Modelo de Contrato de Cessão de Direito de Imóvel é um documento fundamental para formalizar a transferência de direitos aquisitivos sobre um bem de forma segura e juridicamente válida.
Esse tipo de contrato é amplamente utilizado em situações nas quais o cedente ainda não possui a propriedade registrada do imóvel, mas detém direitos decorrentes de contratos anteriores, como promessa de compra e venda, imóveis na planta ou financiados.
Ao elaborar esse instrumento, é fundamental definir com clareza as obrigações das partes, as condições da cessão, a responsabilidade por tributos e demais aspectos que garantem a segurança da negociação.
Neste artigo, você entenderá quando utilizar o contrato de Cessão de Direito de Imóvel, quais informações não podem faltar, quais documentos são necessários e os principais cuidados para evitar problemas futuros.
CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL
CEDENTE: [Nome Completo do Cedente], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].
CESSIONÁRIO: [Nome Completo do Cessionário], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].
1. Do Objeto do Contrato
O presente contrato tem por objeto a cessão, pela CEDENTE em favor da CESSIONÁRIA, de todos os direitos, ações e interesses que a CEDENTE detém sobre o imóvel a seguir descrito: [Descrever o imóvel com todas as suas características, matrícula, registro, localização, confrontações, área total, etc.], adquirido por força do instrumento particular de [indicar o instrumento de aquisição, ex: promessa de compra e venda, cessão de direitos] datado de [data], firmado com [nome do anterior cedente/vendedor], e que se encontra registrado sob a matrícula nº [número da matrícula] do [número]º Cartório de Registro de Imóveis de [cidade/estado].
Parágrafo único. A cessão abrange todos os direitos decorrentes do título aquisitivo mencionado, incluindo, mas não se limitando, ao direito de posse, de exigir a outorga da escritura definitiva, e quaisquer outros direitos relacionados à propriedade e posse do referido imóvel.
2. Valor da Cessão e Condições de Pagamento
2.1. O preço total acordado para a cessão dos direitos sobre o imóvel objeto deste contrato é de R$ [VALOR EM REAIS POR EXTENSO] ([VALOR EM REAIS EM NÚMEROS]), a ser pago pelo(a) CESSIONÁRIO(A) ao(à) CEDENTE, nas condições e prazos adiante estabelecidos.
2.2. O pagamento será efetuado da seguinte forma: a) um sinal no valor de R$ [VALOR DO SINAL EM REAIS POR EXTENSO] ([VALOR DO SINAL EM REAIS EM NÚMEROS]), pago no ato da assinatura deste instrumento, mediante [FORMA DE PAGAMENTO DO SINAL, ex: depósito bancário na conta corrente nº XXX, agência XXX, Banco XXX, de titularidade do(a) CEDENTE]; b) o saldo remanescente, no valor de R$ [VALOR DO SALDO EM REAIS POR EXTENSO] ([VALOR DO SALDO EM REAIS EM NÚMEROS]), será pago em [NÚMERO DE PARCELAS] parcelas mensais, iguais e sucessivas, vencendo a primeira em [DATA DE VENCIMENTO DA PRIMEIRA PARCELA] e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes.
2.3. Caso as parcelas sejam pagas em data posterior ao seu vencimento, incidirão sobre o valor devido juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die, e multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela em atraso, sem prejuízo da correção monetária pelo índice [ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA, ex: IPCA/IBGE], acumulada desde a data do vencimento até a data do efetivo pagamento.
2.4. O pagamento das parcelas deverá ser efetuado mediante [FORMA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS, ex: depósito bancário ou transferência eletrônica (TED/DOC)] para a conta corrente nº XXX, agência XXX, Banco XXX, de titularidade do(a) CEDENTE, devendo o(a) CESSIONÁRIO(A) enviar o comprovante de pagamento ao(à) CEDENTE, por e-mail, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) horas após a realização da transação.
