Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário [Modelo]

A Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário é utilizada para discutir cláusulas, juros, encargos e critérios de amortização que possam estar elevando indevidamente o custo do financiamento. 

Entre as situações que podem justificar uma análise do contrato estão a cobrança de juros muito acima da média de mercado, a inclusão de tarifas bancárias indevidas, a aplicação excessiva ou inadequada de correção monetária e o crescimento contínuo do saldo devedor, mesmo após anos de pagamento,  a conhecida “bola de neve”, em que o consumidor percebe que, apesar das parcelas já quitadas, a dívida continua aumentando.  

Para o advogado, a análise do contrato e da evolução da dívida é essencial para identificar as obrigações controvertidas, calcular o valor incontroverso e definir os pedidos adequados. 

Neste artigo, você encontrará os principais aspectos da ação e um modelo de Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário para adaptação ao caso concreto. 

O que é uma Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário?

A Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário é uma demanda judicial por meio da qual o mutuário (comprador/devedor) questiona a validade de cláusulas contratuais, encargos, taxas ou critérios de amortização aplicados pela instituição financeira credora, visando afastar cobranças abusivas, recalcular o saldo devedor e readequar o valor das parcelas mensais ao que for legalmente devido.

Trata-se de uma ferramenta jurídica voltada a restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro do contrato de mútuo com alienação fiduciária ou hipoteca, fundamentada principalmente no Código de Defesa do Consumidor(Lei nº 8.078/1990), no Código Civil(artigos 317 e 478 a 480) e nas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Modelo de Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) FEDERAL DA […]ª VARA FEDERAL DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE [CIDADE/UF]

Observação: O endereçamento e a competência deverão ser adaptados conforme a natureza das partes envolvidas e as regras de competência aplicáveis ao caso concreto. Quando houver ente federal no polo passivo, a demanda poderá tramitar perante a Justiça Federal; nas demais hipóteses, deverá ser observado o juízo competente da Justiça Estadual, conforme o caso. 

[NOME DO AUTOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) da Cédula de Identidade RG nº […], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº […], endereço eletrônico: […], residente e domiciliado(a) na [Rua/Avenida, nº, Bairro, CEP, Cidade/UF], por intermédio de seu(sua) advogado(a) constituído(a) conforme instrumento de mandato anexo, com escritório profissional situado na [Endereço completo], onde recebe as notificações e intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, com fulcro nos artigos 300, 319 e 330, § 2º, do Código de Processo Civil, artigos 6º, 39, 42 e 51 da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), e na legislação civil aplicável, propor a presente

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA C/C PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO

em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, empresa pública federal, inscrita no CNPJ/MF sob o nº ________, com sede no __________, e agência de relacionamento situada na [Endereço da Agência Bancária, Cidade/UF], pelas razões fáticas e jurídicas a seguir delineadas. 

I. DOS FATOS

Em [Data da celebração do contrato], o(a) Autor(a) celebrou com a Ré o Contrato de Financiamento Imobiliário nº [Número do Contrato], com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia regido pela Lei nº 9.514/1997, cujo objeto fora a concessão de crédito no montante de R$ [Valor financiado] para a aquisição do imóvel residencial situado na [Endereço do imóvel financiando, Matrícula nº …, Cartório de Registro de Imóveis de …].

Para a amortização do saldo devedor, convencionou-se o pagamento em [Número total de parcelas, ex.: 360] prestações mensais e sucessivas, sob o sistema de amortização [indicar: SAC ou Tabela Price], com vencimento inicial em [Data do primeiro vencimento] e termo final previsto para [Data do último vencimento], fixando-se a taxa de juros remuneratórios no patamar nominal de [Taxa contratada nominal, ex.: …%] ao ano e taxa efetiva de [Taxa contratada efetiva, ex.: …%] ao ano ([Taxa mensal contratada, ex.: …%] ao mês).

