Modelo de  Notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado

A notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado é um instrumento que todo advogado que atua em Direito Imobiliário precisa dominar. 

Antes de acionar o Judiciário, ela funciona como uma tentativa formal e documentada de resolução do conflito, demonstrando a boa-fé do locador e fortalecendo a posição do credor em eventual demanda futura.

Nesse artigo, vamos tratar sobre o que é a notificação extrajudicial, sua base legal na Lei do Inquilinato, o que deve constar no documento, quais os próximos passos após o envio, além de um modelo pronto e como gerá-la com o auxílio da Jurídico AI.

Fique até o final e saia com tudo o que precisa para orientar seu cliente com segurança nessa etapa extrajudicial!

O que é uma notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado?

A notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado é uma forma de comunicação utilizada quando o inquilino deixa de cumprir com a obrigação de pagamento do aluguel. 

Nessa situação, o locador busca resolver o problema por meio de uma medida extrajudicial, antes de recorrer ao Judiciário.

Nesse sentido, trata-se de uma tentativa de solução amigável, em que o devedor é formalmente avisado sobre o atraso e instado a realizar o pagamento. 

A ideia é justamente chamar a atenção do locatário para o descumprimento contratual e possibilitar a regularização da dívida.

Assim, a notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado funciona como um primeiro passo para resolver a inadimplência, priorizando o diálogo.

Qual a base legal para uma notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado?

A base legal para a notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado está na própria Lei do Inquilinato(Lei nº 8.245/1991), que disciplina os direitos e deveres das partes na relação locatícia. 

Nesse sentido, o diploma legal estabelece parâmetros claros sobre a obrigação do locatário quanto ao pagamento pontual do aluguel.

De forma mais específica, é possível destacar o seguinte dispositivo:

Art. 23, Lei nº 8.245/1991 – “O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”

Referência: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm 

A partir dessa previsão legal, podemos perceber que o inadimplemento configura violação direta de dever contratual,  e isso dá legitimidade à adoção de medidas pelo locador. 

Nesse contexto, embora a lei não obrigue de forma expressa a obrigatoriedade da notificação prévia, ela se consolida, na prática jurídica, como um instrumento recomendável para dar ciência formal ao devedor sobre a mora.

Além disso, a utilização da via extrajudicial antes do ajuizamento de medidas mais gravosas dialoga com uma lógica de racionalização do Judiciário, incentivada pelo próprio ordenamento jurídico. 

Ou seja, busca-se priorizar a solução administrativa e consensual dos conflitos, evitando a judicialização desnecessária ou prematura.

Qual próximo passo após a notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado?

Após o envio da notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado, é recomendável que o locador estabeleça um prazo razoável para pagamento, dando oportunidade ao locatário a regularização do débito. 

Inclusive, na prática, pode ser interessante o envio de mais de uma notificação, justamente para reforçar a tentativa de solução pela via extrajudicial e demonstrar a boa-fé do credor.

Nesse cenário, antes de qualquer medida mais incisiva, ainda é possível buscar uma negociação direta, seja para pagamento integral ou até mesmo para eventual parcelamento da dívida. 

Essa etapa é simples, pode evitar custos e desgastes maiores, além de preservar a relação contratual, quando for do interesse das partes.

No entanto, não havendo resolução, o caminho é a cobrança judicial, especialmente por meio da ação de despejo por falta de pagamento, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), já citada anteriormente. 

Nesse sentido, o fundamento legal pode ser identificado no seguinte dispositivo:

Art. 5º, Lei nº 8.245/1991 – “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

A partir dessa previsão citada, o locador passa a exercer seu direito de reaver o imóvel, utilizando-se do meio judicial adequado. 

Logo, a ação de despejo não apenas busca a retomada do bem, como também pode ser cumulada com a cobrança dos valores em atraso, a depender da estratégia adotada pelo advogado no caso concreto.

Notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado na jurisprudência

A análise da notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado à luz da jurisprudência revela como os tribunais vêm interpretando sua utilidade prática dentro das relações locatícias. 

