Usucapião Extrajudicial: Como funciona e quais são os requisitos?

A usucapião extrajudicial, regulamentada pela Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), oferece uma alternativa célere e menos onerosa para a regularização de imóveis.

Este procedimento é realizado diretamente no cartório de registro de imóveis e se aplica a situações onde há consenso entre as partes e ausência de litígios.

A seguir, detalharemos o funcionamento, os requisitos e as etapas do procedimento. Acompanhe!

Adjudicação Compulsória: O que é e quando cabe essa ação?

O que é a usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é uma forma de aquisição de propriedade pela posse contínua de um bem, sem a necessidade de ajuizar uma ação judicial. 

Esse procedimento é realizado no cartório competente e regulamentado pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), acrescido pelo Código de Processo Civil de 2015 e o Provimento nº 65/2017 do CNJ. 

Confira o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos:

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com (…)

Esse modelo visa facilitar o reconhecimento de propriedade para possuidores que atendem aos requisitos legais, promovendo maior agilidade e redução de custos em relação à via judicial.

Usucapião Coletiva: O que é, como funciona e quais são os requisitos?

Usucapião extrajudicial requisitos

Para que a usucapião extrajudicial seja viável, é necessário atender aos seguintes critérios:

• Posse contínua e pacífica: o possuidor deve exercer a posse do imóvel sem interrupções e sem contestação por terceiros.
• Prazo legal: o tempo de posse varia conforme a modalidade de usucapião aplicável (por exemplo, 5 anos para usucapião especial urbano, 10 anos para usucapião ordinário).
• Função social: o imóvel deve estar sendo utilizado para moradia ou produção, atendendo ao princípio da função social da posse.
• Concordância expressa dos envolvidos: não pode haver litígio quanto à posse do imóvel. Todos os proprietários e confrontantes (vizinhos) devem concordar formalmente.
• Ausência de registros impeditivos: o imóvel não pode ser público, e os registros cartoriais devem estar livres de restrições que inviabilizam o procedimento.

Como funciona o procedimento da usucapião extrajudicial?

O procedimento segue os seguintes passos:

Requerimento inicial: O possuidor apresenta o pedido no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, acompanhado de documentos comprobatórios.

Documentação exigida, conforme o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, são: 

• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e pelos confrontantes (vizinhos).
• Ata notarial de posse: lavrada por tabelião, comprova o tempo de posse do requerente e, se necessário, o de seus antecessores.
• Certidões negativas de ônus e débitos do imóvel.
• Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel.
• Declarações de testemunhas que comprovem o tempo de posse.
• Comprovantes de posse (contas de água, luz, entre outros).
• Justo título ou outros documentos: comprovam origem, continuidade, natureza e tempo da posse, pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.

Análise registral: O oficial do cartório verifica a regularidade da documentação e publica o edital, permitindo que terceiros se manifestem sobre o pedido.

Concordância das partes: Proprietários anteriores, confrontantes e eventuais interessados devem manifestar sua anuência por meio de declarações formais.

Registro da usucapião: Concluída a análise e verificada a ausência de impugnações, o cartório procederá ao registro da usucapião, formalizando o direito de propriedade em nome do requerente.

Quais são as vantagens da usucapião extrajudicial?

• Celeridade: em comparação a via judicial, o procedimento administrativo é significativamente mais rápido.
• Menor custo: evita as custas processuais e despesas com perícias judiciais.
• Desburocratização: dispensa a intervenção do Poder Judiciário, reduzindo formalidades.

Qual é o valor exigido para a solicitação de usucapião extrajudicial?

O valor para a solicitação de usucapião extrajudicial varia entre 5% e 20% do valor do imóvel, dependendo do caso específico. Esses custos incluem taxas do Registro de Imóveis e outros gastos.

Dicas práticas para advogados no procedimento de usucapião extrajudicial

Documentação completa e atualizada

Garanta que todos os documentos necessários estejam devidamente reunidos e atualizados. Isso inclui:

• Planta e memorial descritivo do imóvel: devem ser assinados por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e registrados no CREA ou CAU.
• Comprovantes de posse: reúna documentos que provem a posse mansa, pacífica e contínua, como contas de água, luz, IPTU ou declarações de vizinhos.
• Certidões negativas: inclua certidões de distribuição cível, criminal e fiscal para comprovar a inexistência de pendências judiciais ou tributárias que inviabilizam o procedimento.

Consulta prévia ao cartório de registro de imóveis

Antes de iniciar o processo, verifique se o imóvel possui registros impeditivos, como:

• Pendências jurídicas: averbações de penhora, hipoteca ou outros gravames.
• Indisponibilidade do bem: certifique-se de que não há restrições legais que impeçam a transferência da propriedade.

