Modelo de contrato de arrendamento comercial completo é um tema recorrente na prática jurídica empresarial, especialmente para advogados que atuam com contratos e assessoria a negócios no Brasil.
Nesse artigo, vamos tratar sobre o que é o contrato de arrendamento comercial, os cuidados na elaboração, dicas práticas e apresentar um modelo que pode ser adaptado à realidade de cada caso.
Fique até o final e confira orientações que podem facilitar sua atuação na construção de contratos mais seguros e bem estruturados!
O que é o contrato de arrendamento comercial?
O contrato de arrendamento comercial é um tipo de contrato utilizado quando há a transferência do uso de um imóvel para fins empresariais/comerciais, mediante o pagamento de uma remuneração periódica por determinado prazo.
Assim, na prática, uma parte cede o uso do bem para que a outra possa desenvolver sua atividade econômica naquele espaço, sem que haja a transferência da sua propriedade.
Este tipo de contrato aparece com frequência em situações como lojas em shopping centers, bares e restaurantes instalados em imóveis de terceiros, farmácias, supermercados, além de salas e pontos comerciais em geral.
Assim, sempre que há a necessidade de utilizar um espaço físico para exploração de atividade econômica, o arrendamento pode ser uma alternativa segura e também interessante!
Dicas para um bom contrato de arrendamento comercial
Ao tratar do contrato de arrendamento comercial, a elaboração do contrato bem estruturado não pode ser vista como simples formalidade.
Bem pelo contrário, é nesse instrumento que serão definidos os limites da relação jurídica, as obrigações das partes e os mecanismos de proteção contra eventuais conflitos.
Considerando que o arrendamento envolve a cessão da estrutura de um negócio em funcionamento, a atenção a alguns detalhes contratuais faz toda a diferença na segurança da operação.
Nesse contexto, algumas diretrizes merecem destaque na construção de um contrato mais claro:
• Definir com precisão o objeto do contrato, especificando tudo o que está sendo arrendado, como estrutura física, equipamentos, marca, carteira de clientes e ponto comercial
• Estabelecer prazo de vigência determinado, com previsão sobre prorrogação, renovação ou até mesmo o encerramento antecipado
• Fixar o valor do arrendamento e a forma de pagamento, indicando critérios de reajuste(juros) e consequências em caso de não pagamento.
• Delimitar as responsabilidades sobre o imóvel, deixando expresso quem será responsável pelas responsabilidades sobre o imóvel, incluindo encargos e manutenção ou possíveis desastres.
• Prever a assunção das despesas operacionais, deixando claro que o arrendatário responderá pelos custos decorrentes da atividade empresarial
• Regular a situação dos contratos existentes, com previsão de encerramento ou formalização de novos contratos em nome do arrendatário, evitando o uso indevido de CNPJ de terceiros e etc.
• Tratar expressamente das relações trabalhistas, definindo responsabilidades quanto aos empregados e resguardando os direitos já adquiridos
• Incluir cláusula sobre possibilidade de compra do negócio, quando houver, com critérios objetivos para exercício dessa opção e eventual abatimento dos valores pagos
• Prever hipóteses de rescisão contratual e penalidades.
• Assegurar o registro do contrato na Junta Comercial.
• Garantir transparência com clientes e fornecedores, especialmente quanto à mudança na gestão do negócio, por isso que alguns estabelecimentos colocam placas como “Sob nova direção”.
Assim, ao estruturar o contrato com base nessas diretrizes, é possível reduzir riscos e conferir maior estabilidade à relação, sem perder de vista a necessidade de adequação ao caso concreto e à realidade das partes envolvidas.
Confira isso tudo sintetizado nesse infográfico com dicas para um bom contrato de arrendamento comercial:
Modelo de contrato de arrendamento comercial
Contrato de Arrendamento Comercial
ARRENDANTE: [Nome Completo do Arrendante], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].
ARRENDATÁRIO: [Nome Completo do Arrendatário], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [número do RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [número do CPF], residente e domiciliado(a) na [endereço completo], na cidade de [cidade], estado [estado].
