A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, estabelece as diretrizes para a locação de imóveis urbanos, regulando desde a formalização dos contratos até os direitos e deveres de locadores e locatários.
Esta lei é fundamental para equilibrar as relações de aluguel e evitar conflitos, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.
Neste manual prático, apresentamos os principais artigos comentados da Lei do Inquilinato, além de questões importantes sobre a aplicação prática dessa legislação.
O que estabelece a Lei do Inquilinato? [Lei nº 8.245/91]
A Lei do Inquilinato foi instituída para organizar a relação entre locador e locatário em imóveis urbanos.
Ela abrange diversos aspectos da locação, como o contrato de aluguel, a duração da locação, as responsabilidades de manutenção e as condições para renovação e despejo, promovendo uma estrutura legal que orienta e protege ambas as partes.
Quais alterações foram introduzidas pela Lei 12.112/2009?
A Lei 12.112/2009 trouxe importantes mudanças à Lei do Inquilinato, especialmente no que se refere ao processo de despejo e às garantias locatícias.
As novas disposições facilitam a retomada do imóvel pelo locador em caso de inadimplência, bem como simplificam o rito de despejo, visando maior segurança jurídica para as partes.
Quais imóveis estão amparados pela Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) abrange principalmente imóveis urbanos destinados a fins residenciais e comerciais.
Essa legislação regula o aluguel de propriedades que atendam a necessidades habitacionais e de atividades comerciais.
Veja os principais tipos de imóveis amparados pela lei:
- Imóveis Urbanos para Residência: A maioria das locações residenciais de imóveis em áreas urbanas está sob a proteção da Lei do Inquilinato. Isso inclui apartamentos, casas e unidades habitacionais.
- Imóveis para Uso Comercial: Espaços destinados ao comércio ou prestação de serviços (como lojas, escritórios e estabelecimentos de pequeno porte) também são abrangidos pela Lei, desde que estejam em zonas urbanas e não se enquadrem em exceções.
- Locações para Temporada: A lei cobre aluguéis de imóveis urbanos temporários, como aqueles alugados para férias, desde que o prazo não ultrapasse 90 dias e o contrato tenha cláusula específica.
Exceções: Imóveis de interesse público, tais como hospitais, escolas e concessões, propriedades rurais para agricultura ou pecuária e locais arrendados com fins específicos (como empreendimentos industriais) geralmente não estão incluídos na Lei do Inquilinato.
Principais artigos comentados da Lei do Inquilinato
Art. 4º, Lei 8.245/91: Rescisão Antecipada do Contrato
Texto Legal:
Art. 4o, Lei 8.254/91. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Comentário: O Art. 4º permite que o locatário rescinda o contrato de locação antes do término estipulado, desde que pague uma multa proporcional ao período não cumprido, conforme o acordado entre as partes ou, na ausência de previsão, conforme estipulado judicialmente.
Esta disposição confere certa flexibilidade ao locatário, permitindo-lhe devolver o imóvel antecipadamente.
No entanto, é fundamental que o locatário observe o pagamento da multa e o aviso prévio, quando aplicável.
A exceção para o pagamento da multa ocorre apenas se a devolução for motivada por transferência, pelo empregador, para outra localidade e houver notificação por escrito ao locador com antecedência mínima de trinta dias.
Art. 22, Lei 8.245/91: Obrigações do Locador
Texto Legal:
Art. 22, Lei 8.245/91. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Comentário: O Art. 22 da Lei 8.245/91 estabelece as principais obrigações do locador em um contrato de locação.
Ele deve entregar o imóvel ao locatário em condições adequadas para o uso pretendido e garantir a posse pacífica do bem durante toda a locação.
Além disso, o locador é responsável por reparos estruturais e defeitos anteriores ao contrato, bem como pelo pagamento de despesas extraordinárias de condomínio, que incluem reformas e melhorias que assegurem a preservação e funcionalidade do imóvel.
Também cabe ao locador o pagamento de impostos, taxas, e do seguro complementar contra incêndio, salvo se houver cláusula contratual em sentido contrário.
Essas obrigações visam assegurar ao locatário condições adequadas e previsibilidade em relação ao uso do imóvel durante a locação.
Art. 23, Lei 8.245/91: Obrigações do Locatário
Texto Legal:
Art. 23, Lei 8.245/91. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Comentário: O Art. 23 da Lei 8.245/91 estabelece as obrigações do locatário, que incluem o pagamento pontual do aluguel e encargos, a utilização do imóvel para o fim ajustado, a conservação do bem e sua devolução nas mesmas condições em que foi recebido, salvo o desgaste natural decorrente do uso.
Além disso, o locatário deve comunicar ao locador sobre qualquer dano cuja reparação seja de responsabilidade do locador e arcar com os custos de danos causados por si ou por terceiros sob sua responsabilidade.
