O depósito caução é um dos principais meios de garantia na locação de imóveis e frequentemente gera dúvidas entre locadores, inquilinos e advogados que atuam na área imobiliária.
Regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), esse tipo de garantia tem regras específicas sobre valores, forma de devolução e destinação.
Para advogados, compreender a regulamentação do depósito caução e sua aplicação prática é essencial para orientar clientes e evitar conflitos judiciais.
Este artigo aborda os principais pontos sobre a caução de aluguel, seus requisitos legais, direitos e deveres das partes envolvidas e medidas para reduzir riscos na sua utilização.
Modelo de Contrato de Locação Comercial
O que é o depósito caução?
O depósito caução é uma modalidade de garantia locatícia prevista no artigo 37, inciso I, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Trata-se de um valor depositado pelo inquilino em uma conta vinculada ao contrato de aluguel, funcionando como garantia para eventual inadimplência, danos ao imóvel ou descumprimento de obrigações contratuais.
Essa garantia tem como principal objetivo proporcionar segurança ao locador sem a necessidade de envolver terceiros, como ocorre na fiança locatícia. No entanto, há regras específicas que devem ser observadas para a sua validade e aplicação correta.
Como funciona o depósito caução na locação de imóveis?
O depósito caução é uma das formas previstas na Lei do Inquilinato para garantir o cumprimento das obrigações locatícias.
Ele consiste em um valor depositado pelo inquilino no início do contrato como segurança para o pagamento de eventuais inadimplências ou danos ao imóvel.
Essa garantia pode ser utilizada para cobrir:
- Aluguéis e encargos locatícios não pagos;
- Danos ao imóvel ao final do contrato;
- Multas rescisórias previstas no contrato de locação.
De acordo com o artigo 38, § 2º da Lei do Inquilinato, o valor da caução não pode ultrapassar três meses de aluguel e deve ser depositado em uma conta bancária específica, vinculada ao contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Além disso, o saldo deve ser corrigido conforme os rendimentos da poupança e devolvido ao inquilino ao término do contrato, caso não haja pendências.
Correção Monetária em Débitos Judiciais e Juros: Lei nº 14.905/2024
Depósito Caução X Caução de Aluguel: existe diferença?
Sim, existe uma diferença entre depósito caução e caução de aluguel, embora os termos sejam frequentemente usados como sinônimos.
Depósito caução: é uma das formas de garantia locatícia previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O inquilino deposita um valor antecipado, geralmente equivalente a até três meses de aluguel, em uma conta conjunta com o locador. Esse valor pode ser usado para cobrir possíveis inadimplências ou danos ao imóvel e, ao fim do contrato, deve ser devolvido ao inquilino, corrigido conforme a poupança.
Caução de aluguel: é um termo mais amplo, que pode se referir ao próprio depósito caução ou a outras formas de caução, como bens móveis ou imóveis dados como garantia. Por exemplo, um fiador pode oferecer um imóvel como caução para garantir o pagamento do aluguel.
Na prática, quando se fala em caução no aluguel, geralmente se refere ao depósito caução, mas é importante entender que caução pode incluir outras formas de garantia.
‘
Caução de aluguel e outras modalidades
A caução é uma das garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e pode ser prestada de diferentes formas, garantindo maior segurança ao locador em caso de inadimplência do inquilino.
As modalidades mais comuns são:
- Depósito em dinheiro (Depósito caução): deve ser realizado em conta poupança conjunta entre locador e locatário, conforme prevê o artigo 37 da Lei do Inquilinato. O valor não pode ultrapassar três meses de aluguel e, ao final do contrato, deve ser restituído ao inquilino com a devida correção monetária.
- Bens móveis ou imóveis: o inquilino pode oferecer um bem como garantia, que pode ser formalizado por meio de penhora (bens móveis) ou hipoteca (bens imóveis). Esse tipo de caução exige a formalização por escritura pública ou instrumento particular com registro, além da avaliação da viabilidade jurídica do bem oferecido.
- Títulos de crédito: algumas operações permitem o uso de apólices de seguro, CDBs (Certificados de Depósito Bancário), títulos públicos ou outros investimentos como caução. Essa alternativa pode ser interessante para locatários que possuem ativos financeiros e desejam utilizá-los como garantia sem necessidade de imobilizar recursos em depósito.
Cada modalidade possui implicações específicas e pode impactar a relação contratual de diferentes formas.
Por isso, é fundamental que o advogado analise o contrato de locação e oriente seu cliente sobre a opção mais adequada, considerando aspectos como liquidez da garantia, facilidade de execução e riscos envolvidos.
Regras para o depósito caução segundo a Lei do Inquilinato
Para que o depósito caução seja válido e seguro para ambas as partes, ele deve seguir os requisitos estabelecidos pela Lei do Inquilinato:
- Valor máximo: o montante da caução não pode exceder três meses de aluguel.
- Forma de depósito: deve ser feito em conta bancária específica, conjunta entre locador e locatário.
- Correção monetária: o valor depositado deve ser corrigido conforme os rendimentos da poupança.
- Devolução ao inquilino: se não houver débitos pendentes, o valor deve ser devolvido integralmente ao final do contrato.
O descumprimento dessas regras pode levar à nulidade da caução ou até mesmo a litígios entre as partes, cabendo ao advogado verificar se o contrato respeita os limites legais.
