Modelo de Ação de Adjudicação Compulsória

Ação de adjudicação compulsória é um tema que ocupa espaço relevante na prática do Direito Imobiliário e Cível no Brasil, especialmente diante do alto número de contratos de promessa de compra e venda que não se convertem, espontaneamente, em escritura definitiva. 

Para o advogado, compreender quando e como utilizar esse instrumento é fundamental para garantir a efetivação do direito à propriedade e a segurança jurídica do adquirente.

Nesse artigo vamos tratar sobre o conceito de adjudicação compulsória, seus fundamentos legais, a forma adequada de estruturar a ação, os documentos indispensáveis e, ao final, como a tecnologia pode auxiliar na elaboração dessa peça de forma estratégica. 

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O que é uma ação de adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é o instrumento jurídico utilizado quando a parte que adquiriu um imóvel, ou que possui direito à sua transferência, encontra obstáculos para formalizar a propriedade em seu nome. 

Nessas situações, a adjudicação compulsória funciona como uma medida de proteção ao adquirente, permitindo que a transferência da propriedade seja realizada por decisão judicial ou, quando preenchidos os requisitos legais , pela via extrajudicial, assegurando a regularização do imóvel e o cumprimento do contrato.

O fundamento legal está previsto no Código Civil:

“Art. 1.417, Lei nº 10.406/2002 – Código Civil: Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

“Art. 1.418, Lei nº 10.406/2002 – Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Se você quiser se aprofundar no tema, leia o nosso artigo completo sobre adjudicação compulsória, onde explicamos os requisitos, hipóteses de cabimento e aspectos práticos do procedimento.

Como estruturar uma ação de adjudicação compulsória

A Ação de Adjudicação Compulsória deve ser organizada de forma lógica, demonstrando, desde o início, a existência do contrato de promessa de compra e venda, o cumprimento integral das obrigações pelo comprador e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva. 

Confira a estrutura que consideramos interessante para uma ação de adjudicação compulsória:

• Endereçamento ao juízo competente, com indicação da Vara Cível da comarca
  
• Qualificação completa das partes, identificando autor e réu, com dados pessoais e endereço.
  
• Fundamentação legal expressa, com menção aos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, já na parte introdutória da peça.
  
• Exposição dos fatos, demonstrando:
  
  • a celebração da promessa de compra e venda;
    
  • o pagamento integral do preço;
    
  • as tentativas extrajudiciais (se houver)
  • recusa do vendedor em outorgar a escritura.
    
• Fundamentos jurídicos, organizados em subtópicos, abordando:
  
  • o direito à adjudicação compulsória;
    
  • o adimplemento do comprador;
    
  • o inadimplemento do vendedor.
    
• Pedidos claros e objetivos, com destaque para:
  
  • a outorga da escritura definitiva ou a expedição da carta de adjudicação;
    
  • as providências registrais;
    
  • a condenação em custas e honorários.
    

Dicas para uma ação de adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é o caminho jurídico utilizado quando o comprador já cumpriu sua parte no contrato, mas encontra resistência ou impedimento para a formalização da escritura. 

Seja na via extrajudicial (cada vez mais utilizada) ou na judicial, alguns documentos são indispensáveis para demonstrar o direito à transferência da propriedade.

Pensando nisso, separamos dicas práticas sobre os documentos essenciais para instruir a adjudicação compulsória, especialmente na modalidade extrajudicial (que também serve como excelente norte para a via judicial):

• Instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
  
• Prova do adimplemento do comprador e do inadimplemento do vendedor, caracterizado pela não celebração da escritura pública no prazo contratualmente estipulado ou em prazo razoável após a notificação extrajudicial
  
  
• Certidões dos distribuidores forenses da comarca onde está situado o imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda;
  
  
• Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), requisito indispensável para o registro da  transmissão da propriedade.
  
• Procuração com poderes específicos, quando o procedimento for realizado por representante.
  

Em síntese, a adjudicação compulsória extrajudicial exige: contrato válido, prova do adimplemento do comprador e da recusa do vendedor em outorgar a escritura, ausência de litígio, regularidade fiscal e representação adequada, garantindo segurança jurídica ao procedimento.