2.5. O atraso no pagamento de qualquer parcela por prazo superior a [NÚMERO DE DIAS] dias, contados do respectivo vencimento, sem a devida quitação, será considerado inadimplemento contratual, facultando ao(à) CEDENTE, a seu critério, a rescisão deste contrato, com a aplicação das penalidades previstas na Cláusula [NÚMERO DA CLÁUSULA DE PENALIDADES], sem prejuízo do direito de reaver o imóvel e de buscar judicialmente o ressarcimento de eventuais perdas e danos.
3. Evicção
3.1. O Cedente declara, sob as penas da lei, que os direitos objeto desta cessão encontram-se livres e desembaraçados de quaisquer ônus, dívidas, litígios, gravames, penhoras, hipotecas, arrestos, sequestros, anticreses, usufrutos, servidões, ou quaisquer outros impedimentos que possam, direta ou indiretamente, afetar ou onerar os direitos ora cedidos, ou que possam vir a prejudicar o Cessionário no pleno exercício dos direitos sobre o imóvel.
3.2. O Cedente responde pela evicção de direito, nos termos dos artigos 447 e seguintes do Código Civil Brasileiro, obrigando-se a indenizar o Cessionário por todos os prejuízos que este vier a sofrer em decorrência da perda total ou parcial dos direitos cedidos, em virtude de decisão judicial transitada em julgado que reconheça direito anterior de terceiro sobre o imóvel.
3.3. Em caso de evicção, o Cessionário terá direito de regresso contra o Cedente para haver a restituição integral do valor pago pela cessão, devidamente atualizado monetariamente pelo índice que melhor reflita a desvalorização da moeda, bem como o reembolso de todas as despesas que comprovadamente tenha incorrido em razão do presente contrato, incluindo, mas não se limitando a, custas judiciais, honorários advocatícios, impostos, taxas e demais encargos incidentes sobre o imóvel, além de eventuais perdas e danos efetivamente comprovados.
3.4. O Cedente se compromete a notificar imediatamente o Cessionário caso tome conhecimento de qualquer ação judicial, administrativa ou extrajudicial, ou de qualquer fato que possa, direta ou indiretamente, comprometer os direitos ora cedidos, sob pena de responder integralmente pelos danos que a omissão venha a causar ao Cessionário.
4. Posse do Imóvel
4.1. A posse definitiva do imóvel objeto desta cessão, com todos os direitos e obrigações inerentes, será transferida do CEDENTE para o CESSIONÁRIO de forma imediata e plena, a partir da data de assinatura deste instrumento particular, desde que o CESSIONÁRIO tenha efetuado a quitação integral do preço ajustado na Cláusula Terceira.
4.2. Na data estipulada para a transferência da posse, conforme o disposto no item 4.1, o CEDENTE obriga-se a desocupar completamente o imóvel, removendo todos os seus pertences, bens móveis, pessoas e quaisquer outros elementos que estejam sob sua responsabilidade ou guarda, entregando-o ao CESSIONÁRIO em perfeito estado de conservação e desocupado.
4.3. A entrega das chaves do imóvel ao CESSIONÁRIO, simbolizando a efetiva transferência da posse, ocorrerá concomitantemente à quitação integral do preço e à desocupação do imóvel pelo CEDENTE, na data mencionada no item 4.1, sendo este ato formalizado por meio de termo de entrega de chaves, a ser assinado por ambas as partes.
4.4. A partir da data da efetiva transferência da posse, o CESSIONÁRIO assumirá integralmente a responsabilidade pela guarda, conservação, manutenção e uso do imóvel, bem como por quaisquer ônus, taxas, impostos, multas ou despesas que venham a incidir sobre o referido bem, a partir de tal data.
5. Responsabilidades Tributárias e Outras Despesas
5.1. O CEDENTE declara e garante que todos os impostos, taxas, contribuições e demais encargos incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato, bem como sobre os direitos ora cedidos, até a data da assinatura deste instrumento, encontram-se integralmente quitados. Caso haja qualquer pendência, o CEDENTE se compromete a regularizá-la imediatamente, às suas expensas, antes da efetiva transferência da posse.
