Um modelo de convenção de condomínio bem estruturado ajuda o advogado a orientar clientes na criação, atualização ou regularização das normas internas de um condomínio, evitando conflitos e reforçando a segurança jurídica na gestão do empreendimento.
Neste conteúdo, você confere as principais dicas de elaboração e os requisitos do Código Civil.
Além disso, disponibilizamos também um modelo de convenção de condomínio, visando oferecer uma solução ágil, prática e detalhada para auxiliar os advogados.
Continue a leitura para conferir o modelo completo!
O que é uma convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é o documento que estabelece as regras gerais de administração, organização e convivência de um condomínio.
Prevista no Código Civil, ela funciona como a principal norma interna do empreendimento, disciplinando desde as atribuições do síndico até a forma de realização de assembleias, cobrança das contribuições condominiais e aplicação de sanções em caso de descumprimento das regras.
Embora todos os condomínios estejam sujeitos às disposições da legislação, cada um pode elaborar sua própria convenção condominial, desde que suas cláusulas não contrariem a lei.
Para sua aprovação, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio, conforme determina o art. 1.333 do Código Civil.
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Quais as dicas para elaborar uma convenção de condomínio?
Para que a convenção de condomínio seja válida, eficiente e adequada à realidade do empreendimento, alguns cuidados são indispensáveis.
Confira as principais recomendações que separamos para você:
- Respeite o Código Civil: a convenção de condomínio não pode conter regras que contrariem a legislação vigente.
- Adapte o documento à realidade do condomínio: cada condomínio possui necessidades específicas, por isso as normas devem refletir suas particularidades.
- Defina as atribuições dos gestores: estabeleça de forma clara os deveres e competências do síndico, da diretoria e do conselho.
- Regulamente a administração financeira: preveja regras sobre rateio das despesas, cobrança das taxas condominiais e procedimentos em caso de inadimplência.
- Estabeleça regras de convivência e uso das áreas comuns: determine como os espaços e serviços compartilhados poderão ser utilizados pelos condôminos.
- Preveja sanções para descumprimento das normas: a convenção deve indicar as medidas aplicáveis quando houver violação das regras internas.
- Discipline as assembleias: defina os tipos de reuniões, as regras de convocação, quóruns e utilização de procurações.
Confira, no infográfico abaixo, as principais recomendações para elaborar uma convenção de condomínio:
Modelo de convenção de condomínio
Convenção de condomínio
Os abaixo assinados, na qualidade de titulares de direito sobre as unidades autônomas do Edifício “[NOME DO EDIFÍCIO]”, situado na [ENDEREÇO COMPLETO], [BAIRRO], [CIDADE]/[UF], instituem a presente Convenção de Condomínio, nos termos da Lei nº 4.591/1964 e dos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, conforme segue.
CAPÍTULO I – DO CONDOMÍNIO
Art. 1º O terreno onde está edificado o “[NOME DO EDIFÍCIO]” possui [DESCRIÇÃO DAS DIMENSÕES E CONFRONTAÇÕES], devidamente registrado sob a matrícula nº [NÚMERO] no [OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA].
Art. 2º O Edifício tem finalidade [RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA], é constituído de [NÚMERO] unidades autônomas, distribuídas em [NÚMERO] pavimentos, e foi submetido ao regime de condomínio edilício previsto no art. 1.331 do Código Civil.
Art. 3º São partes comuns, inalienáveis e indivisíveis, aquelas indicadas no art. 1.331, § 2º, do Código Civil, especialmente: [LISTAR: hall de entrada, escadas, elevadores, casa de máquinas, caixa d’água, áreas de lazer, portaria etc.].
Art. 4º São partes de propriedade exclusiva de cada condômino as respectivas unidades autônomas, numeradas de [NÚMERO INICIAL] a [NÚMERO FINAL], com as instalações internas a elas vinculadas.
CAPÍTULO II – DA FRAÇÃO IDEAL E DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
Art. 5º A cada unidade autônoma corresponde uma fração ideal do terreno e das partes comuns, conforme discriminado no quadro abaixo, elaborado com base na NBR 12.721:
| Unidade | Área privativa | Área comum | Fração ideal | Vaga(s) de garagem |
| [PREENCHER] |
Art. 6º É vedado o desmembramento, o fracionamento ou a divisão física das unidades autônomas, ressalvadas as hipóteses admitidas em lei.
CAPÍTULO III – DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Art. 7º São direitos dos condôminos, nos termos do art. 1.335 do Código Civil:
I – usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma, respeitada a destinação do imóvel e as normas desta Convenção;
II – usar as partes comuns, conforme sua destinação, sem excluir a utilização dos demais condôminos;
III – votar nas assembleias, desde que quite com suas obrigações condominiais;
IV – examinar, a qualquer tempo, os livros e documentos da administração;
V – [ACRESCENTAR outros direitos específicos do condomínio, se houver].
CAPÍTULO IV – DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS
Art. 8º São deveres dos condôminos, nos termos do art. 1.336 do Código Civil:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário nesta Convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, respeitado o uso [RESIDENCIAL/COMERCIAL];
V – não utilizar a unidade de maneira que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos;
VI – [ACRESCENTAR regras específicas: animais, obras, uso de áreas comuns, locação por temporada etc.].
