Evicção: Requisitos, direitos e como diminuir riscos na prática

A evicção é um dos temas mais relevantes no Direito Civil e Empresarial, principalmente para advogados que lidam com contratos de compra e venda, locações e transferências de propriedade. 

Ela ocorre quando o comprador de um bem perde a posse ou propriedade por decisão judicial, devido a um defeito no direito de propriedade do vendedor.

Neste artigo, exploramos o conceito de evicção, seus requisitos legais, os direitos do evicto e as melhores estratégias para minimizar riscos contratuais. Confira!

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O que é evicção?

A evicção acontece quando alguém compra um bem de boa-fé e depois descobre que esse bem pertence a outra pessoa, perdendo-o por decisão judicial. 

Isso ocorre porque o vendedor não possuía legitimidade para transferir a propriedade ou havia um vício jurídico no negócio.

O Código Civil disciplina a evicção nos artigos 447 a 457, estabelecendo que o comprador tem o direito de ser indenizado quando houver a perda do bem.

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Exemplo prático de evicção

Imagine que A compra um imóvel de B, pagando integralmente pelo bem. Algum tempo depois, C entra na Justiça e comprova que o imóvel lhe pertencia e que B não tinha direito de vendê-lo. 

O juiz decide que A deve devolver o imóvel a C. Neste caso, A é o evicto e pode buscar indenização contra B.

Quem são as partes envolvidas quando ocorre a eviccção?

Quando ocorre a evicção, três partes principais estão envolvidas:

1. Evicto (Adquirente): é aquele que comprou o bem e sofreu a perda devido a problemas jurídicos anteriores. Ele pode buscar indenização contra o vendedor.
2. Alienante (Vendedor): é quem vendeu o bem ao evicto. Ele pode ser responsabilizado pela perda do bem, desde que tenha vendido o bem de forma onerosa e sem informar os riscos ao comprador.
3. Evictor (Terceiro reivindicante): é aquele que detém um direito melhor sobre o bem e o reivindica judicialmente. Geralmente, é o verdadeiro dono ou alguém com um direito preexistente que não foi respeitado na venda.

Requisitos da evicção

Para que a evicção seja reconhecida, é necessário que cinco requisitos sejam atendidos:

1. Perda: o adquirente perde total ou parcialmente o bem devido a uma decisão judicial favorável a um terceiro que detém um direito melhor sobre ele.
2. Onerosidade: a aquisição deve ter sido feita de forma onerosa, ou seja, com pagamento ou contraprestação (exemplo: compra e venda, permuta). Doações e aquisições gratuitas não geram direito à evicção.
3. Anterioridade: o vício ou problema jurídico que resultou na perda do bem deve ter existido antes da aquisição. Não há evicção se o problema surgir depois da compra.
4. Ignorância do adquirente: o comprador não pode ter ciência dos riscos jurídicos envolvidos no bem adquirido. Se ele souber da possível evicção, não poderá pleitear indenização.
5. Sentença judicial: a perda do bem deve ser decretada por decisão judicial que reconheça o direito do terceiro reivindicante.

Caso esses requisitos estejam presentes, o comprador pode exigir do vendedor a devida indenização, que pode englobar a devolução do valor pago, ressarcimento por prejuízos e, em alguns casos, até mesmo perdas e danos, conforme previsto no Código Civil.

Direitos do evicto

O comprador prejudicado pela evicção tem direitos garantidos pelo artigo 450 do Código Civil. 

Art. 450 do CC. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

Dessa forma, o comprador prejudicado pode exigir:

• Restituição integral do valor pago;
• Ressarcimento por despesas e custos judiciais;
• Indenização por prejuízos sofridos em razão da perda do bem.

Se a evicção for parcial, ou seja, se o comprador perder apenas parte do bem adquirido, ele pode optar entre:

• Rescindir o contrato e receber o valor pago;
• Manter o contrato e exigir abatimento proporcional do preço.