5.2. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), referente à presente cessão de direitos, será de responsabilidade do CESSIONÁRIO, que deverá providenciar o seu recolhimento nos prazos legais estabelecidos pelo Município de [Localização do Imóvel], sob pena de arcar com as multas e juros decorrentes do atraso.
5.3. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), bem como quaisquer outras taxas municipais incidentes sobre o imóvel, serão de responsabilidade do CEDENTE até a data da efetiva transferência da posse ao CESSIONÁRIO. A partir da data da transferência da posse, o CESSIONÁRIO assumirá integralmente a responsabilidade pelo pagamento de tais tributos, devendo comprovar a quitação ao CEDENTE, se solicitado.
5.4. As despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, bem como as taxas de consumo de água, energia elétrica, gás e quaisquer outros serviços públicos ou privados vinculados ao imóvel, serão de responsabilidade do CEDENTE até a data da efetiva transferência da posse. A partir de tal data, o CESSIONÁRIO será o único responsável por tais pagamentos, devendo realizar as devidas transferências de titularidade das contas, se aplicável, e comprovar a quitação ao CEDENTE, se solicitado.
5.5. O CEDENTE se compromete a apresentar ao CESSIONÁRIO, na data da assinatura deste contrato, certidões negativas de débitos fiscais e condominiais referentes ao imóvel e aos direitos cedidos, comprovando a inexistência de quaisquer ônus ou pendências até a data da transação. Caso sejam identificadas pendências não declaradas, o CEDENTE será o único responsável por sua quitação integral, sem qualquer ônus para o CESSIONÁRIO.
5.6. Qualquer multa, juros ou acréscimo legal decorrente do não pagamento de impostos, taxas ou contribuições até a data da efetiva transferência da posse será de inteira responsabilidade do CEDENTE. Da mesma forma, qualquer encargo gerado a partir da data da transferência da posse será de responsabilidade exclusiva do CESSIONÁRIO.
6. Declarações do Cedente
6.1. O Cedente declara, sob as penas da lei, que detém a plena e irrestrita titularidade dos direitos objeto da presente cessão, possuindo amplos, gerais e especiais poderes e legitimidade para transferir tais direitos ao CESSIONÁRIO, sem qualquer restrição ou impedimento de ordem legal, contratual ou fática.
6.2. O Cedente afirma categoricamente que os direitos ora cedidos encontram-se livres e desembaraçados de quaisquer ônus, gravames, hipotecas, penhoras, arrestos, sequestros, litígios, ações judiciais ou extrajudiciais, dívidas de qualquer natureza, ou quaisquer outros impedimentos que possam, direta ou indiretamente, afetar a validade, a eficácia ou a plena fruição dos direitos cedidos pelo CESSIONÁRIO.
6.3. O Cedente garante a veracidade e a exatidão de todas as informações, declarações e documentos fornecidos ao CESSIONÁRIO para a formalização deste Contrato, comprometendo-se a responder por quaisquer danos e prejuízos que venham a advir ao CESSIONÁRIO em decorrência de informações falsas, inexatas ou omissas.
6.4. O Cedente declara, ainda, que não existem débitos condominiais pendentes de pagamento relativos ao imóvel cujos direitos estão sendo cedidos, e que todos os tributos incidentes sobre o imóvel e sobre os direitos ora cedidos, até a data da assinatura deste instrumento, encontram-se integralmente quitados, apresentando, se solicitado pelo CESSIONÁRIO, os comprovantes de quitação correspondentes.
6.5. O Cedente se compromete a apresentar, a qualquer tempo, mediante solicitação do CESSIONÁRIO, certidões negativas de débitos fiscais e condominiais, bem como quaisquer outros documentos que comprovem a inexistência de ônus e impedimentos sobre os direitos cedidos.
7. Declarações do Cessionário
7.1. O CESSIONÁRIO declara, sob as penas da lei, ter pleno e irrestrito conhecimento do estado atual do imóvel objeto desta cessão, bem como de todos os direitos e obrigações inerentes à sua aquisição, tendo tido ampla e irrestrita oportunidade de realizar todas as vistorias técnicas, jurídicas e de qualquer outra natureza que julgou necessárias e pertinentes, antes da assinatura deste instrumento.