Não obstante o cumprimento regular das prestações pelo(a) Autor(a) ao longo da execução contratual, a evolução do débito revelou-se flagrantemente desproporcional. Isso decorre da imposição, por parte da instituição financeira, de uma taxa de juros remuneratórios excessivamente onerosa, que destoa de modo substancial da taxa média de mercado apurada e divulgada pelo Banco Central do Brasil para operações idênticas de crédito imobiliário à época da pactuação.

Com efeito, enquanto a taxa média de mercado informada pela autoridade monetária para o mesmo segmento e período fixava-se em [Taxa média do BACEN, ex.: …%] ao ano, a Ré exigiu do mutuário taxa substancialmente superior, impondo-lhe encargo manifestamente desproporcional. Tal discrepância contratual culminou em prestações excessivas e no indevido inflacionamento do saldo devedor.

Diante do manifesto desequilíbrio contratual e do risco concreto de atos de constrição patrimonial e de expropriação extrajudicial do imóvel em virtude dos valores controvertidos, fez-se imperiosa a propositura da presente demanda revisional a fim de expurgar a abusividade praticada pela credora fiduciária.

II. DA DISCRIMINAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES CONTROVERTIDAS E DO VALOR INCONTROVERSO (ART. 330, §§ 2º E 3º, DO CPC)

Em estrita observância ao comando inserto no artigo 330, § 2º, do Código de Processo Civil , discrimina-se, de modo objetivo e individualizado, as obrigações contratuais que constituem o cerne da presente controvérsia:

“Art. 330 (…) § 2º Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito.”

Obrigações controvertidas: Pretende-se a declaração de nulidade e a revisão da Cláusula [Número da Cláusula] do contrato, no que tange à estipulação da taxa de juros remuneratórios de [Taxa Contratada, ex.: …%] ao ano, porquanto abusiva e dissonante da realidade de mercado, pleiteando-se a respectiva limitação à taxa média de mercado do Banco Central do Brasil ([Taxa Média BACEN, ex.: …%] ao ano), com o consequente recálculo do encargo mensal e do saldo devedor.

Quantificação do valor incontroverso:

-Valor da prestação cobrada pela Ré: R$ [Valor da parcela atual exigida pela Ré, ex.: 2.500,00];

-Valor da prestação incontroversa recalculada: R$ [Valor da parcela recalculada sem o excesso de juros, ex.: 1.800,00], conforme memória de cálculo preliminar carreada aos autos;

-Valor incontroverso acumulado / Saldo incontroverso: R$ [Valor apurado total incontroverso, ex.: …].

Requer-se expressamente, com fulcro no art. 330, § 3º, do CPC, a autorização judicial para que o(a) Autor(a) continue a efetuar o pagamento da parcela mensal no montante incontroverso de R$ [Valor incontroverso da parcela], seja mediante depósito em conta judicial vinculada a este juízo ou por meio de boleto bancário emitido pela Ré no montante recalculado.

III. DO DIREITO

III.1. Da Incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova

A relação jurídica entabulada entre o mutuário e a instituição financeira ostenta inequívoca natureza consumerista, subsumindo-se aos conceitos de consumidor e fornecedor estatuídos nos artigos 2º e 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/1990, entendimento este já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça no verbete da Súmula nº 297.

Por se tratar de contrato de adesão padronizado, no qual não se oportunizou qualquer margem de negociação prévia ao consumidor, revela-se flagrante a sua vulnerabilidade técnica, jurídica e econômica frente à Caixa Econômica Federal.

Nesse passo, impõe-se a aplicação do artigo 6º, inciso VIII, do CDC, determinando-se a inversão do ônus da prova em favor do(a) Autor(a), especialmente no que toca à demonstração da composição das taxas, custos de captação e critérios de evolução contábil do financiamento.

III.2. Da Abusividade da Taxa de Juros Remuneratórios e da Necessária Limitação à Taxa Média do BACEN

Conquanto a liberdade de pactuação de juros pelas instituições financeiras encontre amparo normativo, o ordenamento jurídico pátrio rechaça a cobrança de taxas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que importem em enriquecimento sem causa do credor, atraindo o dever de intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual, a teor do artigo 51, inciso IV e § 1º, do CDC

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico no sentido de que a taxa de juros remuneratórios, quando cabalmente demonstrada a sua abusividade e dissonância flagrante com o mercado, deve ser revista e limitada à taxa média divulgada pelo Banco Central do Brasil para o mesmo período e modalidade de operação .