1. Do Objeto do Contrato
O presente contrato tem como objeto o arrendamento do imóvel comercial localizado em [endereço completo do imóvel], com área total de [área total do imóvel] metros quadrados, devidamente inscrito no Registro de Imóveis sob a matrícula nº [número da matrícula do imóvel], para fins de exploração comercial na atividade de [atividade comercial a ser explorada]. Assim, compreendendo não apenas o imóvel, mas também o conjunto de bens organizados para o exercício da atividade empresarial, incluindo, quando aplicável: instalações, equipamentos, mobiliário, ponto comercial, clientela, nome empresarial e demais ativos.
1.1. O imóvel será entregue ao Arrendatário nas condições descritas no laudo de vistoria anexo a este contrato, que passa a integrá-lo para todos os fins e efeitos. O Arrendatário declara ter vistoriado o imóvel e o aceita no estado em que se encontra, obrigando-se a mantê-lo e conservá-lo em perfeitas condições de uso e funcionamento, realizando todos os reparos e benfeitorias necessárias, conforme o previsto neste contrato.
2. Destinação do Imóvel
2.1. O presente Arrendamento Comercial tem como finalidade exclusiva a exploração de atividades de natureza comercial, conforme detalhado no preâmbulo deste instrumento, sendo expressamente vedado ao ARRENDATÁRIO dar ao imóvel qualquer outra destinação, seja ela residencial, industrial, de depósito, de lazer, ou qualquer outra que não esteja estritamente ligada à atividade comercial previamente acordada, sem a prévia e expressa autorização por escrito do ARRENDADOR.
2.2. O ARRENDATÁRIO declara ter pleno conhecimento das características do imóvel e da legislação aplicável à atividade comercial que pretende desenvolver, assumindo integral responsabilidade pela obtenção e manutenção de todos os alvarás, licenças, autorizações e quaisquer outros documentos exigidos pelos órgãos públicos competentes, sejam eles municipais, estaduais ou federais, necessários para o regular funcionamento de seu negócio, bem como por quaisquer multas, sanções ou embargos decorrentes da inobservância de tais exigências.
2.3. Qualquer alteração na natureza da atividade comercial desenvolvida no imóvel, mesmo que dentro do escopo comercial, deverá ser previamente comunicada ao ARRENDADOR, que poderá, a seu critério, aprovar ou não a modificação, podendo, caso a considere prejudicial aos seus interesses ou à segurança do imóvel, rescindir o presente contrato, nos termos da lei e deste instrumento.
2.4. O ARRENDATÁRIO compromete-se a não subarrendar, ceder ou emprestar, total ou parcialmente, o imóvel arrendado, nem permitir que terceiros o utilizem para fins diversos daqueles estipulados neste contrato, sob pena de rescisão imediata e aplicação das penalidades contratuais cabíveis.
3. Prazo do Arrendamento
3.1. O presente Contrato de Arrendamento Comercial terá vigência pelo prazo determinado de [número] ([extenso]) meses, com início em [data de início] e término em [data de término], data em que o Arrendatário se obriga a restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular.
3.2. As Partes poderão, de comum acordo e mediante aditivo contratual escrito, renovar o presente contrato por igual ou diverso período, desde que manifestem expressamente seu interesse com antecedência mínima de [número] ([extenso]) dias corridos em relação à data de término do prazo original ou de qualquer prazo prorrogado.
3.3. A manifestação de interesse na renovação deverá ser formalizada por escrito, por meio de notificação extrajudicial enviada pela parte interessada à outra parte, contendo a proposta de renovação e as condições pretendidas. A ausência de manifestação no prazo estipulado implicará na não renovação automática do contrato, extinguindo-se o vínculo locatício na data aprazada.
3.4. Caso as Partes não cheguem a um acordo sobre os termos da renovação dentro do prazo estabelecido na cláusula 3.2, o presente contrato será considerado encerrado na data de seu vencimento, sem qualquer direito à prorrogação tácita ou automática, devendo o Arrendatário proceder à desocupação e entrega das chaves do imóvel, sob pena de sujeitar-se às sanções legais e contratuais cabíveis, incluindo o pagamento de multa e medidas judiciais cabíveis para retomada da posse.