Direitos e deveres do inquilino e do locador no depósito caução
Tanto o locador quanto o inquilino possuem direitos e deveres relacionados à caução de aluguel.
Veja as principais responsabilidades de cada parte:
- Deve manter o valor do depósito em conta específica vinculada ao contrato.
- Deve devolver o valor corrigido ao término do contrato caso não haja débitos pendentes.
- Pode utilizar a caução para quitar inadimplências do inquilino ou reparar danos ao imóvel.
- Tem direito à devolução do valor da caução caso cumpra integralmente o contrato.
- Pode solicitar a correção monetária dos valores depositados.
- Deve cumprir as obrigações contratuais para não perder o direito à devolução da caução.
Caso o locador não devolva o valor ao final da locação, o inquilino pode ingressar com uma ação de restituição de caução para reaver a quantia devida.
Quando o locador pode reter a caução?
A retenção da caução pelo locador pode ocorrer nos seguintes casos:
- Danos ao imóvel comprovados por laudo de vistoria;
- Descumprimento de cláusulas contratuais que resultem em prejuízos ao locador.
- Inadimplência de aluguéis e encargos locatícios;
- Multas rescisórias devidas pelo inquilino.
Em que momento o depósito caução é restituído ao locatário?
O depósito caução é restituído ao locatário ao final do contrato de locação, desde que todas as obrigações tenham sido cumpridas. Isso significa que a devolução ocorre quando:
- O imóvel é entregue nas condições acordadas: o locador verifica se não há danos além do desgaste natural.
- Todos os aluguéis e encargos estão quitados: inclui aluguel, condomínio, IPTU e eventuais taxas.
- Multas ou penalidades contratuais foram resolvidas: se houver rescisão antecipada, por exemplo, e houver previsão de multa, esta deve ser paga antes da devolução da caução.
Se houver pendências, o locador pode descontá-las do valor depositado. Caso contrário, o depósito deve ser devolvido integralmente e, se foi corrigido monetariamente (conforme previsto no contrato), o locatário tem direito ao valor atualizado.
Dicas práticas para advogados que atuam com caução de aluguel
A atuação do advogado na assessoria de contratos de locação é essencial para garantir segurança jurídica às partes envolvidas. Algumas das principais responsabilidades incluem:
Revisão e elaboração de contratos locatícios
O advogado deve garantir que as cláusulas do contrato estejam em conformidade com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especialmente no que se refere às modalidades de garantia locatícia, evitando cláusulas abusivas que possam prejudicar o locador ou o inquilino.
Orientação sobre o tipo de caução mais adequado
Cada modalidade de caução (dinheiro, bens móveis ou imóveis, títulos de crédito) tem implicações distintas. Cabe ao advogado analisar a melhor opção conforme o perfil do cliente, prevenindo litígios futuros.
Análise da legalidade da retenção da caução
É comum que locadores retenham a caução para cobrir eventuais débitos do inquilino ao final do contrato.
O advogado deve verificar se há justificativa legal para a retenção, garantindo que o locatário não seja prejudicado e que o locador receba os valores devidos corretamente.
Ajuizamento de ações judiciais
Em casos de retenção indevida da caução ou discordância quanto a valores devidos, o advogado pode ingressar com ação de restituição de caução ou contestar a retenção por meio de defesa em processos judiciais.
Também pode atuar em ações de cobrança, caso o locador não tenha recebido os valores devidos.
Mediação e negociação extrajudicial
Antes de recorrer ao Judiciário, a tentativa de um acordo pode ser a melhor solução. O advogado pode intermediar negociações entre locador e locatário para evitar litígios e buscar uma solução equilibrada.
Execução de garantias locatícias
No caso de caução por bens ou títulos de crédito, o advogado deve orientar sobre os procedimentos adequados para execução da garantia em caso de inadimplência, garantindo que a cobrança seja feita de forma legal e eficiente.
O conhecimento aprofundado da legislação e das boas práticas na assessoria contratual permite ao advogado atuar com mais segurança e assertividade na defesa dos interesses de seus clientes, prevenindo litígios e garantindo o cumprimento dos direitos e deveres das partes envolvidas.
Depósito caução: o papel do advogado na proteção dos direitos locatícios
O depósito caução é uma garantia locatícia amplamente utilizada, mas sua aplicação exige atenção aos requisitos legais para evitar abusos e litígios.
Para locadores, a caução oferece maior segurança no recebimento dos valores devidos e na preservação do imóvel, desde que respeitadas as normas da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Já para inquilinos, é essencial garantir que o depósito seja feito corretamente e que sua devolução ocorra conforme previsto na legislação, assegurando o cumprimento dos seus direitos.
O papel do advogado especializado é fundamental nesse contexto, tanto na elaboração e revisão de contratos locatícios quanto na mediação de conflitos e no ajuizamento de ações judiciais para pleitear a devolução da caução ou contestar retenções indevidas.
Além disso, a assessoria jurídica é essencial na escolha da melhor modalidade de garantia locatícia, levando em consideração a segurança jurídica e as necessidades das partes envolvidas.
Leia também o artigo do advogado Hilberth Sousa de Oliveira, especialista em Direito do Consumidor, sobre Inversão do Ônus da Prova no CDC: Guia com as principais teses e artigos.