7.2. O CESSIONÁRIO declara, ainda, ter ciência detalhada e inequívoca das condições de pagamento estabelecidas na Cláusula [INSERIR NÚMERO DA CLÁUSULA DE PAGAMENTO] deste contrato, incluindo valores, prazos, formas de pagamento e eventuais encargos financeiros, e que concorda integralmente com as mesmas.
7.3. O CESSIONÁRIO declara ter lido, compreendido e concordado com todas as demais cláusulas e condições estabelecidas neste Contrato de Cessão de Direitos sobre Imóvel, reconhecendo sua plena validade e eficácia jurídica, e que não possui qualquer dúvida ou ressalva quanto ao seu teor e às suas consequências legais e contratuais.
7.4. O CESSIONÁRIO assume a responsabilidade por quaisquer consequências advindas da sua não realização de diligências que repute necessárias, declarando que a presente manifestação de ciência e concordância é feita de forma livre, consciente e voluntária, sem qualquer coação ou vício de consentimento.
8. Rescisão Contratual
8.1. O presente Contrato poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:
8.1.1. Por mútuo acordo entre as PARTES, formalizado por escrito e assinado por ambas, mediante a celebração de um termo aditivo específico.
8.1.2. Por culpa de qualquer das PARTES, em decorrência do descumprimento de qualquer obrigação legal ou contratual aqui estabelecida, após notificação extrajudicial concedendo prazo de [prazo] dias para saneamento da falha, o qual não seja cumprido.
8.1.3. Por caso fortuito ou força maior, devidamente comprovados, que impossibilitem a continuidade da execução do presente Contrato por prazo superior a [prazo] dias.
8.2. Em caso de rescisão por mútuo acordo, as PARTES estabelecerão, no termo aditivo de rescisão, as condições para a devolução de valores pagos, a eventual aplicação de multas e a forma de regularização da posse do imóvel, se aplicável.
8.3. Na hipótese de rescisão por culpa do CEDENTE, este restituirá ao CESSIONÁRIO todos os valores pagos até a data da rescisão, devidamente corrigidos monetariamente pelo [índice de correção monetária], sem prejuízo da aplicação de multa contratual equivalente a [percentual]% do valor total da cessão, e responderá por perdas e danos comprovados pelo CESSIONÁRIO, incluindo, mas não se limitando, a eventuais despesas com a regularização da posse e custos de transação.
8.4. Na hipótese de rescisão por culpa do CESSIONÁRIO, o CEDENTE reterá o valor de [percentual]% do valor total da cessão a título de cláusula penal, sem prejuízo da aplicação de multa contratual equivalente a [percentual]% do valor total da cessão, e terá direito à imediata reintegração na posse do imóvel, caso esta já tenha sido transferida, sem qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias, salvo as necessárias e comprovadamente úteis.
8.5. Caso a rescisão ocorra por caso fortuito ou força maior, as PARTES negociarão de boa-fé as condições para a extinção do contrato, buscando minimizar os prejuízos de ambas, podendo haver devolução proporcional dos valores pagos, sem aplicação de multas, e a definição da forma de regularização da posse.
8.6. A rescisão do presente Contrato não exime as PARTES de suas responsabilidades por obrigações vencidas e não cumpridas até a data da sua efetiva extinção, incluindo as obrigações tributárias e de condomínio, se aplicável.
9. Foro
9.1. As partes elegem o foro da Comarca de [Nome da Comarca], Estado de [Nome do Estado], onde se localiza o imóvel objeto da presente cessão, para dirimir quaisquer dúvidas, litígios ou controvérsias oriundas deste Contrato de Cessão de Direitos sobre Imóvel, com expressa renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
9.2. A escolha do foro competente visa garantir a celeridade e a eficiência na resolução de eventuais conflitos, considerando a proximidade com o bem jurídico em questão e a facilidade de acesso à justiça para as partes envolvidas, bem como para a produção de provas e a instrução processual.