4. Valor do Arrendamento e Reajuste
4.1. O valor mensal do arrendamento do imóvel objeto deste contrato, a partir da data de sua assinatura, será de R$ [Valor do Arrendamento Mensal], a ser pago pelo ARRENDATÁRIO ao ARRENDADOR.
4.2. O pagamento do valor mensal do arrendamento deverá ser efetuado até o dia [Dia do Vencimento] de cada mês subsequente ao vencido, mediante [Forma de Pagamento], a ser realizado no seguinte endereço: [Local de Pagamento].
4.3. Fica acordado entre as partes que o valor do arrendamento será reajustado anualmente, a contar da data de assinatura deste contrato, com base na variação acumulada do [Índice de Reajuste – Ex: IGPM, IPCA] divulgado pelo [Órgão Responsável pela Divulgação do Índice], ou outro índice que venha a substituí-lo legalmente. Caso o índice pactuado seja extinto ou deixe de ser divulgado, as partes elegerão, de comum acordo, um novo índice que melhor reflita a variação do poder aquisitivo da moeda.
4.4. O primeiro reajuste ocorrerá após o transcurso de 12 (doze) meses da data de início da vigência deste contrato, e os subsequentes a cada período de 12 (doze) meses, de forma sucessiva, até o término do prazo contratual. O novo valor do arrendamento, após o reajuste, será comunicado formalmente pelo ARRENDADOR ao ARRENDATÁRIO, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias do vencimento da parcela a ser reajustada.
4.5. O não pagamento pontual do valor do arrendamento, bem como de quaisquer outros encargos decorrentes deste contrato, sujeitará o ARRENDATÁRIO à incidência de multa moratória de [Percentual da Multa]% sobre o valor devido, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die, e correção monetária pelo mesmo índice de reajuste do valor do arrendamento , sem prejuízo das demais penalidades e medidas legais cabíveis.
5. Obrigações do Arrendador
5.1. O Arrendador se compromete a entregar o Imóvel objeto deste contrato em perfeitas condições de uso e conservação, apto ao exercício da atividade comercial para a qual foi locado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas, litígios ou impedimentos que possam, de qualquer forma, obstar ou dificultar o pleno exercício da posse pelo Arrendatário.
5.2. O Arrendador garante ao Arrendatário a posse pacífica e ininterrupta do Imóvel durante todo o prazo de vigência deste contrato, obrigando-se a defender o direito do Arrendatário contra quaisquer reivindicações de terceiros, sejam elas judiciais ou extrajudiciais, que visem perturbar ou privar o Arrendatário do uso e gozo do bem arrendado.
5.3. O Arrendador responderá pelos vícios ou defeitos ocultos preexistentes à celebração deste contrato, que tornem o Imóvel impróprio ao uso a que se destina, ou que lhe diminuam consideravelmente o valor, nos termos do Código Civil Brasileiro, especialmente no que tange à responsabilidade por vícios redibitórios, assegurando ao Arrendatário o direito de pleitear a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.
6. Obrigações do Arrendatário
6.1. O Arrendatário compromete-se a pagar pontualmente o valor do arrendamento mensal estipulado neste contrato, nas datas e formas acordadas, sob pena de incidência de multa e juros moratórios, além da possibilidade de rescisão contratual.
6.2. O Arrendatário deverá conservar o imóvel arrendado em perfeito estado de conservação e limpeza, realizando todas as manutenções necessárias para a sua preservação, de modo a evitar deteriorações que não decorram do uso normal e regular.
6.3. Serão de responsabilidade exclusiva do Arrendatário todos os reparos e consertos decorrentes do uso ordinário do imóvel, incluindo, mas não se limitando a, reparos em instalações elétricas e hidráulicas, pintura interna e externa (quando necessária para manutenção da boa aparência e conservação), e substituição de peças desgastadas pelo uso.
6.4. Caso o imóvel esteja inserido em condomínio, o Arrendatário obriga-se a cumprir integralmente todas as normas, regulamentos e convenções condominiais vigentes, bem como as deliberações das assembleias de condôminos, arcando com as despesas ordinárias de condomínio que lhe forem devidas.
