Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é uma das peças mais importantes no processo de aquisição de bens imobiliários, garantindo segurança jurídica tanto ao comprador quanto ao vendedor. 

Este documento formaliza a intenção de ambas as partes, definindo as condições de pagamento, a entrega do imóvel e outros aspectos relevantes da negociação. No cenário atual, onde os detalhes de uma transação imobiliária podem ser complexos, a clareza e a precisão dos termos são essenciais para evitar litígios futuros. 

Neste texto, vamos fornecer um modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel completo.

Contrato de Compra e Venda de Imóvel [Modelo]

Contrato de Compra e Venda de Imóvel

COMPRADOR: [Nome Completo do Comprador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].

VENDEDOR: [Nome Completo do Vendedor], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].

1. Do Objeto do Contrato:

O presente contrato tem como objeto a compra e venda de um imóvel urbano, caracterizado como uma casa localizada na área urbana, conforme descrição e matrícula constantes no Cartório de Registro de Imóveis competente. O valor total da venda é de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), a ser pago em duas parcelas, sendo a primeira de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) no ato da assinatura deste contrato e a segunda no prazo de 90 (noventa) dias, mediante financiamento bancário aprovado.

O comprador compromete-se a arcar com todas as taxas e impostos relacionados à transferência da propriedade, incluindo, mas não se limitando ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e aos custos de cartório pertinentes. A posse do imóvel será transferida ao comprador no momento do pagamento da segunda parcela. O vendedor, por sua vez, se responsabiliza por entregar o imóvel livre de quaisquer ônus ou irregularidades que possam impedir a transferência da titularidade.

O comprador declara ter realizado a vistoria do imóvel antes da assinatura deste contrato e, ao assiná-lo, reconhece que o bem se encontra em perfeitas condições. Em caso de não aprovação do financiamento bancário dentro do prazo estipulado, o comprador poderá solicitar a prorrogação por mais 30 (trinta) dias ou optar pela rescisão do contrato, arcando com uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor já pago.

2. Preço e Condições de Pagamento

2.1 O valor total da venda do imóvel objeto deste contrato é de R$ 500.000 (quinhentos mil reais), a ser pago pelo COMPRADOR ao VENDEDOR em duas parcelas.

2.2 A primeira parcela, no valor de R$ 250.000 (duzentos e cinquenta mil reais), deverá ser paga no ato da assinatura deste contrato, mediante transferência bancária ou qualquer outro meio de pagamento acordado entre as partes.

2.3 A segunda parcela, no valor de R$ 250.000 (duzentos e cinquenta mil reais), deverá ser paga no prazo máximo de 90 (noventa) dias contados da data de assinatura deste contrato, mediante financiamento bancário aprovado.

2.4 No caso de não aprovação do financiamento bancário dentro do prazo estipulado na cláusula 2.3, o COMPRADOR poderá solicitar a prorrogação do prazo por mais 30 (trinta) dias ou optar pela rescisão do contrato, conforme disposto na cláusula específica sobre rescisão.

2.5 O não pagamento de qualquer das parcelas nos prazos estipulados acarretará a aplicação de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela em atraso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, conforme disposto na legislação vigente, sem prejuízo das demais penalidades previstas neste contrato.

2.6 Ocorrendo o atraso no pagamento de qualquer das parcelas, o VENDEDOR notificará formalmente o COMPRADOR, concedendo-lhe um prazo de 10 (dez) dias para a regularização do pagamento, sob pena de rescisão do contrato e perda dos valores já pagos, nos termos previstos na cláusula de rescisão.

2.7 Todos os pagamentos deverão ser efetuados de forma que possam ser comprovados documentalmente, sendo de responsabilidade do COMPRADOR a manutenção dos comprovantes até a quitação integral do valor total da venda.

2.8 As partes reconhecem que o cumprimento integral das condições de pagamento aqui estabelecidas é essencial para a efetivação da transferência da titularidade do imóvel e para a sua posse pelo COMPRADOR, nos termos deste contrato.