CAPÍTULO V – DA ADMINISTRAÇÃO
Art. 9º A administração do condomínio será exercida por um Síndico, condômino ou não, eleito em Assembleia Geral Ordinária para mandato de [PRAZO, ex.: 2 anos], permitida a reeleição, conforme art. 1.347 do Código Civil.
Art. 10 Compete ao Síndico, nos termos do art. 1.348 do Código Civil:
I – representar o condomínio em juízo ou fora dele;
II – cumprir e fazer cumprir esta Convenção, o Regimento Interno e as deliberações da Assembleia;
III – prestar contas anualmente à Assembleia Geral Ordinária;
IV – cobrar, inclusive judicialmente, as cotas condominiais em atraso;
V – manter atualizada a documentação administrativa, contábil e fiscal do condomínio;
VI – [ACRESCENTAR: contratação de administradora terceirizada, delegação de funções etc.].
Art. 11 Poderá ser eleito, no mesmo ato e para o mesmo mandato, um Conselho Fiscal (ou Consultivo), composto por [NÚMERO] membros, com a atribuição de fiscalizar as contas do Síndico e emitir parecer à Assembleia.
CAPÍTULO VI – DAS ASSEMBLEIAS GERAIS
Art. 12 A Assembleia Geral Ordinária reunir-se-á anualmente, no mês de [MÊS], para aprovar as contas do exercício anterior, votar o orçamento seguinte e eleger o Síndico e o Conselho Fiscal, quando for o caso, conforme art. 1.350 do Código Civil.
Art. 13 A Assembleia Geral Extraordinária poderá ser convocada pelo Síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, 1/4 (um quarto) das unidades, sempre que houver matéria urgente ou de interesse geral, nos termos do art. 1.350, § 1º, do Código Civil.
Art. 14 As convocações serão feitas por [MEIO: edital, carta, e-mail, aplicativo do condomínio], com antecedência mínima de [NÚMERO] dias, indicando data, hora, local e pauta.
Art. 15 As deliberações serão tomadas por maioria de votos dos presentes, calculados sobre a fração ideal ou por unidade autônoma (conforme a opção do condomínio), ressalvados os quóruns qualificados exigidos pelos artigos 1.341 a 1.353 do Código Civil para matérias específicas, tais como alteração desta Convenção (2/3 dos condôminos) e mudança de destinação do edifício (unanimidade).
CAPÍTULO VII – DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DO FUNDO DE RESERVA
Art. 16 Constituem despesas comuns, nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, aquelas relativas à conservação, limpeza e manutenção das partes comuns, remuneração de empregados, seguro obrigatório do edifício e tributos incidentes sobre as áreas comuns.
Art. 17 O rateio das despesas será feito na proporção da fração ideal de cada unidade, salvo se esta Convenção estabelecer critério diverso, e o vencimento das cotas ocorrerá até o dia [DIA] de cada mês.
Art. 18 Será constituído um Fundo de Reserva, correspondente a [PERCENTUAL]% do valor da cota mensal, destinado a despesas emergenciais e imprevistas.
CAPÍTULO VIII – DO SEGURO
Art. 19 É obrigatório o seguro do edifício contra incêndio e outros riscos previstos em lei, nos termos do art. 1.346 do Código Civil, ficando facultado a cada condômino contratar seguro individual complementar para sua unidade.
CAPÍTULO IX – DAS OBRAS E REFORMAS
Art. 20 Toda obra ou reforma que altere a fachada, a estrutura ou as instalações comuns depende de prévia comunicação ao Síndico e, conforme o caso, de aprovação em Assembleia, respeitados os quóruns dos artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil.
Art. 21 O condômino responsável pela obra arcará com a limpeza de áreas comuns eventualmente utilizadas para trânsito de material, bem como com o ressarcimento de danos causados a terceiros ou às partes comuns.
CAPÍTULO X – DAS PENALIDADES
Art. 22 O descumprimento desta Convenção ou do Regimento Interno sujeitará o infrator, conforme a gravidade da infração e nos termos do art. 1.337 do Código Civil:
I – à advertência por escrito;
II – à multa de até [PERCENTUAL]% do valor da cota condominial, dobrada em caso de reincidência;
III – no caso de comportamento inadequado reiterado, multa de até o quíntuplo do valor da cota, mediante deliberação de 3/4 dos condôminos, conforme art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil.
CAPÍTULO XI – DISPOSIÇÕES GERAIS E FINAIS
Art. 23 Esta Convenção obriga a todos os condôminos, seus sucessores e ocupantes a qualquer título, independentemente de registro, embora este seja recomendável para produzir efeitos perante terceiros.
Art. 24 Esta Convenção somente poderá ser alterada por deliberação de 2/3 (dois terços) dos condôminos, conforme art. 1.351 do Código Civil.
Art. 25 Fica eleito o foro da Comarca de [CIDADE/UF] para dirimir quaisquer questões oriundas desta Convenção.
Os casos omissos serão resolvidos com base na Lei nº 4.591/1964, no Código Civil e na legislação municipal aplicável.
[CIDADE], [DATA].
Assinaturas dos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais.
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