6.5. Ao término do prazo contratual, seja por expiração do prazo ou por qualquer outra causa de rescisão, o Arrendatário deverá restituir o imóvel arrendado ao Arrendador nas mesmas condições em que o recebeu, devidamente desocupado e limpo, ressalvado apenas o desgaste natural decorrente do uso normal e regular, que deverá ser avaliado de forma objetiva e razoável.
7. Benfeitorias
7.1. O Arrendatário, durante a vigência deste Contrato, poderá realizar benfeitorias no imóvel arrendado, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, desde que obtenha, previamente e por escrito, a expressa autorização do Arrendador para a sua execução. A solicitação de autorização deverá conter descrição detalhada das obras pretendidas, bem como os materiais a serem utilizados e o cronograma de execução.
7.2. As benfeitorias necessárias, assim entendidas aquelas indispensáveis à conservação do imóvel, realizadas sem a prévia autorização do Arrendador, desde que comprovada a sua necessidade e urgência, serão indenizáveis ao final do contrato, mediante apresentação de comprovantes de despesas e avaliação de sua efetiva incorporação ao imóvel. Contudo, o Arrendatário deverá notificar o Arrendador sobre a realização de tais benfeitorias o mais breve possível.
7.3. As benfeitorias úteis, assim entendidas aquelas que aumentam o uso, o rendimento ou o valor do bem, realizadas com a prévia e expressa autorização por escrito do Arrendador, serão indenizáveis ao final do contrato, de acordo com o valor de mercado apurado na data da desocupação, devidamente comprovado por notas fiscais e orçamentos. O Arrendador poderá optar por não indenizar tais benfeitorias, caso em que o Arrendatário terá o direito de retirá-las, desde que tal retirada não cause dano ao imóvel e que as benfeitorias sejam passíveis de remoção sem prejuízo de sua integridade.
7.4. As benfeitorias voluptuárias, assim entendidas aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso, o rendimento ou o valor do bem, realizadas com a prévia e expressa autorização por escrito do Arrendador, não serão indenizáveis ao final do contrato. O Arrendatário terá o direito de retirá-las, desde que tal retirada não cause dano ao imóvel e que as benfeitorias sejam passíveis de remoção sem prejuízo de sua integridade.
7.5. Caso o Arrendador autorize a realização de benfeitorias úteis ou voluptuárias e, ao término do contrato, opte por não indenizá-las, o Arrendatário poderá exercer o direito de retenção sobre o imóvel até que seja integralmente ressarcido pelos valores devidamente comprovados das benfeitorias úteis, ou até que possa retirá-las, conforme o caso. A indenização, quando devida, será apurada por laudo técnico de avaliação, a ser custeado pelas partes em igual proporção, salvo acordo diverso.
7.6. Todas as benfeitorias, de qualquer natureza, que forem realizadas no imóvel e que não forem expressamente autorizadas por escrito pelo Arrendador, ou que, mesmo autorizadas, não forem passíveis de retirada sem dano ao imóvel, ficarão incorporadas ao patrimônio do imóvel ao término do contrato, sem qualquer direito de indenização ou retenção para o Arrendatário, salvo estipulação expressa em contrário em aditivo contratual.
8. Seguro do Imóvel
8.1. O Arrendador declara ter ciência de sua responsabilidade pela contratação e manutenção de seguro contra incêndio e outros riscos que possam afetar o imóvel objeto deste contrato, garantindo sua integridade e valor de mercado.
8.2. O seguro a ser contratado pelo Arrendador deverá possuir cobertura mínima para os riscos de incêndio, raio, explosão, e danos elétricos, com valor de indenização suficiente para cobrir o custo de reconstrução do imóvel, de acordo com as normas técnicas vigentes e a avaliação de mercado.
8.3. Fica estipulado que o Arrendador deverá apresentar ao Arrendatário, no ato da assinatura deste contrato e anualmente, cópia da apólice de seguro vigente, comprovando a regularidade da cobertura e o cumprimento desta obrigação.
