Imóvel alugado: despejo ou imissão na posse — qual ação ajuizar?

A matrícula comprova quem é o proprietário, mas não define, sozinha, qual ação deve ser utilizada para recuperar um imóvel ocupado.

Se a ocupação decorre de uma relação de locação, a medida adequada será, em regra, a ação de despejo. A imissão na posse pode ser utilizada quando o proprietário ainda não exerceu a posse e não existe vínculo locatício que justifique a permanência do ocupante.

A escolha depende, portanto, de uma questão central: por qual motivo o réu ocupa o imóvel?

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Imóvel alugado exige ação de despejo ou imissão na posse?

Quando o imóvel está ocupado por um locatário, a medida adequada para retomá-lo é, em regra, a ação de despejo.

O artigo 5º da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, independentemente do fundamento utilizado para encerrar a locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Essa regra vale tanto para contratos escritos quanto para locações verbais. Recibos, transferências, cobranças e conversas entre as partes podem demonstrar que a ocupação ocorre mediante aluguel, ainda que não exista um contrato formal.

A imissão na posse, por outro lado, possui natureza petitória e se fundamenta no direito de propriedade. Ela pode ser utilizada quando o proprietário pretende exercer a posse pela primeira vez e o ocupante não possui uma relação locatícia que justifique sua permanência.

A diferença não está apenas no resultado pretendido. Embora ambas possam levar à entrega do imóvel, cada ação parte de uma origem distinta da ocupação:

Por isso, não basta chamar o réu de “ocupante irregular”. É necessário verificar como ele ingressou no imóvel e qual relação jurídica sustentava inicialmente sua posse.

Qual ação o comprador de um imóvel alugado deve ajuizar?

A compra do imóvel não encerra automaticamente a locação nem transforma o locatário em invasor.

De acordo com o artigo 8º da Lei do Inquilinato, o adquirente pode denunciar o contrato e conceder ao locatário o prazo de 90 dias para desocupação. Esse direito deve ser exercido nos 90 dias seguintes ao registro da venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância com a manutenção da locação.

Entretanto, o comprador deverá respeitar o contrato quando a locação:

• tiver prazo determinado;
• contiver cláusula de vigência em caso de alienação;
• estiver averbada na matrícula do imóvel.

Se a denúncia for permitida e o locatário não sair após o prazo concedido, o novo proprietário deverá, em regra, ajuizar ação de despejo, e não ação de imissão na posse.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o adquirente pode denunciar a locação conforme o artigo 8º, mas deve utilizar a ação de despejo para recuperar a posse direta. 

A circunstância de o comprador não ter participado do contrato original não altera a origem locatícia da ocupação.

O que o advogado deve verificar antes de ajuizar a ação?

A escolha entre despejo e imissão na posse começa pela análise dos documentos. Em casos de imóvel alugado e posteriormente vendido, é importante verificar:

• contrato de locação e eventuais aditivos;
• matrícula atualizada;
• data do registro da aquisição;
• prazo da locação;
• cláusula de vigência e sua averbação;
• notificações enviadas ao locatário;
• comprovantes de aluguel e encargos;
• motivo utilizado para a retomada.

Também é necessário definir o fundamento do despejo. A pretensão pode decorrer de falta de pagamento, infração contratual, término do prazo ou denúncia da locação.

Se houver cobrança de valores, o advogado deverá avaliar sua cumulação com o pedido de despejo. O STJ admite que encargos locatícios vencidos durante o processo sejam incluídos na condenação, como explicamos no artigo Encargos vencidos no curso da ação de despejo entram na condenação.

A opção pela ação errada pode gerar discussão sobre a adequação da via processual e atrasar a recuperação do bem. Por isso, fatos, documentos, fundamentos e pedidos precisam apontar para a mesma medida.

Como a IA pode ajudar na análise do caso?

Nos conflitos envolvendo imóveis alugados, a dificuldade não está apenas na redação da petição. O advogado precisa comparar o contrato com a matrícula, conferir notificações, organizar datas e identificar qual relação jurídica sustenta a ocupação.

Na Jurídico AI, esses documentos podem ser enviados para análise. A plataforma ajuda a organizar os acontecimentos, localizar prazos, relacionar fatos e provas, pesquisar jurisprudência e estruturar a estratégia antes da elaboração da peça.

A decisão sobre qual ação ajuizar continua sendo do advogado. A IA funciona como apoio para tornar a análise mais rápida e reduzir o risco de alguma informação relevante permanecer dispersa entre os documentos.

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