Caso o contrato contenha cláusula de exclusão de evicção, o comprador ainda poderá pedir a devolução do valor pago se tiver adquirido o bem de boa-fé.

Qual o prazo prescricional de evicção?

O prazo prescricional para o comprador exigir indenização por evicção pode variar conforme a natureza da transação e o Código Civil:

• 3 anos: Se a ação indenizatória for baseada na evicção (reparação civil), o prazo prescricional será de três anos, conforme o art. 206, §3°, inciso V do CC;
• 10 anos: Caso tenha fundamentos contratuais mais amplos (descumprimento contratual), é possível argumentar um prazo prescricional de dez anos, segundo art. 205 do CC;
• Contrato com prazo prescricional diferente: Havendo uma cláusula contratual com um prazo diferente para a responsabilidade do vendedor em relação à evicção, essa cláusula pode ser válida, desde que respeite os limites da legislação.

O prazo prescricional começa a ser contado a partir do trânsito em julgado da referida decisão que determinar a restituição do bem. 

Como minimizar os riscos da evicção na prática?

A prevenção da evicção deve ser uma prioridade para advogados que assessoram contratos de compra e venda de bens. Algumas medidas podem reduzir significativamente os riscos.

Due diligence jurídica antes da compra

Antes de fechar um contrato, verifique a regularidade do bem e a legitimidade do vendedor. Algumas ações preventivas incluem:

• Consultar a matrícula do imóvel no cartório de registro;
• Verificar se há ações judiciais ou ônus sobre o bem;
• Conferir certidões negativas de débitos tributários e processos judiciais.

Cláusula contratual 

Todo contrato de compra e venda pode prever uma cláusula de garantia contra evicção, conforme o artigo 448 do Código Civil:

Art. 448 do CC: Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

Isso significa que, mesmo sem uma cláusula expressa sobre a evicção, o comprador ainda pode exigir indenização, salvo se houver disposição contratual excluindo essa garantia.

No entanto, conforme o artigo 449 do Código Civil, mesmo que o contrato contenha uma cláusula que exclua a garantia contra evicção, o comprador ainda poderá ser indenizado se não soubesse do risco da evicção ou, se informado, não tivesse assumido esse risco:

Art. 449 do CC: Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

Isso significa que a exclusão da garantia não é absoluta. Caso o comprador tenha adquirido o bem sem ter ciência do risco ou sem aceitá-lo expressamente, ele ainda poderá exigir ao menos a restituição do valor pago.

Consulta a órgãos especializados

Para evitar surpresas, é recomendável:

• Verificar no Cadastro Nacional de Indisponibilidade de Bens;
• Consultar protestos em cartórios e órgãos de proteção ao crédito;
• Conferir a existência de ações possessórias ou reivindicatórias.

Análise do histórico do bem e do vendedor

Investigar o histórico do bem e do vendedor pode evitar problemas futuros. Algumas medidas incluem:

• Pesquisar se o vendedor já esteve envolvido em disputas jurídicas semelhantes;
• Checar se o bem foi objeto de sucessivas transferências suspeitas em curto período;
• Identificar transações anteriores que possam ter indícios de fraude.

Essas precauções reduzem significativamente os riscos de evicção e garantem maior segurança jurídica para o comprador.