8.4. Em caso de sinistro que resulte em danos parciais ou totais ao imóvel, o Arrendador será o beneficiário principal da indenização securitária, cabendo-lhe a responsabilidade pela imediata utilização dos recursos para a reparação dos danos, a fim de restabelecer as condições de uso do imóvel em prazo razoável.
8.5. Caso o sinistro torne o imóvel inabitável ou inadequado para o exercício da atividade comercial do Arrendatário, o Arrendador deverá, com os recursos da indenização securitária, providenciar as reparações necessárias em um prazo máximo de [prazo a ser definido], sob pena de rescisão contratual por culpa do Arrendador, sem prejuízo das demais sanções legais e contratuais.
8.6. O Arrendatário poderá, a seu critério e às suas expensas, contratar seguro adicional para seus bens e mercadorias que se encontrem no imóvel, bem como para cobrir eventuais responsabilidades civis decorrentes de sua atividade comercial, não se confundindo tal seguro com aquele de responsabilidade do Arrendador.
9. Impostos e Taxas
9.1. O Arrendador declara ter pleno conhecimento e se responsabiliza integralmente pelo pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições e quaisquer outros encargos de natureza tributária que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel objeto deste contrato, incluindo, mas não se limitando ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), taxas de condomínio (se aplicável e se não forem de responsabilidade exclusiva do Arrendatário por força de lei ou disposição específica deste contrato), e quaisquer outras obrigações fiscais que recaiam sobre a propriedade, durante todo o período de vigência do presente arrendamento. O Arrendador deverá apresentar ao Arrendatário, sempre que solicitado, os comprovantes de quitação de tais tributos e encargos.
9.2. O Arrendatário, por sua vez, assume a responsabilidade integral e exclusiva pelo pagamento de todas as taxas e tarifas decorrentes do consumo de serviços públicos essenciais e de utilidade pública relacionados ao uso do imóvel, tais como, mas sem se limitar a, contas de energia elétrica, fornecimento de água e esgoto, e fornecimento de gás, bem como quaisquer outras taxas de consumo que sejam diretamente atribuíveis à sua atividade e ocupação do imóvel. O Arrendatário deverá manter os referidos pagamentos em dia, apresentando os comprovantes de quitação ao Arrendador sempre que este os solicitar, e deverá providenciar a transferência das contas para o seu nome no início do contrato e a sua regularização ao término do mesmo, salvo acordo expresso em contrário.
9.3. Fica expressamente pactuado que qualquer omissão, atraso ou inadimplemento no pagamento dos impostos, taxas e contribuições de responsabilidade do Arrendador, conforme estipulado na subcláusula 9.1, poderá ser considerado falta grave, sujeitando o Arrendador às penalidades contratuais e legais cabíveis, sem prejuízo do direito do Arrendatário de tomar as medidas que julgar necessárias para salvaguardar seus interesses, inclusive o pagamento das referidas obrigações e o posterior ressarcimento junto ao Arrendador, acrescido de juros e correção monetária.
9.4. Da mesma forma, a inadimplência do Arrendatário no pagamento das taxas de consumo de sua responsabilidade, conforme previsto na subcláusula 9.2, poderá ensejar a suspensão dos serviços essenciais, a cobrança de multas e juros, e, em caso de reiteração, poderá ser considerada motivo para a rescisão deste contrato, com a consequente aplicação das penalidades contratuais e legais.
10. Cessão, Subarrendamento e Transferência
10.1. Fica expressamente vedada ao ARRENDATÁRIO a cessão, total ou parcial, do presente contrato, bem como o subarrendamento, a título oneroso ou gratuito, do imóvel objeto deste instrumento, sem a prévia e expressa anuência por escrito do ARRENDADOR.
10.2. A transferência da posse do imóvel, a qualquer título, a terceiros, mesmo que a título precário, também se encontra vedada ao ARRENDATÁRIO, salvo se houver a prévia e expressa autorização por escrito do ARRENDADOR, que poderá, a seu exclusivo critério, condicionar tal anuência ao cumprimento de determinadas exigências, tais como a apresentação de fiador idôneo, a comprovação de capacidade financeira do terceiro cessionário ou subarrendatário, ou a alteração de quaisquer termos e condições deste contrato.