9.3. Fica estabelecido que qualquer ação judicial ou procedimento arbitral relacionado ao presente instrumento deverá ser iniciado e tramitar perante o juízo ou tribunal competente na Comarca eleita, sendo nula e sem efeito qualquer tentativa de propositura de demanda em outro foro.
9.4. As despesas judiciais e honorários advocatícios decorrentes de qualquer litígio serão suportados pela parte sucumbente, nos termos da legislação processual civil brasileira vigente, sem prejuízo de outras sanções e indenizações cabíveis.
10. Disposições Gerais
10.1. O presente Contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as Partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, ressalvadas as hipóteses de rescisão expressamente previstas neste instrumento.
10.2. A tolerância de uma das Partes quanto ao descumprimento de qualquer cláusula ou condição deste Contrato, por parte da outra Parte, não importará em renúncia de direitos, novação, ou alteração do pactuado, sendo que qualquer liberalidade não será considerada como modificação das obrigações aqui estabelecidas, podendo a Parte prejudicada exigir o cumprimento integral do contrato a qualquer tempo.
10.3. O CESSIONÁRIO não poderá ceder, transferir ou de qualquer forma dispor dos direitos e obrigações decorrentes deste Contrato a terceiros, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento por escrito do CEDENTE, sob pena de nulidade da cessão e rescisão contratual.
10.4. Quaisquer alterações, aditamentos ou modificações ao presente Contrato somente serão válidas e eficazes se realizadas por escrito e devidamente assinadas por ambas as Partes, constituindo-se em aditivos contratuais.
10.5. Na ausência de disposição expressa neste Contrato, aplicar-se-ão subsidiariamente as normas do Código Civil Brasileiro e demais legislações aplicáveis à matéria contratual e imobiliária.
11. Assinaturas e Testemunhas
11.1. O presente Contrato de Cessão de Direitos sobre Imóvel é celebrado em [Local de Celebração], na data de [Data de Celebração], em [Número de Vias] vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo identificadas, que a tudo presenciaram e assinam.
11.2. As partes declaram ter pleno conhecimento e concordância com todos os termos e condições aqui estabelecidos, firmando o presente instrumento particular em sinal de boa-fé e para que produza todos os seus efeitos legais e contratuais.
11.3. Para a validade e eficácia deste instrumento particular, o Cedente e o Cessionário assinam o presente contrato, juntamente com as duas testemunhas abaixo qualificadas, que declaram ter presenciado a assinatura das partes e que possuem plena capacidade civil.
11.4. As testemunhas, ao assinarem este contrato, declaram ter pleno conhecimento do objeto da cessão e das obrigações assumidas pelo Cedente e pelo Cessionário, e que não possuem qualquer impedimento legal ou interesse direto ou indireto na presente transação, servindo como prova da manifestação de vontade das partes e da conformidade do ato com a legislação vigente.
As partes concordam com as disposições acima e assinam o presente instrumento:
CIDADE, DIA do MÊS do ANO
_________________________ _________________________
Cedente Cessionário
_________________________ _________________________
Testemunha Testemunha
O que é um modelo de contrato de cessão de direito de imóvel?
O contrato de cessão de direitos de imóvel é o documento por meio do qual o cedente transfere ao cessionário os direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades que possui sobre um imóvel, sem que essa transferência represente a transmissão da propriedade registrada.
Isso ocorre porque, em muitos casos, quem cede ainda não é o proprietário legal do bem no Cartório de Registro de Imóveis, mas apenas titular de direitos aquisitivos decorrentes de um contrato anterior, como uma promessa de compra e venda.
Nesses casos, a cessão transfere ao cessionário a posição contratual anteriormente ocupada pelo cedente. Por isso, para que o cessionário se torne efetivamente proprietário, ainda será necessário, no futuro, cumprir os requisitos legais aplicáveis, como a lavratura da escritura pública e proceder ao registro imobiliário.
