Adjudicação compulsória: quais são os requisitos e o prazo de prescrição?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial ou procedimento extrajudicial que visa regularizar a transferência da propriedade de um imóvel quando o vendedor ou o titular do direito se recusa ou está impossibilitado de formalizar a escritura definitiva. 

Esse instrumento jurídico é essencial para garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias, especialmente em casos de contratos de compra e venda quitados.

Além de sua função principal, a adjudicação compulsória tem pontos de interseção com outros institutos jurídicos, como a penhora de bens, que é utilizada em execuções patrimoniais.

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O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é o procedimento pelo qual o comprador de um imóvel, ou qualquer parte que tenha direito, solicita a um juiz ou a um cartório a transferência forçada da propriedade para seu nome. 

Essa ação ocorre, geralmente, quando o vendedor se recusa a assinar a escritura pública de compra e venda após o pagamento integral do valor do imóvel.

Base legal: Artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418, CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Quando cabe a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é cabível nos seguintes casos:

• Contrato de compra e venda quitado: quando o comprador já pagou integralmente o valor do imóvel e o vendedor não formaliza a transferência.
• Imóvel registrado no nome de terceiros: se o imóvel estiver em nome de outra pessoa que não o vendedor, a adjudicação pode ser utilizada para resolver a situação.
• Decorrência de compromisso de compra e venda irretratável: quando há um contrato de compromisso de compra e venda, devidamente registrado, e o vendedor se recusa a realizar a transferência.
• Procedimento extrajudicial: desde a Lei nº 14.382/22, é possível fazer a adjudicação compulsória em cartórios, desde que não haja litígios.

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Quais são os requisitos para ajuizar a ação?

Para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, os seguintes requisitos devem ser atendidos:

• Contrato escrito: é necessário um contrato formal de compra e venda, quitado ou em fase final de pagamento.
• Imóvel regular: o imóvel deve estar devidamente registrado e sem pendências que inviabilizem a adjudicação.
• Prova de quitação: o comprador deve comprovar o pagamento integral do imóvel, seja por recibos, depósitos ou outros documentos equivalentes.
• Notificação prévia: caso o vendedor não cumpra com sua obrigação, recomenda-se uma notificação formal antes da ação.

Qual é o prazo de prescrição da ação de adjudicação compulsória?

Com base no entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o direito de propor a ação de adjudicação compulsória não prescreve, pois é considerado um direito potestativo. 

Em vez de prescrição, esse direito estaria sujeito à decadência, mas não há previsão legal para a decadência nesse caso. 

Portanto, não há prazo de prescrição específico para a ação de adjudicação compulsória. 

No entanto, é importante observar que o direito pode ser perdido se outra pessoa adquirir a propriedade do imóvel por usucapião.

Qual é a competência da ação de adjudicação compulsória?

A competência para julgar uma ação de adjudicação compulsória, em regra, é da Justiça Estadual. No entanto, é importante observar alguns pontos:

Competência Territorial (Foro do Imóvel)

Conforme o artigo 47 do CPC, as ações que tratam de direitos reais sobre imóveis devem ser propostas no foro da situação do imóvel. 

Art. 47 do CPC. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.

Assim, a ação de adjudicação compulsória deve ser ajuizada na comarca onde o imóvel está localizado.

Competência material (Justiça Comum)

A adjudicação compulsória trata de um direito real (transferência de propriedade), cabendo à Justiça Estadual julgar o processo.

Exceto quando houver algum elemento que atraia a competência de outra esfera, como a Justiça Federal, em casos em que a União, autarquias ou empresas públicas federais sejam partes interessadas.

Exceção (Justiça Federal)

Caso uma das partes envolvidas na ação seja a União, suas autarquias ou empresas públicas federais, a competência será deslocada para a Justiça Federal, conforme o artigo 109 da Constituição Federal.

Confira nosso artigo sobre Título Executivo Judicial e Extrajudicial

O que é e como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento administrativo que possibilita ao adquirente de um imóvel regularizar a propriedade diretamente em cartório, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. 

Esse procedimento está previsto no art. 216-B da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pela Lei nº 14.382/2022, sendo utilizado principalmente quando o vendedor ou algum titular do direito não cumpre com a obrigação de outorgar a escritura definitiva de transferência. 

Confira o art. 216-B, da Lei n° 6.015/1973:

Art. 216-B, da Lei n° 6.015/1973. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.  

Requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial:

• Contrato que comprove a obrigação de transferir o imóvel: deve existir um contrato ou documento que demonstre claramente o compromisso do vendedor em transferir a propriedade.
• Imóvel registrado no nome do promitente vendedor: é essencial que o imóvel esteja devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, com a cadeia dominial bem definida e livre de irregularidades.
• Inércia do promitente vendedor ou impossibilidade de obtenção da escritura: a omissão do vendedor em formalizar a transferência deve ser demonstrada, ou deve estar claro que o adquirente não consegue realizar a transferência por outros motivos (falecimento, ausência, etc.).
• Regularidade documental: todos os documentos pessoais e do imóvel exigidos pelo cartório devem estar completos, incluindo certidões e comprovações de pagamento.