10.3. Caso o ARRENDADOR venha a anuir com a cessão, subarrendamento ou transferência da posse, tal anuência não implicará em novação, e o ARRENDATÁRIO original permanecerá solidariamente responsável com o cessionário, subarrendatário ou terceiro adquirente da posse, por todas as obrigações decorrentes deste contrato, incluindo, mas não se limitando, ao pagamento do valor do arrendamento encargos, multas e eventuais danos causados ao imóvel, até o final da vigência do presente contrato, salvo se expressamente liberado por escrito pelo ARRENDADOR.
10.4. Qualquer ato de cessão, subarrendamento ou transferência de posse realizado em desacordo com o disposto nesta cláusula será considerado nulo e de nenhum efeito, ensejando a rescisão imediata deste contrato por culpa do ARRENDATÁRIO, sem prejuízo da aplicação das penalidades contratuais e legais cabíveis.
11. Vistoria
11.1. O ARRENDADOR, por si ou por meio de seu representante legalmente constituído, terá o direito de realizar vistorias periódicas no imóvel objeto deste contrato, com o objetivo de verificar o seu estado geral de conservação, a adequação do uso às finalidades comerciais pactuadas e o fiel cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo ARRENDATÁRIO neste instrumento.
11.2. As vistorias serão realizadas mediante prévio aviso ao ARRENDATÁRIO, com antecedência mínima de [Número] dias úteis, por escrito, através de comunicação formal (e-mail, carta com aviso de recebimento ou outro meio que comprove o recebimento), indicando a data e o horário propostos para a realização da inspeção. O ARRENDATÁRIO compromete-se a disponibilizar o acesso ao imóvel nas datas e horários agendados, ou a propor, de comum acordo, data e horário alternativos que sejam razoáveis e compatíveis com a necessidade da vistoria.
11.3. Em caso de necessidade de vistoria em caráter de urgência, decorrente de indícios de risco à estrutura do imóvel, de sinistros, de vazamentos ou de qualquer outra situação que possa gerar danos iminentes ou graves ao bem arrendado ou a terceiros, o ARRENDADOR poderá realizar a vistoria mediante aviso com antecedência mínima de [Número] horas, desde que devidamente justificada a urgência.
11.4. O ARRENDATÁRIO deverá permitir o acesso do ARRENDADOR ou de seu representante, acompanhado, se necessário, de profissionais técnicos especializados, para a realização das vistorias, sem qualquer ônus ou impedimento, devendo o ARRENDATÁRIO ou seu preposto estar presente durante todo o procedimento, ou designar um representante para tal fim.
11.5. Ao final de cada vistoria, será lavrado um laudo de vistoria, em duas vias de igual teor e forma, assinado pelo ARRENDADOR ou seu representante e pelo ARRENDATÁRIO ou seu representante, descrevendo detalhadamente o estado de conservação do imóvel, eventuais inconformidades encontradas, o cumprimento das obrigações contratuais e quaisquer outras observações relevantes. Uma via do laudo será entregue ao ARRENDATÁRIO.
11.6. Caso o ARRENDATÁRIO se recuse a assinar o laudo de vistoria ou a permitir o acesso para a sua realização, o ARRENDADOR poderá lavrar o laudo unilateralmente, com a presença de duas testemunhas, o qual terá plena validade e força probante, sem prejuízo das demais medidas cabíveis para garantir o cumprimento das obrigações contratuais.
12. Rescisão Contratual
12.1. O presente Contrato de Arrendamento Comercial poderá ser rescindido de pleno direito, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, nas seguintes hipóteses:
12.1.1. Por descumprimento de qualquer das obrigações e deveres previstos neste instrumento por qualquer das Partes, incluindo, mas não se limitando, à inobservância das normas de uso do imóvel, à realização de benfeitorias não autorizadas, à sublocação ou cessão do contrato sem anuência expressa do Arrendador, ou à prática de atos que desvalorizem o imóvel.
12.1.2. Pela falta de pagamento pontual do valor do arrendamento, bem como de quaisquer outros encargos e tributos que sejam de responsabilidade do Arrendatário, conforme estipulado neste contrato.