Quando utilizar um modelo de contrato de cessão de direito de imóvel?
Esse modelo contratual é indicado quando a pessoa que pretende transferir um imóvel não é a proprietária registrada do bem, mas apenas titular de direitos sobre ele. As situações mais comuns incluem:
- Imóveis na planta: quando o comprador de um imóvel ainda em construção deseja transferir a terceiro os direitos decorrentes do contrato firmado com a construtora, antes da entrega das chaves e do registro definitivo, observadas as condições previstas no contrato firmado com a construtora ou incorporadora.
- Promessa de compra e venda: quando o titular de um compromisso de compra e venda ainda não registrado deseja ceder sua posição contratual a outra pessoa, sub-rogando o cessionário em direitos e obrigações.
- Imóveis financiados: quando o financiado deseja transferir a terceiro o saldo devedor e os direitos sobre o imóvel financiado, geralmente com anuência da instituição financeira envolvida.
- Loteamentos: quando o adquirente de lote em loteamento, ainda não com escritura definitiva, cede seus direitos a outra pessoa antes da titulação completa.
- Direitos hereditários: quando cabível, herdeiros podem ceder os direitos que possuem sobre imóvel que integra o espólio, antes da partilha formal, mediante instrumento próprio de cessão de direitos hereditários.
Quais informações não podem faltar em um modelo de contrato de cessão de direito de imóvel?
Para que o contrato seja juridicamente seguro e eficaz, alguns elementos são fundamentais:
- Qualificação completa das partes: nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço do cedente e do cessionário.
- Descrição completa do imóvel: endereço, área, características, matrícula e confrontações, de forma detalhada e sem ambiguidades.
- Origem dos direitos cedidos: indicação do contrato original (promessa de compra e venda, financiamento, contrato com construtora, entre outros) que deu origem aos direitos objeto da cessão.
- Valor e forma de pagamento: preço da cessão, condições, prazos e meio de pagamento acordado entre as partes.
- Obrigações das partes: direitos, deveres e responsabilidades que passam a ser assumidos pelo cessionário a partir da assinatura.
- Responsabilidade por tributos: definição de quem arcará com impostos, taxas e emolumentos decorrentes da cessão, geralmente atribuídos ao cessionário.
- Cláusulas de rescisão: hipóteses e consequências em caso de descumprimento contratual por qualquer das partes.
- Foro competente: eleição da comarca responsável por dirimir eventuais conflitos decorrentes do contrato.
Quais documentos são necessários para fazer a cessão de direitos de um imóvel?
Antes de formalizar a cessão, é essencial reunir a documentação que comprove a regularidade dos direitos cedidos e a identidade das partes envolvidas:
- RG e CPF do cedente e do cessionário, além de comprovante de estado civil e residência.
- Matrícula atualizada do imóvel (quando houver), para verificar a situação registral e eventuais ônus.
- Contrato original que deu origem aos direitos, como a promessa de compra e venda ou o contrato com a construtora.
- Certidões negativas (cíveis, fiscais e de ônus reais), que atestam a inexistência de pendências que possam afetar o negócio.
- Comprovantes de pagamento das parcelas já quitadas pelo cedente, especialmente em imóveis na planta ou financiados.
- Anuência da construtora, incorporadora ou credor, quando exigida contratualmente, especialmente em imóveis financiados ou na planta.
Qual a diferença entre cessão de direitos e compra e venda de imóvel?
A principal diferença em relação à compra e venda tradicional está no objeto do negócio: na compra e venda, o vendedor transfere a propriedade de um bem que já está registrado em seu nome, enquanto na cessão, o cedente transfere apenas o direito que detém sobre o imóvel, sub-rogando o cessionário em todas as cláusulas e condições do contrato original.
Confira a seguir, a distinção entre os dois institutos que está diretamente relacionada à titularidade do bem no momento da negociação.
É obrigatório registrar o contrato de cessão de direitos de imóvel?
