STJ: Encargos locatícios vencidos no curso da ação de despejo devem ser incluídos na condenação

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os encargos locatícios vencidos durante o curso da ação de despejo devem ser incluídos automaticamente na condenação, ainda que não tenham sido detalhados na petição inicial. 

A decisão reforça o princípio da continuidade da obrigação locatícia, reconhecendo que o locatário permanece responsável por todos os encargos enquanto estiver na posse do imóvel, inclusive durante o trâmite do processo judicial.

Entenda o caso sobre encargos locatícios vencidos durante ação de despejo

O processo teve origem em uma ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos proposta pelo locador. 

A controvérsia surgiu porque, durante a tramitação do processo, novos encargos venceram, e o juiz de primeiro grau não os incluiu na condenação por entender que não haviam sido expressamente requeridos na petição inicial.

O Tribunal de Justiça local manteve a sentença, mas o locador recorreu ao STJ, sustentando que o locatário deve responder também pelos valores vencidos até a efetiva desocupação do imóvel , independentemente de pedido adicional.

Réplica (Impugnação à Contestação): O que é e como fazer? 

Qual foi o entendimento do STJ?

Ao julgar o caso, o STJ destacou que, nas ações de despejo, o pedido de cobrança de encargos locatícios vencidos abrange, implicitamente, os que vencerem durante o processo, até a efetiva desocupação do imóvel.

O STJ aplicou o artigo 323 do Código de Processo Civil (CPC), que dispõe:

“Art. 323, CPC. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.”

Com base nesse dispositivo, o Tribunal reconheceu que não é necessário aditar a petição inicial para incluir novos aluguéis, encargos ou taxas condominiais que se tornarem exigíveis após o ajuizamento da ação.

Segue a ementa do Acórdão:

EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. COBRANÇA. ALUGUÉIS. ENCARGOS. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS.  VENCIDAS E VINCENDAS. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. PETIÇÃO INICIAL. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. ARTIGO 323 DO CPC. APLICABILIDADE.  1. Cuida-se de recurso especial que se insurge contra acórdão que indeferiu pedido de inclusão, na condenação, dos encargos locatícios vencidos durante o processo, sob o fundamento de que tal medida exigiria pedido pormenorizado na inicial ou no curso da demanda. 2. A controvérsia dos autos está em definir se é possível incluir na condenação todos os encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo aqueles não discriminados de forma pormenorizada na petição inicial. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a pretensão exposta na petição inicial deve ser analisada a partir de uma interpretação lógico-sistemática, que leva em conta todo o conteúdo da exordial, e não apenas o capítulo destinado à formulação dos pedidos.  4. O art. 323 do CPC é aplicável às prestações periódicas relativas aos encargos locatícios, de modo que deve ser considerado implícito o pedido de condenação às parcelas vencidas no curso da demanda. 5. Recurso especial provido.

Leia aqui a íntegra do Acórdão.

Quais são as mudanças dessa decisão na prática? 

Para locadores e administradoras de imóveis

• O entendimento assegura que todos os valores devidos até a desocupação do imóvel sejam incluídos na condenação, sem necessidade de nova ação.

• A decisão reforça a importância de documentar mensalmente os encargos vencidos e juntar comprovantes nos autos para que possam ser considerados no cálculo final.

• O locador passa a ter maior segurança jurídica ao propor ações de despejo, evitando prejuízos decorrentes de demoras processuais.

Para locatários e advogados de defesa

• O locatário precisa estar ciente de que a responsabilidade pelos encargos persiste até a desocupação efetiva do imóvel, ainda que o processo esteja em andamento.

• A defesa deve concentrar-se em demonstrar pagamentos já realizados ou irregularidades nos valores apresentados, já que a discussão sobre o cabimento da cobrança não se restringe à petição inicial.

Para o Judiciário e operadores do Direito

• O STJ reforça a interpretação extensiva do pedido inicial em obrigações periódicas, consolidando jurisprudência que privilegia a economia processual e evita litígios desnecessários.

• A decisão também possibilita que  juízes  incluam automaticamente os encargos locatícios vencidos durante o processo na condenação, desde que devidamente comprovados.

STJ reconhece obrigação contínua em contratos de locação

O Superior Tribunal de Justiça definiu que os encargos locatícios vencidos durante o trâmite da ação de despejo devem ser incluídos na condenação, ainda que não constem expressamente da petição inicial. 

O entendimento, firmado com base no artigo 323 do CPC e na Lei do Inquilinato, reconhece a natureza contínua da obrigação locatícia e garante maior efetividade à tutela do locador.

Para os advogados que atuam em Direito Imobiliário, a decisão é relevante tanto na elaboração de ações quanto na defesa de locatários, pois estabelece um critério objetivo e definitivo sobre o alcance da condenação em ações de despejo.

O precedente também fortalece a segurança jurídica nas locações, assegurando que todos os encargos gerados durante o litígio sejam abrangidos pela sentença, promovendo equilíbrio e racionalidade nas relações entre locadores e locatários.

Leia também nosso artigo sobre Guia sobre a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)