12.1.3. Pela realização de atividades ilícitas, imorais ou que atentem contra a ordem pública, a segurança ou a moralidade no imóvel arrendado.
12.1.4. Pela decretação de falência, recuperação judicial ou extrajudicial de qualquer das Partes, ou pela sua insolvência civil.
12.1.5. Pelo término do prazo contratual, caso não haja manifestação expressa de renovação por ambas as Partes, nos termos da legislação aplicável.
12.1.6. Por qualquer outra causa prevista em lei que autorize a rescisão do contrato de arrendamento comercial.
12.2. Em caso de rescisão por culpa do Arrendatário, este ficará obrigado a pagar ao Arrendador, a título de cláusula penal, o valor correspondente a [definir valor ou percentual] do valor total do arrendamento pactuado, sem prejuízo de eventuais perdas e danos comprovados.
12.3. A rescisão do contrato, por qualquer das hipóteses previstas, implicará na imediata desocupação do imóvel pelo Arrendatário, que deverá devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular, livre e desembaraçado de pessoas e coisas, e com a apresentação de quitação de todos os débitos inerentes ao imóvel até a data da efetiva desocupação.
12.4. Caso a desocupação não ocorra voluntariamente no prazo estipulado após a rescisão, o Arrendador estará autorizado a tomar as medidas judiciais cabíveis para a retomada da posse do imóvel, correndo por conta do Arrendatário todas as despesas judiciais e extrajudiciais, honorários advocatícios e custas processuais.
13. Multa por Rescisão Antecipada
13.1. Caso qualquer das Partes decida rescindir o presente Contrato de Arrendamento Comercial antes do término do prazo estipulado na Cláusula [Número da Cláusula de Prazo], sem que haja justa causa devidamente comprovada e reconhecida nos termos da lei, incidirá sobre a parte inadimplente uma multa rescisória.
13.2. O valor da multa rescisória será calculado de forma proporcional ao tempo restante do prazo contratual originalmente pactuado. Para fins de cálculo, será considerado o valor total do arrendamento que seriam devidos até o final do prazo contratual, e a multa corresponderá a [Percentual]% (por cento) do valor das parcelas vincendas, a ser paga pela parte que deu causa à rescisão antecipada.
13.3. A parte que desejar rescindir o contrato antecipadamente, sem justa causa, deverá notificar a outra parte por escrito, com antecedência mínima de [Número] dias, informando sua intenção e os motivos que a levaram a tal decisão. O não cumprimento deste aviso prévio não exime o pagamento da multa estipulada, mas poderá ser considerado como fator atenuante na sua aplicação, a critério das partes.
13.4. Fica expressamente estabelecido que a presente multa poderá ser dispensada, integral ou parcialmente, caso as Partes cheguem a um acordo formal e escrito sobre os termos da rescisão antecipada, incluindo a renúncia mútua a quaisquer direitos e obrigações decorrentes do presente Contrato, excetuando-se as obrigações já vencidas e não adimplidas até a data da efetiva rescisão. Tal acordo deverá ser formalizado por meio de um Termo Aditivo ao presente Contrato, assinado por ambas as Partes.
13.5. A aplicação da multa rescisória não impede a parte prejudicada de buscar judicialmente o ressarcimento por eventuais perdas e danos adicionais que excedam o valor da multa estipulada, desde que devidamente comprovados e fundamentados.
14. Direito de Preferência
14.1. O presente contrato confere ao ARRENDATÁRIO, em caráter irrevogável e irretratável, o direito de preferência para a renovação do presente contrato de arrendamento comercial, bem como o direito de preferência para a aquisição do imóvel objeto deste contrato, nas mesmas condições e preço que o ARRENDADOR venha a oferecer a terceiros.
14.2. Caso o ARRENDADOR pretenda alienar o imóvel arrendado, deverá notificar o ARRENDATÁRIO, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias da data prevista para a alienação, informando o preço, as condições de pagamento e demais termos e condições da oferta que pretende aceitar de terceiro. A notificação deverá ser realizada por meio de carta com aviso de recebimento (AR) ou por outro meio que comprove inequivocamente o recebimento pelo ARRENDATÁRIO.
