Direitos e Deveres do Locatário [Lei do Inquilinato]

A relação de locação imobiliária é regida por uma série de direitos e deveres que garantem tanto a segurança do locador quanto a do locatário. 

Para que esse vínculo seja equilibrado e justo, é fundamental que o locatário esteja ciente de suas responsabilidades e direitos, conforme estabelecido pela Lei nº 8.245/91, a Lei do Inquilinato. 

Neste artigo, vamos explorar os principais direitos que asseguram ao locatário condições adequadas para o uso do imóvel, assim como os deveres que ele deve cumprir para manter a integridade do contrato.

Quem é o Locatário?

O locatário é a pessoa física ou jurídica que aluga determinado bem ou imóvel para seu uso mediante pagamento periódico de um valor previamente ajustado, denominado aluguel. 

Ele é a parte que usufrui do bem durante o período do contrato, desde que cumpra as condições estabelecidas.

Art. 231 do CPC: Regras para a contagem dos prazos processuais

Quais são os direitos do Locatário?

Os direitos do locatário visam proteger sua posse e garantir condições adequadas para o uso do imóvel durante o período da locação.

Receber o imóvel em boas condições

O locatário tem direito a receber o imóvel em condições adequadas para o uso estipulado no contrato.

Base legal: Art. 22, I da Lei nº 8.245/91.

Art. 22 da Lei nº 8.245/91. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Uso pacífico do imóvel

O locatário tem o direito de usar o imóvel sem interferências externas ou perturbações causadas pelo locador, ou por terceiros.

Base legal: Art. 22, II da Lei nº 8.245/91.

Art. 22 da Lei nº 8.245/91. O locador é obrigado a:

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

Solicitar comprovantes de pagamentos

O locatário pode exigir recibos discriminados de todos os valores pagos ao locador, como aluguéis e encargos.

Base legal: Art. 22, VI da Lei nº 8.245/91.

Art. 22 da Lei nº 8.245/91. O locador é obrigado a:

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

Restituição de caução ou garantias

Ao término do contrato, caso não existam débitos pendentes, o locatário tem direito à devolução integral das garantias financeiras, como cauções ou fianças.

Base legal: Art. 38, § 2º da Lei nº 8.245/91.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Quais são os deveres do Locatário?

Os deveres do locatário garantem o bom uso do imóvel e o cumprimento das obrigações previstas no contrato. 

Eles estão detalhados no artigo 23 da Lei do Inquilinato.

Pagar o aluguel e encargos pontualmente

O locatário deve efetuar o pagamento do aluguel e dos encargos exigíveis dentro do prazo estipulado no contrato, ou, na falta de prazo, até o sexto dia útil do mês subsequente.

Base legal: Art. 23, I da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Usar o imóvel conforme o contrato

O locatário deve utilizar o imóvel apenas para os fins estabelecidos no contrato, preservando sua integridade e funcionalidade.

Base legal: Art. 23, II da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

Restituir o imóvel no estado original

Ao término do contrato, o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo desgastes naturais pelo uso.

Base legal: Art. 23, III da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Comunicar danos e turbações

O locatário deve informar ao locador sobre quaisquer danos no imóvel ou perturbações externas que comprometam seu uso.

Base legal: Art. 23, IV da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

Arcar com reparos por danos causados

Se o locatário ou terceiros sob sua responsabilidade causarem danos ao imóvel, ele deverá arcar com os reparos necessários.

Base legal: Art. 23, V da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Não modificar o imóvel sem o consentimento do locador

Qualquer alteração na forma interna ou externa do imóvel precisa da autorização prévia e por escrito do locador. 

Base legal: Art. 23, VI da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

Entregar ao locador documentos de cobranças e intimações

O locatário deve repassar imediatamente ao locador qualquer documento de cobrança, multa, ou intimação recebida de autoridades, mesmo que dirigida a ele. 