3. Obrigações do Comprador

3.1. O Comprador se compromete a efetuar o pagamento de todas as taxas e impostos relacionados à transferência da propriedade do imóvel objeto deste contrato, incluindo, mas não se limitando ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e aos custos de cartório necessários para a formalização da transferência.

3.2. O Comprador deve providenciar a vistoria completa do imóvel antes da assinatura deste contrato, sendo sua responsabilidade assegurar-se de que o bem se encontra em perfeitas condições. 

3.3. Ao assinar este contrato, o Comprador reconhece que realizou a vistoria e que não encontrou quaisquer defeitos ou irregularidades no imóvel, aceitando-o no estado em que se encontra.

3.4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas e impostos mencionados na cláusula 3.1 será integralmente do Comprador, e este não poderá alegar desconhecimento ou recusar-se a cumprir tais obrigações sob pena de inadimplência.

3.5. Caso haja qualquer alteração nas taxas e impostos mencionados na cláusula 3.1 após a assinatura deste contrato, o Comprador ainda será o responsável pelo pagamento integral das mesmas, devendo arcar com eventuais diferenças que venham a ser exigidas.

3.6. O Comprador deverá apresentar ao Vendedor, no prazo máximo de 30 (trinta) dias a contar da assinatura deste contrato, os comprovantes de pagamento de todas as taxas e impostos mencionados na cláusula 3.1, bem como a documentação necessária para a transferência da propriedade, conforme exigido pelas autoridades competentes.

3.7. A não observância das obrigações estipuladas nesta cláusula por parte do Comprador poderá ensejar a rescisão do contrato por parte do Vendedor, sem prejuízo das penalidades previstas na cláusula específica de penalidades e multas contratuais.

4. Obrigações do Vendedor

4.1. O Vendedor se compromete a entregar o imóvel objeto deste contrato livre de quaisquer ônus, encargos, dívidas, penhoras, hipotecas, usufrutos, servidões, ou qualquer outra restrição à sua livre negociação e transferência de titularidade. A entrega do imóvel deve estar em conformidade com todas as exigências legais e regulamentares aplicáveis, garantindo a plena regularidade jurídica do bem.

4.2. O Vendedor deverá fornecer ao Comprador todos os documentos necessários para a transferência da titularidade do imóvel, incluindo, mas não se limitando a, certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, certidão de ônus reais, certidão vintenária e quaisquer outros documentos que sejam exigidos por lei ou pelo cartório competente para a efetivação da transferência.

4.3. A posse do imóvel será transferida ao Comprador no momento do pagamento integral da segunda parcela do preço de venda, conforme estipulado na cláusula de condições de pagamento deste contrato. O Vendedor deverá garantir que, até o referido momento, o imóvel estará desocupado e em condições de uso, conforme vistoria prévia realizada pelo Comprador.

4.4. Caso seja constatada qualquer irregularidade ou impedimento que inviabilize a transferência da titularidade do imóvel no momento da entrega, o Vendedor se compromete a saná-la no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar da data em que for notificado pelo Comprador, sob pena de rescisão contratual e devolução de todas as quantias pagas, devidamente corrigidas, além de multa compensatória a ser definida entre as partes.

4.5. O Vendedor declara, para todos os efeitos legais, que o imóvel está em conformidade com as normas de uso e ocupação do solo, não existindo qualquer pendência ou irregularidade que impeça sua utilização pelo Comprador para os fins a que se destina.

5. Condições de Financiamento

5.1. A segunda parcela do pagamento, no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), será realizada mediante financiamento bancário aprovado pelo Comprador junto à instituição financeira de sua escolha.

5.2. O Comprador compromete-se a iniciar o processo de financiamento imediatamente após a assinatura deste contrato e a diligenciar todos os esforços necessários para a obtenção da aprovação do financiamento no prazo máximo de 90 (noventa) dias, contados da data de assinatura deste contrato.

5.3. Caso o financiamento bancário não seja aprovado dentro do prazo estipulado na cláusula 5.2, o Comprador poderá solicitar uma prorrogação de, no máximo, 30 (trinta) dias, mediante comunicação por escrito ao Vendedor, que deverá ser feita até o último dia do prazo inicial de 90 (noventa) dias.