Modelo da ação de adjudicação compulsória 

AO JUÍZO DA ___ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE [CIDADE] – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE [ESTADO] – TJ/[UF]

[NOME DO AUTOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF], portador(a) da Carteira de Identidade nº [RG], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], CEP [CEP], endereço eletrônico [e-mail], por meio de seus advogados, in fine assinados, constituídos na forma da procuração anexa, vem à presença de Vossa Excelência propor, com base nos art. 1.417 e art. 1.418 do Código Civil, a presente

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

em face de [NOME DO RÉU], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF], portador(a) da Carteira de Identidade nº [RG], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], CEP [CEP], pelos fatos e fundamentos a seguir delineados.

1. DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Em [DATA], o Autor, [NOME DO AUTOR], e o Réu, [NOME DO RÉU], formalizaram um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo como objeto o imóvel situado em [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], cuja descrição detalhada consta no referido contrato, o qual se encontra anexado a esta peça processual.

O contrato, irrevogável e irretratável, estabeleceu o preço total de R$ [VALOR], integralmente pago pelo Autor, conforme comprovantes de pagamento anexos. O Autor cumpriu rigorosamente com todas as suas obrigações contratuais, demonstrando sua boa-fé e o legítimo direito à outorga da escritura definitiva do imóvel.

Ocorre que, mesmo após o integral cumprimento das obrigações por parte do Autor e de diversas tentativas de solução amigável, incluindo [ESPECIFICAR TENTATIVAS EXTRAJUDICIAIS] e o envio de notificação extrajudicial em [DATA], o Réu se recusou a outorgar a escritura pública definitiva, condição essencial para a transferência da propriedade do imóvel.

A recusa injustificada do Réu em cumprir sua obrigação contratual causa prejuízos ao Autor, que se vê impedido de exercer plenamente seus direitos sobre o imóvel, inclusive de realizar o registro da propriedade em seu nome. Diante do inadimplemento do Réu, restou ao Autor buscar a tutela jurisdicional para obter a adjudicação compulsória do imóvel, medida necessária para garantir a efetiva transferência da propriedade e a regularização da situação jurídica do bem.

2. DO DIREITO

2.1. DO DIREITO REAL À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL

A pretensão autoral encontra guarida no Art. 1.418 do Código Civil, o qual assegura ao promitente comprador, investido na condição de titular de direito real, a faculdade de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros cessionários, a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Em caso de injustificada recusa, abre-se a via judicial da adjudicação compulsória, instrumento processual vocacionado a compelir o cumprimento da obrigação. A promessa de compra e venda celebrada entre o Autor e o Réu, caracterizada pela irrevogabilidade e irretratabilidade, representa, indubitavelmente, um direito real oponível a terceiros, em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência.

O adimplemento integral das obrigações assumidas pelo Autor, em particular, o pagamento da totalidade do preço avençado, constitui condição sine qua non para o exercício do direito à adjudicação compulsória. Os comprovantes de pagamento, que instruem a presente peça, demonstram, de maneira irrefutável, o cumprimento da obrigação principal do promissário comprador, conferindo-lhe, destarte, o direito subjetivo de exigir a outorga da escritura definitiva.

A injustificada recusa do Réu em adimplir sua obrigação contratual, mesmo após as reiteradas tentativas extrajudiciais de solução, configura manifesto inadimplemento, o que legitima a intervenção do Poder Judiciário para compelir o Réu a transferir a propriedade do imóvel. A inércia do Réu, ao se omitir na outorga da escritura, impede o Autor de exercer, plenamente, seus direitos de propriedade, obstaculizando a regularização do imóvel em seu nome perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

A adjudicação compulsória, desse modo, emerge como o instrumento jurídico apropriado para suprir a ausência de manifestação de vontade do Réu, viabilizando que o Autor obtenha a propriedade definitiva do imóvel, consolidando, assim, seu direito real e promovendo a segurança jurídica da relação negocial. A presente ação visa, em derradeira análise, a compelir o Réu ao cumprimento de sua obrigação contratual, assegurando ao Autor o pleno exercício de seu direito de propriedade, em estrita observância à legislação civil e processual vigente.

2.2. DO CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELO AUTOR

No caso em apreço, o Autor honrou integralmente os compromissos assumidos no bojo do contrato de promessa de compra e venda, com ênfase no pagamento total do preço convencionado, consoante se infere da análise dos documentos acostados à presente peça inaugural. Cada prestação, devidamente quitada nas datas oportunas, atesta o empenho e a probidade do promissário comprador em cumprir o que fora pactuado, inexistindo qualquer indício de inadimplemento ou atraso imputável ao Autor.