Essa consulta inicial pode evitar a devolução do pedido por parte do cartório.

Escolha da modalidade de usucapião adequada

Analise cuidadosamente o caso do cliente para determinar a modalidade de usucapião que melhor se aplica. Exemplos:

• Usucapião extraordinária: requer posse por 15 anos, reduzidos para 10 anos com melhorias realizadas no imóvel.
• Usucapião ordinária: necessita de justo, título e posse por 10 anos, reduzidos para 5 anos em determinadas condições.
• Usucapião especial urbana ou rural: aplicável a áreas específicas, com prazos de posse mais curtos e restrições legais específicas.

Certifique-se de que os requisitos legais sejam atendidos para evitar impugnações.

Consulta técnica com especialistas

Considere envolver profissionais especializados, como topógrafos e engenheiros, para verificar a precisão das medições e a regularidade da documentação técnica. 

Isso é fundamental para atender aos padrões exigidos pelo cartório e evitar retrabalhos.

Acompanhamento do procedimento junto ao cartório

Após o protocolo do pedido, mantenha contato constante com o cartório para acompanhar o andamento e esclarecer eventuais exigências. Isso garante agilidade e evita atrasos desnecessários no trâmite.

Com essas práticas, o advogado assegura maior eficiência no processo de usucapião extrajudicial, minimizando riscos e otimizando o tempo de regularização da propriedade.

Qual é o prazo da usucapião extrajudicial no cartório?

Não existe um prazo legal fixo para a conclusão da usucapião extrajudicial, mas na prática o procedimento costuma durar entre 6 meses e 2 anos, a depender da complexidade do caso e da demanda do cartório. 

Em situações com documentação completa, anuência imediata de todos os envolvidos e sem impugnações, o prazo pode ser inferior a 6 meses.

Os principais fatores que causam atrasos são:

• Documentação incompleta ou com irregularidades: obriga o cartório a emitir exigências formais, suspendendo o prazo do procedimento
• Dificuldade na localização de confrontantes: a notificação por edital, prevista para casos em que o confrontante não é encontrado, pode durar 30 dias ou mais
• Impugnações de terceiros: qualquer oposição formal suspende o trâmite e pode levar à remessa ao juízo competente
• Sobrecarga do cartório: a demanda por regularização fundiária tem crescido e alguns cartórios acumulam filas consideráveis

O acompanhamento ativo do advogado junto ao cartório é o fator que mais contribui para reduzir o tempo total do procedimento.

Como elaborar corretamente a ata notarial de posse?

A ata notarial de posse é o documento central da usucapião extrajudicial, pois é por meio dela que o tabelião de notas certifica, com fé pública, o tempo, a natureza e as condições da posse exercida pelo requerente. 

Ela deve ser lavrada no tabelionato da circunscrição onde o imóvel está localizado. Para uma ata notarial bem elaborada, o advogado deve providenciar:

• Depoimento detalhado do requerente: descrevendo como, quando e de que forma adquiriu a posse do imóvel
• Oitiva de testemunhas presenciais: preferencialmente vizinhos e pessoas com conhecimento direto da posse
• Documentos apresentados ao tabelião: contas de consumo, IPTU, contratos de benfeitorias, comprovantes de endereço e qualquer outro documento que corrobore a posse no período alegado
• Descrição do imóvel: o tabelião deve registrar na ata as características físicas do bem, conferindo-as com a planta e o memorial descritivo

O tabelião pode, inclusive, realizar diligência no local do imóvel para verificar pessoalmente as condições da posse. 

Essa prática é altamente recomendável em casos de posse antiga ou com cadeia possessória complexa, pois reforça a validade da ata perante o cartório de registro de imóveis.

Usucapião extrajudicial de imóvel rural é possível?

Sim, a usucapião extrajudicial também se aplica a imóveis rurais, desde que atendidos os requisitos específicos de cada modalidade. 

A usucapião especial rural, prevista no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil,exige posse de 5 anos, área de até 50 hectares, uso para moradia ou trabalho produtivo e ausência de outra propriedade em nome do requerente.

Art. 191, CF/88. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 

Art. 1.239, CC. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 

Um ponto de atenção importante é a exigência do georreferenciamento do imóvel rural, conforme a Lei nº 10.267/2001. 

O memorial descritivo deve ser elaborado por profissional habilitado e certificado pelo INCRA, o que torna o procedimento mais técnico e oneroso em relação aos imóveis urbanos.

Além disso, imóveis rurais em áreas de fronteira, terras indígenas ou unidades de conservação possuem restrições legais que podem inviabilizar o procedimento extrajudicial. 

Por isso, a consulta prévia ao cartório e ao INCRA é fundamental antes de iniciar o requerimento.

É possível fazer usucapião extrajudicial em condomínio?