Embora não seja, em todos os casos, um requisito obrigatório, sua utilização pode influenciar diretamente na condução e no resultado das demandas judiciais.

Nesse sentido, observe o seguinte julgado do Tribunal de Justiça da Bahia:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS EM ATRASO. SENTENÇA MANTIDA.”
(TJBA, Apelação Cível nº 8005803-43.2019.8.05.0001, Rel. Des. José Jorge Lopes Barreto da Silva, Segunda Câmara Cível, j. 18/03/2024)

A partir desse entendimento, percebe-se que a notificação extrajudicial válida reforça a posição do locador, especialmente quando o locatário não comprova o pagamento da dívida, ou seja, ainda que o foco da demanda seja o inadimplemento, a existência de uma comunicação prévia formal demonstra organização documental e contribui para que a prova seja aceita.

Dica prática: sempre que possível, oriente seu cliente a formalizar a cobrança por escrito, com comprovação de recebimento (pode ser por meio de uma assinatura). Isso pode evitar discussões desnecessárias sobre ciência da dívida e fortalecer a narrativa na petição inicial.

Por outro lado, a jurisprudência também deixa claro que a notificação extrajudicial não é requisito indispensável para o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento:

“A notificação extrajudicial não constitui requisito para a propositura da ação de despejo por falta de pagamento.”
(TJRO, Apelação Cível nº 7042839-89.2024.8.22.0001, Rel. Des. Marcos Alaor Diniz Grangeia, 2ª Câmara Cível, j. 09/03/2026)

Esse posicionamento reforça que o inadimplemento contratual, por si só, já autoriza a rescisão da locação e o despejo, nos termos da Lei do Inquilinato. 

Portanto, ainda que o locador não tenha notificado previamente o locatário, isso não impede o exercício do direito de ação.

Dica prática: embora não seja obrigatória, a notificação extrajudicial deve ser vista como uma estratégia processual. Seu uso demonstra tentativa de solução amigável e pode evitar alegações defensivas relacionadas à ausência de prévia comunicação.

Além disso, outro ponto relevante extraído do julgado é que dificuldades financeiras do locatário não afastam a obrigação de pagamento, o que mantém íntegra a responsabilidade contratual assumida.

O que deve constar na notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado

Para que a notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado seja eficaz e cumpra sua finalidade, é importante que ela contenha informações claras, completas e organizadas. A estrutura do documento não é complexa, mas exige atenção a alguns pontos essenciais, que destacamos abaixo para você:

• Identificação das partes
  Deve constar o nome completo do locador (notificante) e do locatário (devedor), com a qualificação básica e, sempre que possível, endereço completo.
• Indicação do contrato de locação
  É importante mencionar a data de início do contrato e identificar o imóvel locado, com endereço completo. 
• Descrição do débito
  A notificação precisa especificar de forma objetiva quais são os aluguéis em atraso, indicando os meses não pagos e o valor total devido. 
• Previsão contratual do vencimento
  Deve-se registrar qual é o dia de vencimento do aluguel.
• Consequências do inadimplemento
  É recomendável mencionar a incidência de juros, multa e correção monetária.
• Prazo para regularização
  A notificação deve estabelecer um prazo razoável para pagamento, contado do recebimento do documento.

Confira o infográfico para você visualizar melhor:

Modelo de notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado

Notificação Extrajudicial

[Local], [Data]

Ao(À) Senhor(a) [nome do devedor]
[Endereço completo do devedor]

Prezado(a) Senhor(a) [nome do devedor],

Pela presente, comunicamos formalmente que, de acordo com o contrato de locação firmado em [data de início do contrato], referente ao imóvel situado em [endereço completo do imóvel locado], o(a) senhor(a) encontra-se em débito referente ao pagamento dos aluguéis vencidos nos meses de [meses em atraso], totalizando o valor de R$ [valor total em atraso].