5.4. Se, após a prorrogação mencionada na cláusula 5.3, o financiamento ainda não for aprovado, ou se o Comprador optar por não solicitar a prorrogação, o Comprador terá o direito de rescindir o presente contrato, devendo comunicar tal decisão ao Vendedor por escrito.

5.5. Na hipótese de rescisão do contrato conforme previsto na cláusula 5.4, o Comprador concorda em arcar com uma multa compensatória no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor já pago ao Vendedor, a qual será deduzida do montante da primeira parcela paga na ocasião da assinatura deste contrato.

5.6. A rescisão do contrato conforme estabelecido na cláusula 5.4 acarretará a devolução ao Comprador do valor da primeira parcela, deduzida a multa mencionada na cláusula 5.5, no prazo de até 10 (dez) dias úteis contados da data de comunicação da rescisão.

5.7. O Vendedor não será responsabilizado por qualquer atraso ou indeferimento do financiamento bancário solicitado pelo Comprador, sendo este último o único responsável pela obtenção do financiamento necessário para a quitação da segunda parcela do preço de compra.

5.8. Durante o período de análise e aprovação do financiamento, o Vendedor deverá abster-se de negociar ou alienar o imóvel objeto deste contrato com terceiros, sob pena de responder por perdas e danos.

6. Transferência da Posse

6.1. A posse do imóvel objeto deste contrato será transferida ao COMPRADOR no momento do pagamento integral da segunda parcela do preço de venda, conforme estipulado na Cláusula 4. Prazo de Pagamento deste contrato.

6.2. O VENDEDOR se compromete a entregar o imóvel livre de quaisquer ônus, dívidas, hipotecas, penhoras, usufrutos, arrestos, sequestros, ou qualquer outra restrição que possa afetar a plena transferência da titularidade do imóvel ao COMPRADOR.

6.3. O VENDEDOR declara que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer pendências judiciais, administrativas ou extrajudiciais que possam impedir a efetivação da transferência de posse e titularidade ao COMPRADOR.

6.4. O VENDEDOR se obriga a fornecer ao COMPRADOR todos os documentos necessários para a formalização da transferência da titularidade do imóvel junto aos órgãos competentes, incluindo, mas não se limitando, à certidão negativa de ônus reais e às certidões negativas de débitos fiscais.

6.5. No ato da transferência da posse, o COMPRADOR deverá proceder à vistoria final do imóvel, confirmando que o mesmo se encontra em perfeitas condições, conforme verificado anteriormente à assinatura deste contrato. O COMPRADOR, ao efetuar o pagamento da segunda parcela e tomar posse do imóvel, reconhece que o bem está em conformidade com as condições acordadas.

6.6. Se, por qualquer motivo, o VENDEDOR não cumprir com a obrigação de entregar o imóvel livre de ônus ou pendências, o COMPRADOR terá o direito de exigir a regularização imediata da situação ou, não sendo possível, a rescisão do contrato, com o ressarcimento integral dos valores pagos, além de perdas e danos conforme a legislação vigente.

6.7. Este contrato só será considerado plenamente cumprido e a posse efetivamente transferida quando o COMPRADOR estiver na posse pacífica do imóvel, sem qualquer impedimento ou restrição, e a transferência de titularidade estiver devidamente registrada no cartório de registro de imóveis competente.

7. Multas e Penalidades

7.1. Em caso de descumprimento de qualquer cláusula deste contrato, a parte inadimplente estará sujeita ao pagamento de uma multa no valor equivalente a 10% (dez por cento) sobre o montante já pago até o momento do inadimplemento.

7.2. Além da multa mencionada na sub-cláusula 7.1, a parte inadimplente deverá arcar com juros de mora à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor devido, contados desde a data do inadimplemento até a data do efetivo pagamento.

7.3. O valor devido será também corrigido monetariamente, de acordo com o índice oficial de inflação adotado nos contratos de natureza similar, a partir da data do inadimplemento até a data do efetivo pagamento.

