompanhar o andamento e esclarecer eventuais exigências. Isso garante agilidade e evita atrasos desnecessários no trâmite.

Com essas práticas, o advogado assegura maior eficiência no processo de usucapião extrajudicial, minimizando riscos e otimizando o tempo de regularização da propriedade.

Solução ágil e segura: O papel do advogado na usucapião extrajudicial

Para advogados, a usucapião extrajudicial é uma oportunidade de oferecer aos clientes uma solução ágil e econômica para a regularização de imóveis, evitando os custos do processo judicial. 

O sucesso desse procedimento depende de uma atuação estratégica, com atenção aos detalhes técnicos e jurídicos.

Dessa forma, garantir uma análise criteriosa da documentação, realizar consultas prévias ao cartório e escolher a modalidade adequada de usucapião são passos essenciais para minimizar riscos e evitar impugnações. 

Além disso, o acompanhamento contínuo do processo junto ao cartório permite resolver possíveis exigências de forma proativa.

A prática da usucapião extrajudicial exige precisão e expertise, mas pode se tornar um diferencial competitivo para advogados que desejam agregar valor ao seu serviço, promovendo soluções eficazes e seguras para seus clientes.

Confira nosso artigo sobre Penhora de Criptomoedas: Como funciona nos processos de execução?