O registro não é sempre obrigatório para a validade do contrato entre as partes, mas é fundamental para gerar efeitos perante terceiros e garantir segurança jurídica plena.
Muitas cessões de direitos são feitas por instrumento particular e não são levadas a registro, o que é prática comum, mas gera risco, já que sem registro o negócio não produz efeitos erga omnes (contra terceiros).
Quando o contrato original prevê expressamente a necessidade de anuência do vendedor, construtora ou credor para a cessão, essa concordância deve constar no próprio instrumento ou em documento apartado, sob pena de a cessão não ser oponível a quem não anuiu.
É importante diferenciar contrato e registro: o contrato formaliza o acordo de vontades entre cedente e cessionário, enquanto o registro imobiliário é o ato que efetivamente transfere e publiciza a propriedade, sendo fundamental para que o cessionário se torne proprietário pleno e oponível a terceiros.
Quem paga o ITBI na cessão de direitos sobre imóvel?
A incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos depende da natureza jurídica da operação e da legislação de cada município, já que esse imposto é de competência municipal.
Em determinadas hipóteses, como na cessão de direitos aquisitivos decorrentes de compromisso de compra e venda, pode haver incidência do ITBI, observadas as regras previstas na legislação municipal e o entendimento aplicável ao caso concreto.
Por essa razão, é essencial verificar as regras específicas do município onde o imóvel está localizado antes de formalizar a cessão, pois alíquotas, fato gerador e responsável pelo pagamento podem variar significativamente entre diferentes municípios brasileiros.
Normalmente, o contrato de cessão define contratualmente quem arcará com o tributo (em geral o cessionário), mas essa definição não afasta a necessidade de conferir a legislação municipal aplicável ao caso concreto.
Quais cuidados tomar antes do seu cliente assinar o contrato de cessão de direito de imóvel?
Antes do seu cliente assinar o contrato de Cessão de Direito de Imóvel, algumas verificações são essenciais, confira:
- Verificar a matrícula atualizada do imóvel, confirmando titularidade e histórico de transações.
- Checar a existência de ônus, como hipotecas, penhoras ou alienações fiduciárias que possam recair sobre o bem.
- Investigar pendências judiciais envolvendo o imóvel ou as partes envolvidas na negociação.
- Confirmar débitos condominiais e tributários (IPTU) pendentes, que podem ser exigidos do novo titular dos direitos.
- Analisar cláusulas abusivas ou desequilibradas no contrato original que está sendo cedido.
O que acontece se uma das partes descumprir o contrato de cessão de direitos de imóvel?
O descumprimento do contrato de cessão de direitos, conhecido juridicamente como inadimplemento, gera consequências previstas nas cláusulas contratuais e na legislação civil aplicável.
Em geral, o contrato pode prever multa compensatória ou moratória para o caso de descumprimento, além da possibilidade de exigir perdas e danos pela parte prejudicada.
Dependendo da gravidade do inadimplemento, a parte lesada pode buscar a rescisão contratual, com a consequente devolução de valores já pagos, descontadas eventuais penalidades previstas em contrato.
Muitos contratos de cessão de direitos preveem expressamente que o contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, o que reforça a necessidade de cumprimento integral das obrigações assumidas por ambas as partes, sob pena de execução judicial das cláusulas penais estabelecidas.
Evite riscos ao elaborar um contrato de cessão de direitos de Imóvel
O Modelo de Contrato de Cessão de Direito de Imóvel é uma ferramenta essencial para conferir segurança jurídica às negociações que envolvem a transferência de direitos sobre imóveis.
Quando elaborado de forma adequada e acompanhado da documentação necessária, o contrato reduz riscos, estabelece claramente as responsabilidades das partes e contribui para uma negociação mais transparente.
Como cada operação pode apresentar particularidades, é importante adaptar o contrato às características do caso concreto e observar a legislação aplicável, especialmente quanto à necessidade de anuência de terceiros, incidência de tributos e exigências registrais.
Assim, é possível proteger os interesses de todos os envolvidos e garantir maior tranquilidade durante a formalização da cessão.
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