7.4. As penalidades previstas nesta cláusula não eximem a parte inadimplente do cumprimento das demais obrigações contratuais, nem prejudicam o direito da parte adimplente de buscar a execução específica do contrato ou a rescisão contratual, conforme o disposto nos artigos 475 e 476 do Código Civil Brasileiro.

7.5. A parte inadimplente será notificada formalmente pela parte adimplente, devendo o pagamento das penalidades ser efetuado no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis a contar do recebimento da notificação, sob pena de aplicação de medidas judiciais cabíveis para a cobrança dos valores devidos.

8. Rescisão do Contrato

8.1. O presente contrato poderá ser rescindido por qualquer das partes em caso de descumprimento de quaisquer das obrigações contratuais aqui estabelecidas, mediante notificação prévia por escrito à outra parte, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

8.2. Em caso de rescisão por descumprimento de obrigações contratuais, a parte infratora deverá pagar à parte inocente uma multa equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor já pago até o momento da rescisão, sem prejuízo de eventuais perdas e danos adicionais que possam ser comprovados.

8.3. No caso específico de rescisão por falta de aprovação do financiamento bancário dentro do prazo estipulado, o comprador terá direito de solicitar a prorrogação do prazo por mais 30 (trinta) dias, mediante comunicação escrita ao vendedor.

8.4. Se, ao final do prazo adicional de 30 (trinta) dias, o financiamento bancário não for aprovado, o comprador poderá optar pela rescisão do contrato, arcando com a multa estipulada na Cláusula 8.2, sendo devida a devolução dos valores eventualmente pagos, descontada a referida multa.

8.5. A rescisão do contrato por qualquer das partes deverá ser formalizada por escrito, através de instrumento próprio, que deverá ser assinado por ambas as partes e por duas testemunhas.

8.6. A devolução dos valores devidos em razão da rescisão contratual deverá ocorrer em até 10 (dez) dias úteis após a formalização da rescisão, através de depósito bancário na conta indicada pela parte que tiver direito ao recebimento.

8.7. A parte que der causa à rescisão do contrato será responsável por todas as despesas decorrentes da rescisão, incluindo, mas não se limitando, a taxas de cartório, impostos, honorários advocatícios e quaisquer outras despesas necessárias para a restituição do estado anterior à celebração do contrato.

9. Foro Competente

Fica eleito o foro da comarca onde o imóvel está situado para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato, com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

Parágrafo Único: As partes concordam que quaisquer ações judiciais relacionadas a este contrato, incluindo, mas não se limitando a, disputas sobre a interpretação, execução, cumprimento, inadimplemento, rescisão ou validade do presente contrato, serão exclusivamente propostas no foro da comarca onde o imóvel objeto do presente contrato se encontra.

Parágrafo Segundo: A renúncia expressa ao foro privilegiado inclui, mas não se limita, ao foro do domicílio das partes contratantes, bem como qualquer outro foro que possa ser considerado competente por disposição legal diversa, reforçando a escolha da comarca onde o imóvel está localizado como o único foro competente.

Parágrafo Terceiro: As partes declaram estar cientes e de acordo que a escolha do foro da comarca onde o imóvel está situado visa assegurar maior eficiência e celeridade na resolução de possíveis litígios, bem como facilitar o acesso às provas e testemunhas que possam ser necessárias para a instrução processual.

    As partes concordam com as disposições acima e assinam o presente instrumento:

    CIDADE, DIA do MÊS do ANO

_________________________          _________________________

        Contratante                        Contratada

_________________________          _________________________

          Testemunha                       Testemunha

Já pensou em elaborar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel de forma rápida e eficiente? 

Esse contrato é fundamental para garantir que todos os aspectos da negociação imobiliária estejam protegidos, desde o pagamento até a transferência da propriedade.

Com a ajuda da Jurídico AI, você pode gerar um contrato completo em poucos minutos, sem abrir mão da segurança jurídica. 

Nossa ferramenta de IA para advogados é treinada com base na legislação e jurisprudência brasileira, garantindo que sua minuta esteja sempre atualizada e em conformidade com o direito imobiliário vigente. 

Aumente sua produtividade e reduza o risco de falhas em contratos essenciais para o seu cliente.