A prova irrefutável do adimplemento integral se consubstancia nos [ESPECIFICAR DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS: recibos de pagamento, extratos bancários, etc.], os quais demonstram, de maneira inequívoca, a quitação da totalidade do montante devido para a aquisição do bem imóvel. Essa documentação, dotada de fé pública e presunção de legitimidade, não permite qualquer questionamento acerca do cumprimento da obrigação primordial do Autor, requisito indispensável para o acolhimento da presente ação de adjudicação compulsória.

A ordem jurídica civil, notadamente o Art. 1.418 do Código Civil, estabelece de forma cristalina que o promitente comprador, após solver integralmente o preço ajustado, detém o direito de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Tal dispositivo legal, quando interpretado em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, confere ao Autor o direito subjetivo de obter a transferência da propriedade do imóvel, ante a comprovação do cumprimento de sua obrigação contratual.

A injustificada recusa do Réu em outorgar a escritura definitiva, mesmo diante da comprovação do pagamento integral do preço, configura evidente descumprimento contratual, o qual não pode ser tolerado pelo Poder Judiciário. A inércia do promitente vendedor em cumprir sua obrigação, além de acarretar prejuízos ao Autor, atenta contra a segurança jurídica e a estabilidade das relações negociais, razão pela qual se impõe a intervenção judicial para compelir o Réu a promover a transferência da propriedade do imóvel.

Destarte, resta inequivocamente demonstrado o cumprimento integral das obrigações contratuais por parte do Autor, materializado no pagamento da totalidade do preço ajustado, o que lhe confere o direito de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, ante a injustificada negativa do Réu, de requerer a adjudicação compulsória do imóvel, consoante preceitua o Art. 1.418 do Código Civil.

2.3. DA RECUSA INJUSTIFICADA DO RÉU EM OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA

A injustificada recalcitrância do Réu em formalizar a outorga da escritura definitiva do imóvel, mesmo após a quitação integral das obrigações pelo Autor, materializa patente descumprimento contratual, o qual clama por intervenção judicial. Essa inércia, consubstanciada na omissão em promover a transferência da propriedade, explicita o desinteresse em honrar o compromisso assumido, lesando o Autor, que se vê impedido de exercer plenamente os direitos inerentes à propriedade sobre o bem.

Nesse cenário, as inúmeras tentativas de resolução amigável restaram infrutíferas, o que denota a má-fé do Réu, que, mesmo ciente do adimplemento por parte do Autor, insiste em manter-se omisso, dificultando a regularização da situação jurídica do imóvel. A notificação extrajudicial encaminhada ao Réu, devidamente comprovada nos autos, atesta que este foi formalmente cientificado acerca de sua obrigação de outorgar a escritura definitiva, contudo, quedou-se inerte, agravando, assim, sua responsabilidade.

Com efeito, a recusa do Réu em cumprir com o avençado transgride os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os quais devem reger as relações negociais. A boa-fé objetiva, destarte, impõe aos contratantes o dever de agir com lealdade e cooperação, buscando a satisfação dos interesses da contraparte. A função social do contrato, por seu turno, exige que este seja interpretado e executado de modo a atender aos interesses da coletividade, promovendo o desenvolvimento social e econômico.

Outrossim, a inércia do Réu em outorgar a escritura definitiva obsta o Autor de exercer plenamente seus direitos de propriedade, como o de dispor do bem, gravar ônus sobre este e transmiti-lo a terceiros. Ademais, a ausência de registro da propriedade em nome do Autor gera insegurança jurídica, expondo-o a riscos desnecessários, a exemplo da possibilidade de o bem ser objeto de novas alienações ou de constrições judiciais.

Nesse contexto, o Art. 1.418 do Código Civil, ao conferir ao promitente comprador o direito de exigir a adjudicação compulsória do imóvel, visa proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, contra a injustificada recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. Destarte, a adjudicação compulsória apresenta-se como o instrumento jurídico adequado para suprir a manifestação de vontade do Réu, permitindo que o Autor obtenha a propriedade definitiva do imóvel.

2.4. DA NECESSIDADE DA INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA EFETIVAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

A inércia do Réu em cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, não obstante o Autor ter adimplido integralmente o preço ajustado, explicita a imprescindibilidade da atuação jurisdicional para assegurar a efetiva transmissão da propriedade. A injustificada recusa do Réu obstaculiza o pleno exercício dos direitos do Autor sobre o imóvel, como a faculdade de dispor livremente do bem, registrá-lo em seu nome e utilizá-lo como garantia em eventuais transações.