Jurisprudência sobre evicção

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EVICÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONCLUSÃO NO SENTIDO DA CIÊNCIA DE LITÍGIO ENVOLVENDO O IMÓVEL. CARÊNCIA DE BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES.SÚMULAS 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Como se infere dos autos, o ponto central do aresto foi a conclusão no sentido da ausência de boa-fé dos insurgentes e conhecimento prévio deles acerca de problemas possessórios envolvendo o imóvel, circunstâncias que afastariam os direitos decorrentes da evicção. Logo, a conclusão no sentido da impossibilidade de aplicação do teor do art. 449 do Código Civil(evicção) foi fundada em fatos, provas e termos contratuais, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, aplicáveis a ambas as alíneas do permissivo constitucional, inclusive por divergência jurisprudencial.2. O conteúdo dos arts. 145, 147, 187 e 927 do Código Civil; e 891,parágrafo único, do novo Código de Processo Civil não foi objeto de apreciação no acórdão estadual, e os recorrentes não opuseram embargos de declaração objetivando suprir eventual omissão. Incidência das Súmulas 282 e 356/STF.3. Agravo interno desprovido. (STJ, AGINT NOS EDCL NO ARESP 1597745 / MT/201903009324, Relator(a): MIN. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 2020-09-14, t3 – 3a turma, Data de Publicação: 2020-09-21)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. EVICÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar a possibilidade de rescisão do negócio jurídico de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em virtude da existência de constrição averbação de constrição judicial na matrícula do imóvel. 2. Para Pontes de Miranda ?evicção é a perda que o possuidor de uma coisa, ou a pessoa que tem direito a ela, sofre, no todo, ou em parte, em virtude de sentença obtida por terceiro, que invocará o seu direito à coisa. Se isso ocorre, o que a alienou tem obrigação de indenizar o prejudicado, e tal é o que se chama prestar ou responder pela evicção? (Tratado de Direito Privado. Tomo IX. Campinas: Bookseller. 2000, p. 216). 3 Ressalte-se que a ocorrência dos efeitos da evicção acarreta justamente a imposição da rescisão do negócio jurídico, com a devolução do valor pago, em decorrência da não observância do elemento natural da obrigação consistente justamente em garantir a posse tranquila do bem ao respectivo adquirente (artigos 447, 449 e 450, todos do Código Civil) 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJDFT, 07211115820228070001, ACÓRDÃO, Órgão Julgador: 2a turma cível, Relator(a): DES. ALVARO CIARLINI, Julgado em: 2023-07-05, Data de Publicação: 2023-07-26)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE EVICÇÃO CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REJEIÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS. PERDA DA POSSE DECORRENTE DE DECISÃO JUDICIAL. DEMANDA ANTERIOR À REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. EVICÇÃO. FENÔMENO JURÍDICO OBJETIVO. CADEIA DE ALIENANTES. INDENIZAÇÃO AO ADQUIRENTE.SENTENÇA MANTIDA. 1.O ônus da demonstração da capacidade econômica da parte é de quem impugna a gratuidade de justiça, sendo que meras alegações não se prestam a revogar o benefício concedido. Impugnação à gratuidade de justiça rejeitada. 2.Conforme disposto no art. 447 do Código Civil, o alienante de um bem é obrigado a entregar ao adquirente não somente a posse/propriedade da coisa, mas também a lhe garantir o seu uso e gozo. 3. Acaso o adquirente venha a perder a coisa, total ou parcialmente, por força de decisão judicial ou administrativa baseada em causa preexistente ao contrato, adquire o direito de ser ressarcido integralmente do preço ou das quantias que pagou pela coisa (arts. 447 e 450 do Código Civil). 4. A evicção se caracteriza como fenômeno jurídico objetivo e, por isso, não depende do conhecimento, da boa-fé ou da culpa do alienante para a sua ocorrência. 5. Apelação conhecida e não provida. (TJDFT, 07176761820188070001, ACÓRDÃO, Órgão Julgador: 1a turma cível, Relator(a): DES. SIMONE LUCINDO, Julgado em: 2020-04-01, Data de Publicação: 2020-05-04)

Evicção: a importância da atuação preventiva dos advogados

A evicção é um mecanismo essencial de proteção ao comprador e deve ser considerada em toda negociação de bens. 

Advogados devem atuar preventivamente, garantindo a segurança jurídica dos contratos e evitando riscos desnecessários.

As melhores estratégias para minimizar a evicção incluem:

• Análise prévia da documentação do bem e do vendedor;
• Inclusão de cláusulas contratuais que garantam o direito do comprador;
• Acompanhamento jurídico especializado durante a negociação;
• Uso de seguro contra evicção como medida adicional de proteção.

Dessa forma, compradores evitam prejuízos e advogados garantem contratos mais seguros para seus clientes.

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