Conforme estipulado em contrato, o pagamento dos aluguéis deve ser efetuado até o dia [dia de vencimento do aluguel] de cada mês. O não cumprimento desta obrigação configura inadimplemento contratual, gerando a incidência de juros, multa e correção monetária, conforme previsto em cláusula específica do contrato de locação.

Diante do exposto, solicitamos que o pagamento integral do valor devido seja regularizado no prazo máximo de [prazo para pagamento, por exemplo, 5 (cinco)] dias corridos a contar do recebimento desta notificação. O pagamento poderá ser realizado através de [informar forma de pagamento, por exemplo, depósito bancário na conta de titularidade de…, PIX para a chave…, etc.].

Caso o pagamento não seja efetuado no prazo estipulado, seremos compelidos a tomar as medidas legais cabíveis para a satisfação do crédito, o que poderá acarretar em [mencionar consequências, por exemplo, ajuizamento de ação de despejo e cobrança, inclusão do nome em cadastros de inadimplentes, etc.].

Esperamos sinceramente que esta situação possa ser resolvida amigavelmente, evitando assim a necessidade de medidas judiciais.

Atenciosamente,

_________________________
[Nome completo do Notificante]
[Qualificação do Notificante, por exemplo, Locador, Imobiliária, etc.]
[CPF/CNPJ do Notificante]
[Endereço completo do Notificante]
[Telefone de contato do Notificante]
[E-mail de contato do Notificante]

Como fazer uma notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado com o auxílio da Jurídico AI?

A elaboração de uma notificação extrajudicial para cobrança de aluguel atrasado pode ser otimizada com o uso da Jurídico AI, permitindo ao advogado ganhar tempo sem abrir mão da qualidade técnica da peça. 

O procedimento é simples e segue uma lógica bastante intuitiva.

Inicialmente, é necessário acessar a sua conta na Jurídico AI. Caso ainda não possua cadastro, a criação é rápida, com uma interface pensada para facilitar o uso no dia a dia profissional. 

Em seguida, já na tela inicial, basta localizar a seção de peças extrajudiciais e selecionar a opção de notificação extrajudicial.

Na etapa seguinte, o sistema permite escolher o estilo da notificação, o que influencia diretamente na estrutura do documento. 

É possível optar pela modalidade simples, mais objetiva e com menor extensão, ou pela versão detalhada, que aprofunda o mérito e apresenta uma fundamentação mais robusta.

Após essa escolha, ao clicar em avançar, chega o momento de preencher as informações essenciais. 

Aqui, deve-se indicar o motivo da notificação, que, no caso, será o atraso no pagamento do aluguel, além de inserir os dados do locatário (inquilino). Esses dados podem ser facilmente obtidos no próprio contrato de locação, o que contribui para a precisão das informações.

Por fim, ao selecionar a opção de gerar documento, a plataforma entrega, em poucos instantes, uma notificação extrajudicial completa, estruturada e alinhada à legislação aplicável. 

A partir disso, o advogado ainda pode realizar ajustes, revisões ou complementações, adaptando o conteúdo conforme as particularidades do caso concreto.

Peças extrajudiciais: conte com a Jurídico AI para otimizar sua rotina jurídica

Ao longo da prática jurídica, a atuação não se limita apenas ao processo judicial. 

Pensando nisso, a Jurídico AI também disponibiliza soluções voltadas à elaboração de peças extrajudiciais, ampliando as possibilidades de atuação do advogado no dia a dia.

A plataforma conta com um acervo em constante expansão, que abrange não só peças processuais, mas também documentos utilizados na esfera extrajudicial, atendendo profissionais que atuam em diferentes áreas do Direito. 

Isso permite maior agilidade na produção de notificações, comunicações formais e outros instrumentos relevantes fora do Judiciário.

Com poucos cliques, é possível gerar documentos bem estruturados, com base legal e prontos para adaptação conforme o caso concreto, mantendo a qualidade técnica e economizando tempo na rotina profissional. Se a ideia é tornar a produção jurídica mais prática e eficiente, vale a pena conhecer e testar a melhor inteligência artificial para advogados: a Jurídico AI.