Na esteira dessa orientação jurisprudencial, a abusividade resta configurada quando a taxa pactuada destoa substancialmente da média praticada pelo sistema financeiro, ensejando a readequação dos juros para restabelecer a comutatividade da avença :

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. CONCLUSÃO NO SENTIDO DA ABUSIVIDADE DA TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS CONTRATADA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. POSSIBILIDADE DE LIMITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. CARÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. VERBETES SUMULARES N. 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Analisando o teor do contrato e a taxa de juros remuneratórios mensal divulgada pelo Bacen para a data em questão, concluiu o aresto que a avença estipularia índice que ultrapassa mais do que o dobro da taxa média de mercado apurada por aquela autarquia. Nesse cenário, reconheceu-se a abusividade dos índices pactuados e firmou-se a readequação desses juros para patamares que o Tribunal de origem entendeu razoáveis e adequados. Óbices sumulares n. 5, 7 e 83/STJ. 2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, “é admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada art. 51, § 1º, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante às peculiaridades do julgamento em concreto” (REsp 1.061.530/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 22/10/2008, DJe 1 0/03/2009). 3. A “taxa média de mercado apurada pelo Banco Central para cada segmento de crédito é referencial útil para o controle do abuso da taxa de juros remuneratórios contratada. Em qualquer hipótese, é possível a correção para a taxa média se for verificada abusividade nos juros remuneratórios praticados” (REsp n. 1.112.879/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 12/5/2010, DJe de 19/5/2010). 4. As questões acerca do deferimento da gratuidade de justiça e da aplicação do art. 18 da Lei n. 6.024/1974 não foram debatidas no julgamento da segunda instância, logo carecem do devido prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356/STF, utilizadas analogicamente no recurso especial. 5. O simples fato de a insurgente se encontrar em processo de liquidação não é fator determinante para o deferimento da gratuidade de justiça ou suspensão do feito, devendo haver a prova de sua hipossuficiência financeira. Precedentes. 6. Agravo interno desprovido.

(STJ – AgInt no AREsp: 2441212 RS 2023/0289159-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 29/04/2024, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

Destarte, demonstrado nos autos que a taxa imposta pela Ré excede desarrazoadamente os referenciais médios do mercado apurados pelo BACEN à época da contratação, é de rigor a declaração de nulidade da cláusula de juros remuneratórios e a fixação da taxa no patamar médio oficial de [Taxa Média BACEN, ex.: …%] ao ano, procedendo-se ao recálculo integral de todo o fluxo de amortização do débito .

III.3. Da Descaracterização da Mora e da Repetição/Compensação de Indébito

A exigência de encargos ilegais e abusivos no período da normalidade contratual,  consubstanciada na cobrança de juros remuneratórios excessivos,  afasta a configuração da mora do devedor, porquanto o inadimplemento decorre diretamente da conduta ilícita perpetrada pelo credor fiduciário .

Por conseguinte, reconhecida a abusividade dos juros remuneratórios e procedida a readequação do saldo devedor, assiste ao(à) Autor(a) o direito à compensação dos valores pagos a maior com as parcelas vincendas e, em havendo saldo credor residual, à repetição de indébito, nos termos dos artigos 368 e 876 do Código Civil c/c artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor .

IV. DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA (ART. 300 DO CPC)

O artigo 300 do Código de Processo Civil autoriza a concessão da tutela de urgência quando presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A probabilidade do direito (fumus boni iuris) exsurge cristalina dos documentos e planilhas contábeis acostados à exordial, os quais comprovam de forma inequívoca o descompasso entre a taxa de juros remuneratórios contratada e a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central do Brasil para operações idênticas na data da contratação, amparando-se a pretensão em sólida e uniforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça .

