Direitos e Deveres do Locador [Lei do Inquilinato nº 8.245/91]

A relação de locação é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que define os direitos e obrigações tanto do locador quanto do locatário. 

O locador, além de ser o proprietário do imóvel, possui responsabilidades contratuais e legais essenciais para garantir uma convivência justa e a proteção dos direitos do inquilino. 

Este guia oferece uma visão detalhada sobre os direitos e deveres do locador, fundamentado na legislação vigente. 

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Quem é o Locador?

O locador é a pessoa física ou jurídica que detém a posse ou propriedade do imóvel e o disponibiliza para locação. 

Ele pode ser o proprietário direto do imóvel ou um representante legal, como herdeiros, procuradores ou outros responsáveis formalmente habilitados. A atuação do locador não se resume à assinatura do contrato de locação. 

O locador também é responsável por garantir condições adequadas de uso do imóvel, zelar pela preservação da propriedade e cumprir obrigações contratuais e tributárias relacionadas ao imóvel alugado.

Quais são os direitos do Locador?

Os direitos do locador estão relacionados à proteção de seu patrimônio, à segurança jurídica da relação locatícia e ao cumprimento das obrigações do locatário. 

Eles incluem:

Receber aluguel e encargos contratuais

O locador tem direito ao recebimento do pagamento dos aluguéis e encargos estipulados em contrato, como taxas de IPTU, condomínio e seguros, desde que especificados. 

O não cumprimento pelo locatário pode gerar ações de cobrança ou de despejo por inadimplência.

Base legal: Art. 23, I da Lei nº 8.245/91 

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Exigir o uso adequado do imóvel

O locador pode exigir que o imóvel seja utilizado conforme o fim estipulado no contrato (residencial ou comercial). 

A utilização para outro fim, sem autorização prévia, constitui descumprimento contratual.

Base legal: Art. 23, II da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

Retomar o imóvel em situações previstas em Lei

O locador pode solicitar a devolução do imóvel nos seguintes casos:

• Ao término do contrato de locação (art. 47).
• Necessidade própria ou de familiares para moradia (art. 47, inciso II e III).
• Descumprimento contratual por parte do locatário (art. 9º).
• Inadimplência de aluguéis e encargos (art. 59, §1º).

Base legal: Artigos 47, 9º e 59 da Lei nº 8.245/91.

Art. 47 da Lei nº 8.245/91. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; (…)

Art. 9º da Lei nº 8.245/91. A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.

Art. 59 da Lei nº 8.245/91. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (…)

Ajustar o valor do aluguel

O locador pode solicitar reajustes no valor do aluguel com base em índices de correção monetária previstos em contrato. 

Caso o aluguel esteja defasado em relação ao mercado, o locador pode propor uma ação revisional para adequar o valor.

Base legal: Art. 19 da Lei nº 8.245/91.

Art. 19 da Lei nº 8.245/91. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado.

Solicitar reparação por danos ao imóvel

Se o imóvel for danificado pelo locatário ou por terceiros sob sua responsabilidade, o locador pode exigir reparações ou indenizações para cobrir os prejuízos causados.

Base legal: Art. 23, V da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

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Quais são os deveres do Locador? 

Os deveres do locador estão diretamente ligados à preservação da qualidade do imóvel e à proteção dos direitos do locatário.

Entregar o imóvel em boas condições

O locador deve disponibilizar o imóvel em condições de uso, seja para fins residenciais ou comerciais. 

A entrega inclui garantir instalações básicas funcionais e, se necessário, apresentar laudo de vistoria que descreva o estado do imóvel.

Base legal: Art. 22, I e V da Lei nº 8.245/91.

Art. 22 da Lei nº 8.245/91. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Realizar manutenções estruturais

Cabe ao locador realizar manutenções de caráter estrutural e reparos que não sejam atribuídos ao uso regular do locatário. 

Por exemplo, problemas na infraestrutura elétrica ou hidráulica, defeitos em telhados e danos que comprometem a habitabilidade devem ser resolvidos pelo locador.

Base legal: Art. 22, IV e X da Lei nº 8.245/91.

Art. 22 da Lei nº 8.245/91. O locador é obrigado a:

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Garantir a tranquilidade do Locatário

O locador deve assegurar que o locatário utilize o imóvel sem perturbações ou interferências externas, como obras não autorizadas, disputas de posse ou terceiros que comprometam o uso tranquilo do imóvel.

Base legal: Art. 22, II da Lei nº 8.245/91.

Art. 22 da Lei nº 8.245/91. O locador é obrigado a:

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

Cumprir obrigações fiscais e contratuais

O locador é responsável pelo pagamento de impostos como IPTU e taxas de seguro contra incêndio, salvo disposição em contrário no contrato. 

Ele também deve fornecer recibos discriminados de todos os pagamentos realizados pelo locatário.

Base legal: Art. 22, VI e VIII da Lei nº 8.245/91.

Art. 22 da Lei nº 8.245/91. O locador é obrigado a:

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Quais são as consequências do descumprimento das obrigações pelo Locador?

O descumprimento das obrigações por parte do locador em um contrato de locação pode acarretar várias consequências, dependendo do que foi violado. 

Alguns dos principais incluem:

• Rescisão do contrato: O locatário tem o direito de rescindir o contrato de locação de forma antecipada, sem prejuízo de outras ações, caso o locador descumpra suas obrigações, como a não entrega do imóvel em condições habitáveis, a não realização de reparos necessários ou a interrupção de serviços essenciais.
• Multa e indenização: O locatário pode pleitear a aplicação de multa contratual ou mesmo uma compensação por danos morais e materiais caso o locador não cumpra com suas responsabilidades, como não realizar reparos essenciais ou negligenciar sua obrigação de manter o imóvel em boas condições de uso.
• Responsabilidade por prejuízos: Se o descumprimento do locador causar danos ao locatário ou ao imóvel, ele pode ser responsabilizado por tais prejuízos, sendo obrigado a indenizar o locatário pelos danos causados.
• Possibilidade de redução do aluguel: Em casos de descumprimento das condições de habitabilidade, o locatário pode pedir a redução do valor do aluguel, até que as condições sejam regularizadas.

Base legal: Art. 475 do Código Civil combinado com a Lei nº 8.245/91.

Art. 475 CC. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

O papel do Locador no contrato de locação

O locador tem um papel fundamental na relação locatícia, devendo zelar pela preservação do imóvel e pela segurança jurídica do contrato. 

Advogados que atuam em direito imobiliário devem orientar seus clientes sobre as obrigações e os limites dos direitos do locador, garantindo o equilíbrio nas relações contratuais e evitando litígios.

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