14.3. O ARRENDATÁRIO terá o prazo de 15 (quinze) dias, a contar do recebimento da notificação prevista no item 14.2, para exercer o seu direito de preferência, manifestando expressamente, por escrito, o seu interesse em adquirir o imóvel nas mesmas condições ofertadas a terceiros. A ausência de manifestação dentro do prazo estipulado será considerada como renúncia tácita ao direito de preferência.
14.4. Na hipótese de o ARRENDADOR não cumprir com a obrigação de notificação prevista no item 14.2, o ARRENDATÁRIO terá o direito de haver para si o imóvel arrendado, exercendo o seu direito de preferência, mediante o depósito judicial do preço e demais condições do negócio realizado com terceiro, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data em que tiver conhecimento da venda. Caso o ARRENDADOR venha a alienar o imóvel a terceiro sem a devida notificação, o ARRENDATÁRIO poderá reclamar para si o imóvel, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.
14.5. O direito de preferência para renovação do contrato será exercido pelo ARRENDATÁRIO mediante notificação escrita ao ARRENDADOR, com antecedência mínima de 12 (doze) meses do término do prazo de vigência do presente contrato, manifestando o seu interesse na renovação e propondo as novas condições, caso haja interesse em alterá-las. O silêncio do ARRENDADOR após o recebimento da notificação de renovação, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, será considerado como aceitação das novas condições propostas pelo ARRENDATÁRIO, desde que estas estejam em conformidade com a legislação vigente.
15. Foro
15.1. As Partes elegem o foro da Comarca de [Nome da Cidade], Estado de [Nome do Estado], onde se situa o imóvel objeto deste Contrato de Arrendamento Comercial, para dirimir quaisquer dúvidas, litígios, disputas ou controvérsias oriundas deste instrumento, sejam elas de natureza contratual, extracontratual, judicial ou extrajudicial, renunciando expressamente a qualquer outro, por mais privilegiado que possa parecer.
15.2. A competência do foro eleito estende-se a todas as ações, execuções, medidas cautelares, procedimentos de jurisdição voluntária ou contenciosa, bem como a quaisquer outras demandas que possam surgir em decorrência da interpretação, cumprimento, execução ou extinção deste Contrato, incluindo, mas não se limitando a, medidas judiciais para retomada da posse , cobrança dos valores de arrendamento e encargos, renovatórias, consignatórias, rescisórias, indenizatórias e quaisquer outras que visem a proteção dos direitos e interesses das Partes relacionados ao presente arrendamento.
15.3. Fica estabelecido que a escolha do foro não afeta a aplicação das leis brasileiras a este Contrato, que será regido e interpretado de acordo com as disposições legais vigentes na República Federativa do Brasil, em especial o Código Civil , e demais legislações aplicáveis.
16. Disposições Gerais
16.1. O presente Contrato obriga as Partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, bem como seus representantes legais, a cumprir integralmente todas as suas cláusulas e condições.
16.2. Toda e qualquer comunicação entre as Partes, relativa ao presente Contrato, deverá ser realizada por escrito, mediante carta registrada com aviso de recebimento, e-mail com confirmação de leitura, ou entregue pessoalmente mediante recibo, nos endereços indicados no preâmbulo deste instrumento, ou em outros que venham a ser formalmente comunicados por escrito.
16.3. Este Contrato constitui o acordo integral entre as Partes com relação ao seu objeto, revogando e substituindo quaisquer entendimentos, acordos, negociações ou declarações anteriores, verbais ou escritas, que tenham sido realizados entre elas a respeito do mesmo assunto.
16.4. A tolerância de uma Parte quanto ao descumprimento de qualquer obrigação pela outra Parte não implicará em novação, renúncia ou modificação do presente Contrato, nem em concessão de direitos adicionais, sendo que qualquer renúncia a direito somente será válida se expressa e por escrito.
As partes concordam com as disposições acima e assinam o presente instrumento:
CIDADE, DIA do MÊS do ANO
_________________________ _________________________
Contratante Contratada
_________________________ _________________________
Testemunha Testemunha
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