O perigo de dano (periculum in mora) evidencia-se no risco iminente de perda da posse e da propriedade do bem que serve de moradia familiar, haja vista que a Ré, valendo-se do rito procedimental da Lei nº 9.514/1997, pode dar início ou prosseguimento a atos de consolidação da propriedade fiduciária e à realização de leilões extrajudiciais com base em valores manifestamente inflacionados pela abusividade . Ademais, a iminência de inscrição do nome do(a) Autor(a) em cadastros de inadimplentes (SPC/SERASA/CADIN) acarretará abalo creditício desmedido enquanto se discute a higidez da obrigação.

Por outro lado, a medida é plenamente reversível e resguarda o equilíbrio econômico entre os litigantes, máxime porque o(a) Demandante se dispõe a consignar mensalmente em juízo as prestações calculadas pelo valor incontroverso.

Ante o exposto, pugna-se pela concessão inaudita altera parte da tutela de urgência para: 

a) Autorizar o depósito judicial mensal das prestações no valor incontroverso de R$ [Valor incontroverso da parcela], ou a expedição de boletos bancários pela Ré nesse patamar, suspendendo a exigibilidade do montante controvertido; 

b) Determinar à Ré que se abstenha de praticar quaisquer atos expropriatórios com fundamento na Lei nº 9.514/1997 (consolidação de propriedade fiduciária e realização de leilões extrajudiciais) até o julgamento definitivo da lide, mantendo o(a) Autor(a) na posse do imóvel; 

c) Determinar à Ré a abstenção ou imediata exclusão de anotações desabonadoras em nome do(a) Autor(a) nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA e afins) relativamente ao contrato sob exame, sob pena de cominação de multa diária (astreintes) a ser arbitrada por este r. Juízo.

V. DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Ante o exposto, requer a Vossa Excelência:

1. A concessão da Tutela Provisória de Urgência, em caráter liminar e inaudita altera parte, para: a) Autorizar o depósito judicial mensal do valor incontroverso de R$ [[valor]], até o julgamento final; b) Determinar a suspensão de atos de consolidação da propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial do imóvel de matrícula nº [[…]], assegurando a posse do(a) Autor(a); c) Determinar que a Ré se abstenha de negativar ou providencie a retirada do nome do(a) Autor(a) dos cadastros restritivos de crédito, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de multa diária.
2. 
   
3. A citação da Ré, na pessoa de seu representante legal, para que, querendo, apresente resposta à presente ação no prazo legal, sob pena de revelia e presunção de veracidade dos fatos articulados;
   
4. A aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente decretação da inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC);
   
5. O julgamento de TOTAL PROCEDÊNCIA dos pedidos formulados, para d eclarar a nulidade e abusividade da Cláusula Contratual nº [[…]] no tocante à taxa de juros remuneratórios contratada de [Taxa Contratada] ao ano, determinando a sua revisão e limitação à taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central do Brasil ([Taxa Média BACEN] ao ano) na época da celebração; 
6. Determinar o recálculo do saldo devedor e das prestações mensais desde a origem do financiamento com base na taxa média de mercado do BACEN; 
7. Condenar a Ré à restituição/compensação de indébito em relação a todas as quantias cobradas e pagas a maior no curso do contrato, com incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora legais a partir da citação;
   
8. A condenação da Ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, a serem fixados nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil;
   
9. A produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente a prova pericial contábil, com o escopo de mensurar o excesso dos encargos financeiros, recalcular o fluxo de amortização e liquidar o montante pago indevidamente, além da prova documental superveniente;
   
10. A manifestação do(a) Autor(a) informando que [tem / não tem] interesse na realização de audiência prévia de conciliação ou mediação (art. 319, VII, do CPC).
    

Dá-se à causa o valor de R$ [Valor correspondente ao benefício econômico pretendido / diferença controvertida, nos termos do art. 292, II, do CPC, ex.: 85.000,00].

Termos em que,
Pede deferimento.

[Cidade/UF], [Dia] de [Mês] de [Ano].

[Nome do(a) Advogado(a)]
OAB/[UF]nº […]

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