Procedimento no cartório:

• Requerimento inicial: o adquirente apresenta o pedido ao cartório de registro de imóveis competente, acompanhado dos documentos necessários.
• Notificação do vendedor: o tabelião notifica o promitente vendedor (ou seus sucessores, caso falecido) para que se manifeste e regularize a transferência.
• Prazo para manifestação: o vendedor tem um prazo (normalmente 15 dias) para apresentar objeções ou para proceder à outorga da escritura.
• Decisão do registrador: caso não haja manifestação ou objeção válida, o registrador pode proceder à adjudicação compulsória e registrar o imóvel em nome do adquirente.

Impedimentos:

• Divergências sobre a posse ou a titularidade.
• Existência de ônus ou gravames no imóvel não resolvidos.
• Falta de documentação completa.

Esse mecanismo é especialmente útil para quem deseja regularizar a propriedade de um imóvel sem se submeter à demora típica de processos judiciais, respeitando os limites legais e documentais.

Qual é a relação entre a adjudicação compulsória e a penhora de bens?

Embora a adjudicação compulsória esteja diretamente relacionada à regularização da propriedade, é importante entender sua conexão com a penhora de bens.

Se o imóvel em questão estiver penhorado em decorrência de uma dívida do vendedor, o comprador terá prioridade sobre o bem, desde que comprove a aquisição anterior à penhora. 

Nesse caso, a adjudicação compulsória pode ser utilizada para proteger os direitos do comprador, mesmo em face de credores do vendedor.

Exemplo prático: O comprador que quitou o imóvel, mas não tem a escritura registrada, pode ser prejudicado por uma penhora incidente sobre o bem. A adjudicação compulsória garante que seus direitos sejam preservados.

Adjudicação Compulsória: Dicas práticas para Advogados

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico essencial para garantir a transferência de propriedade de imóveis quando há impedimentos causados pela inércia ou recusa do vendedor. 

Para advogados, dominar as nuances dessa ação é fundamental para assegurar os direitos de seus clientes. 

Confira as dicas práticas para atuar com eficiência em casos de adjudicação compulsória:

Entenda quando cabe a ação de adjudicação compulsória

A ação de adjudicação compulsória pode ser proposta quando o comprador já quitou o imóvel, mas o vendedor se recusa ou está impossibilitado de transferir a escritura. 

Também é cabível quando o imóvel está registrado em nome de terceiros, ou quando há um contrato de compromisso de compra e venda irretratável, devidamente registrado.

Conheça a base legal

• Artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil: Garantem o direito real do comprador de exigir a transferência da propriedade.
• Art. 216-B da Lei nº 6.015/1973: Estabelece a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial.

Identifique os requisitos essenciais

Para ajuizar a ação ou iniciar o procedimento extrajudicial, verifique:

• Contrato escrito: certifique-se de que há um contrato formal e quitado.
• Registro do imóvel: o imóvel deve estar registrado no nome do vendedor ou com a cadeia dominial clara.
• Prova de pagamento: reúna recibos, depósitos ou outros documentos que comprovem a quitação.
• Notificação prévia: antes de recorrer ao Judiciário ou ao cartório, tente notificar o vendedor formalmente.

Antecipe-se às possíveis dificuldades

• Imóvel penhorado: se houver penhora, demonstre que a aquisição do imóvel é anterior à penhora para proteger os direitos do cliente.
• Falta de documentação: oriente o cliente a regularizar todos os documentos pessoais e do imóvel antes de iniciar a ação ou o procedimento.
• Conflitos sobre titularidade ou posse: em caso de disputa, a via judicial será indispensável.

Atenção ao prazo e à usucapião

Embora não haja prazo de prescrição para a adjudicação compulsória, os direitos do comprador podem ser comprometidos caso outra pessoa adquira o imóvel por usucapião. 

Agilidade é fundamental para preservar o direito de propriedade do cliente.

Utilize exemplos práticos na defesa

• Caso comum: um cliente que quitou o imóvel, mas o vendedor faleceu ou está desaparecido. Explique que a adjudicação compulsória pode garantir a escritura mesmo nessas situações.
• Relação com penhora de bens: mostre que a adjudicação compulsória pode resguardar o comprador contra credores do vendedor, desde que comprovada a compra anterior à penhora.

Garanta a segurança jurídica do cliente

Além de regularizar a propriedade, certifique-se de que:

• Todos os registros estão atualizados no Cartório de Registro de Imóveis.
• Não há ônus ou pendências que prejudiquem o cliente no futuro.
• O imóvel está apto para eventuais financiamentos ou negociações futuras.

O papel da adjudicação compulsória na proteção do direito de propriedade

A adjudicação compulsória é uma ferramenta essencial para garantir o direito de propriedade em situações de impasse. 

Seja no âmbito judicial ou extrajudicial, ela assegura que o comprador tenha a propriedade formalizada, mesmo diante de dificuldades impostas pelo vendedor ou por terceiros.

Para advogados, é fundamental compreender o papel desse instituto, inclusive sua interação com situações como penhora de bens, garantindo assim a melhor defesa dos interesses de seus clientes.

Aproveite e confira nosso artigo sobre Arrolamento de Bens no CPC.