A usucapião extrajudicial em condomínio é juridicamente possível, porém enfrenta limitações práticas relevantes. 

O principal desafio é a obtenção da anuência de todos os condôminos, que figuram como confrontantes ou como titulares do domínio, e qualquer recusa inviabiliza o procedimento pela via extrajudicial.

Nos casos de condomínio edilício, a usucapião pode recair sobre unidades autônomas, vagas de garagem ou áreas de uso comum irregularmente ocupadas. 

No entanto, o regimento interno do condomínio e a convenção condominial devem ser analisados com cuidado, pois podem contercláusulas que restringem a alienação ou transferência de unidades.

Na prática, havendo qualquer resistência por parte dos condôminos ou da administração, o procedimento seja redirecionado para a via judicial, onde a possível contestação pode ser resolvida por sentença.

O que acontece se um confrontante não assinar?

A recusa de um confrontante em assinar a planta e o memorial descritivo é um dos obstáculos mais comuns na usucapião extrajudicial. 

Nesse caso, o art. 216-A, § 4^o da Lei de Registros Públicos prevê que o oficial do cartório tentará a notificação pessoal do confrontante para que se manifeste no prazo de 15 dias.

Art. 216-A, § 4^o, da Lei 6.015/73. O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.    

Se o confrontante permanecer em silêncio após a notificação, a lei permite que essa ausência de manifestação seja interpretada como concordância tácita, desde que a notificação tenha sido devidamente realizada. 

No entanto, se o confrontante se manifestar expressamente contrário ao pedido, o procedimento extrajudicial não pode prosseguir.

Nessa hipótese, o advogado deve orientar o cliente a ajuizar a ação de usucapião pela via judicial, onde a discordância do confrontante será tratada como matéria de contraditório e poderá ser superada por decisão do juiz.

Como fazer usucapião extrajudicial de imóvel sem registro?

A usucapião extrajudicial de imóvel sem matrícula é um dos cenários mais desafiadores do procedimento. 

Quando o imóvel nunca foi registrado, o cartório precisa abrir uma matrícula originária, o que exige a identificação precisa do imóvel na planta cadastral municipal e a ausência de sobreposição com áreas públicas ou com outras matrículas já existentes.

Nesses casos, a documentação exigida é ainda mais rigorosa. Além dos documentos padrão, o requerente deve apresentar levantamento planialtimétrico, certidões junto à Prefeitura Municipal e ao INCRA (para imóveis rurais), e histórico da cadeia possessória o mais completo possível, mesmo que por meio de testemunhos e atas notariais.

O Provimento nº 65/2017 do CNJ orienta que o oficial do cartório, ao se deparar com imóvel sem registro, deverá adotar cautelas adicionais antes de proceder ao registro do imóvel.

O que é a impugnação na usucapião extrajudicial e como ela funciona?

A impugnação ocorre quando um terceiro, confrontante, titular do domínio ou qualquer interessado, apresenta oposição formal ao pedido de usucapião extrajudicial durante o prazo do edital publicado pelo cartório. 

O prazo para impugnação é de 15 dias corridos a partir da publicação do edital, conforme o art. 216-A da Lei de Registros Públicos.

Ao receber uma impugnação, o oficial do cartório não tem competência para julgá-la. O procedimento é suspenso e os autos são remetidos ao juízo competente, que decidirá sobre a procedência da impugnação. 

Se o juiz rejeitar a impugnação, o procedimento pode retornar ao cartório para continuidade. Se acolhida, o pedido de usucapião extrajudicial é encerrado.

Para evitar impugnações, o advogado deve realizar uma análise prévia completa da situação do imóvel, identificar possíveis oponentes e, se possível, obter a anuência formal de todos os interessados antes mesmo de protocolar o requerimento.

Solução ágil e segura: O papel do advogado na usucapião extrajudicial

Para advogados, a usucapião extrajudicial é uma oportunidade de oferecer aos clientes uma solução ágil e econômica para a regularização de imóveis, evitando os custos do processo judicial. 

O sucesso desse procedimento depende de uma atuação estratégica, com atenção aos detalhes técnicos e jurídicos.

Dessa forma, garantir uma análise criteriosa da documentação, realizar consultas prévias ao cartório e escolher a modalidade adequada de usucapião são passos essenciais para minimizar riscos e evitar impugnações. 

Além disso, o acompanhamento contínuo do processo junto ao cartório permite resolver possíveis exigências de forma proativa.

A prática da usucapião extrajudicial exige precisão e expertise, mas pode se tornar um diferencial competitivo para advogados que desejam agregar valor ao seu serviço, promovendo soluções eficazes e seguras para seus clientes.

Confira nosso artigo sobre Penhora de Criptomoedas: Como funciona nos processos de execução?