Assim, o locador se mantém ciente de questões legais ou financeiras que possam afetar o imóvel.

Base legal: Art. 23, VII da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

Pagar despesas de consumo de serviços

O locatário é responsável pelas despesas de consumo individual, como telefone, energia, gás, água e esgoto. 

Essa regra assegura que o locatário cubra custos relacionados ao uso direto dos serviços no imóvel.

Base legal: Art. 23, VIII da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

Permitir vistorias e visitas

Durante a locação, o locatário deve permitir vistorias do imóvel e visitas de interessados, desde que previamente agendadas e em horários razoáveis.

Base legal: Art. 23, IX da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

Cumprir as regras de condomínio

Cumprir a convenção de condomínio e regulamentos internos é uma obrigação do locatário, garantindo que sua presença no imóvel respeite as normas de convivência e os interesses da coletividade.

Base legal: Art. 23, X da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

Pagar o prêmio do seguro de fiança

Caso o contrato exija, o locatário é responsável pelo pagamento do seguro de fiança, uma garantia para o locador quanto à adimplência dos alugueis e encargos de locação.

Base legal: Art. 23, XI da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

Pagar as despesas ordinárias de condomínio

O locatário deve arcar com as despesas ordinárias de condomínio, que incluem os custos com manutenção, conservação e funcionamento das áreas comuns e serviços essenciais. 

Essas despesas são necessárias para o bom funcionamento do condomínio e uso adequado do imóvel.

Base legal: Art. 23, XII da Lei nº 8.245/91.

Art. 23 da Lei nº 8.245/91. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Quais são as consequências do descumprimento das obrigações pelo Locatário?

O descumprimento das obrigações pelo locatário em um contrato de locação pode gerar diversas consequências, dependendo da natureza da violação. 

Entre as principais, destacam-se:

• Rescisão do Contrato: o locador pode requerer a rescisão do contrato em caso de inadimplência, como o não pagamento do aluguel ou encargos, ou outras faltas graves previstas no artigo 9º da Lei do Inquilinato.
• Ação de Despejo: caso o locatário permaneça no imóvel mesmo após o descumprimento, o locador pode ingressar com uma ação judicial para retomar a posse do bem.
• Cobrança Judicial ou Extrajudicial: o locador pode cobrar judicialmente ou de forma extrajudicial os valores devidos pelo locatário, como alugueis atrasados, multas contratuais e encargos.
• Multa Contratual: a maioria dos contratos prevê uma multa por descumprimento de obrigações, como atrasos no pagamento ou abandono do imóvel antes do prazo acordado.
• Perda de Caução ou Garantia: caso o contrato tenha garantia (como caução, fiança ou seguro), o locador pode executar essas garantias para cobrir os prejuízos causados pelo descumprimento.
• Inscrição em Órgãos de Proteção ao Crédito: alugueis e encargos em atraso podem resultar na inscrição do nome do locatário em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.
• Reparação de Danos: o locador pode exigir indenização caso o locatário cause danos ao imóvel ou deixe de entregá-lo nas condições previstas no contrato.
• Impossibilidade de Renovação Contratual: o locatário que descumpre obrigações pode ter dificuldades para renovar o contrato ou negociar novos termos.

Essas consequências visam preservar o equilíbrio contratual, assegurar os direitos do locador e prevenir prejuízos decorrentes de má-fé ou negligência por parte do locatário.

O papel do Locatário na estabilidade contratual

A relação de locação é regida por direitos e deveres que visam assegurar uma convivência equilibrada e justa entre locador e locatário, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato. 

O locatário, como parte que usufrui do imóvel, possui garantias legais que protegem seu uso pacífico e sua segurança jurídica, mas também deve cumprir rigorosamente suas obrigações contratuais e legais. 

Dessa forma, o respeito a essas regras não apenas previne conflitos, mas também fortalece a confiança e a estabilidade da relação locatícia, beneficiando ambas as partes envolvidas.

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