Nesse contexto, a presente Ação de Adjudicação Compulsória, fulcrada no Art. 1.418 do Código Civil, almeja suprir a manifestação de vontade do Réu, que se mantém omisso em relação à sua incumbência contratual. A intervenção do Poder Judiciário afigura-se essencial para garantir a segurança jurídica e a estabilidade das relações negociais, assegurando ao Autor o direito à propriedade do imóvel, em consonância com o pactuado no contrato de promessa de compra e venda.

A omissão na outorga da escritura definitiva impede o Autor de efetuar o registro do imóvel em seu nome, impossibilitando-o de comprovar a titularidade perante terceiros e de exercer plenamente seus direitos inerentes à propriedade. Destarte, a atuação judicial revela-se essencial para regularizar a situação dominial do imóvel, conferindo ao Autor a segurança jurídica imprescindível para usufruir do bem em sua completude.

Em face da recusa injustificada do Réu em cumprir sua obrigação, a presente ação configura-se como o único meio eficaz para garantir a transferência da propriedade do imóvel ao Autor. A intervenção judicial, neste caso, mostra-se indispensável para assegurar o cumprimento do contrato e para proteger os direitos do promissário comprador, que honrou integralmente suas obrigações contratuais.

A morosidade na transferência da propriedade acarreta prejuízos ao Autor, que se vê impedido de exercer plenamente seus direitos sobre o imóvel. Por conseguinte, a intervenção judicial é urgente para evitar maiores danos e para assegurar que o Autor possa usufruir do bem em sua totalidade, sem receios ou incertezas quanto à sua propriedade.

Outrossim, a atuação judicial se justifica pela necessidade de garantir a efetividade do contrato de promessa de compra e venda, o qual foi celebrado de forma livre e consciente entre as partes. A recusa do Réu em cumprir sua obrigação contratual atenta contra os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os quais devem nortear as relações negociais.

Dessa forma, a presente Ação de Adjudicação Compulsória configura-se como o instrumento jurídico adequado para compelir o Réu a cumprir sua obrigação contratual e para garantir a transmissão da propriedade do imóvel ao Autor. A intervenção judicial é basilar para assegurar a segurança jurídica, a estabilidade das relações negociais e o direito à propriedade do promissário comprador, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais.

3. DOS PEDIDOS

Ante o exposto, requer-se a Vossa Excelência:

a) A total procedência da presente ação, para o fim de determinar à Ré, [NOME DO RÉU], a outorga da escritura pública definitiva do imóvel situado em [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], devidamente descrito no instrumento particular de promessa de compra e venda, sob pena de multa diária a ser fixada por este juízo, em valor suficiente para compelir a Ré ao cumprimento da obrigação, nos termos do Art. 536, §1°  do Código de Processo Civil.

b) Subsidiariamente, caso a Ré não cumpra a determinação de outorga da escritura definitiva, requer-se a expedição de Carta de Adjudicação em favor do Autor, [NOME DO AUTOR], para que este possa promover o registro da propriedade do imóvel em seu nome junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, suprindo a manifestação de vontade da Ré, conforme o Art. 1.418 do Código Civil.

c) A expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, determinando o registro da propriedade do imóvel em nome do Autor, [NOME DO AUTOR], após a expedição da Carta de Adjudicação ou o cumprimento da ordem de outorga da escritura definitiva, consolidando, assim, o direito real do Autor sobre o bem.

Requer-se, ainda:

d) A citação da Ré, [NOME DO RÉU], no endereço constante na qualificação, para que, querendo, apresente contestação no prazo legal, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato, nos termos do Art. 250 do Código de Processo Civil.

e) A condenação da Ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência, estes a serem fixados por este juízo, nos parâmetros do Art. 85 do Código de Processo Civil, em razão do princípio da causalidade, uma vez que a presente ação foi ajuizada em decorrência da injustificada recusa da Ré em cumprir com suas obrigações contratuais.

f) A produção de todas as provas em direito admitidas, notadamente a prova documental, a prova testemunhal, o depoimento pessoal da Ré, sob pena de confissão, e a prova pericial, se necessária, para a comprovação dos fatos alegados na presente inicial.

Dar-se-á o valor da causa de R$ [insira o valor do compromisso de compra e venda, conforme art. 292, II do CPC]

Termos em que,

Pede deferimento.

[Local], [DD/MM/AAAA]

[Nome do advogado]

[Número da OAB]

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