O locatário, também deve cumprir com as despesas ordinárias de condomínio, respeitar as normas internas do condomínio, e permitir a vistoria do imóvel mediante acordo prévio.
O artigo assegura que as obrigações do locatário mantenham o imóvel em bom estado, facilitando uma relação equilibrada entre as partes.
Art. 42, Lei 8.245/91: Caução e Garantias Locatícias
Texto Legal:
Art. 42, Lei 8.245/91. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Comentário: O Art. 42 da Lei 8.245/91 prevê que, na ausência de garantias locatícias, como caução, seguro-fiança ou fiador, o locador pode exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Esse artigo estabelece uma medida de segurança para o locador em situações onde não há qualquer modalidade de garantia, facilitando a cobrança dos aluguéis e encargos de forma antecipada, assim, reduzindo o risco de inadimplência.
Art. 47, Lei 8.245/91: Despejo e Renovação do Contrato
Texto Legal:
Art. 47, Lei 8.245/91. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Comentário: O Art. 47 da Lei 8.245/91 regula a prorrogação automática dos contratos de locação residencial com prazo inferior a trinta meses, tornando-os por tempo indeterminado.
Nesses casos, o locador só pode solicitar a retomada do imóvel em situações específicas, como nos casos previstos no art. 9º, que incluem a extinção de contrato de trabalho que justifique a ocupação do imóvel ou para uso próprio.
Além disso, a retomada pode ocorrer para familiares próximos que não disponham de imóvel próprio, para demolição ou para obras que aumentem substancialmente a área construída.
Outra situação em que o locador pode solicitar a retomada é se a locação tiver ultrapassado cinco anos ininterruptos.
Esses requisitos garantem segurança ao locatário enquanto preservam o direito de uso do locador em situações justificadas.
Quais são as características do Contrato de Locação?
As principais características do contrato de locação incluem:
- Objeto e Finalidade: O imóvel a ser locado e a destinação (residencial ou comercial), estabelecendo o uso permitido.
- Valor do Aluguel e Forma de Pagamento: Especifica o valor mensal do aluguel, a data de vencimento e o local de pagamento, além de possíveis ajustes, como a correção anual.
- Prazo de Duração: Determina o período de locação (prazo determinado ou indeterminado), essencial para os direitos de prorrogação e para definir as condições de renovação ou rescisão.
- Responsabilidades de Manutenção: Estabelece as obrigações do locador e do locatário em relação à conservação do imóvel, dividindo os custos de manutenção e reparos conforme as regras da Lei 8.245/91.
- Garantias Locatícias: O contrato deve especificar a garantia acordada entre as partes, que pode ser caução, seguro-fiança, fiador, entre outras, assegurando o cumprimento das obrigações pelo locatário.
- Multa e Penalidades: Cláusulas que preveem multas e penalidades em caso de inadimplência ou descumprimento de qualquer obrigação contratual, detalhando as consequências de eventuais infrações.
- Direito de Vistoria: Inclui normalmente a permissão para o locador vistoriar o imóvel, desde que com prévio acordo sobre a data, para verificar o estado de conservação.
- Clareza nas Cláusulas: Para evitar futuros litígios, o contrato deve ser claro e detalhado, especificando todas as obrigações e os direitos das partes, além das consequências de qualquer descumprimento.
Essas características garantem a segurança jurídica e a transparência entre as partes, preservando os direitos do locador e do locatário e minimizando possíveis conflitos.
Em quais circunstâncias o despejo pode ocorrer?
O despejo pode ser solicitado pelo locador em várias situações previstas na Lei 8.245/91.
As principais circunstâncias incluem:
- Inadimplência: Nos casos em que o locatário deixa de pagar o aluguel ou encargos, o locador pode solicitar o despejo com base no art. 9º, inciso III.
- Término do Contrato sem Renovação: Quando o prazo contratual se encerra e não há renovação, o despejo pode ser requerido com base no art. 46 para contratos com prazo determinado, ou, em caso de prorrogação automática, de acordo com o art. 47.
- Uso Indevido do Imóvel: Se o locatário destina o imóvel a uma finalidade diferente da prevista no contrato, o locador pode solicitar o despejo, conforme disposto no art. 23, inciso II, que obriga o locatário a respeitar o uso estipulado.
- Sublocação não Autorizada: O locatário não pode sublocar o imóvel sem autorização do locador, como prevê o art. 13; em caso de violação, o locador pode pedir o despejo.
A Lei 12.112/2009 também trouxe mudanças para agilizar o processo de despejo, especialmente em casos de inadimplência e descumprimento contratual.
Essas alterações reduziram os prazos processuais, permitindo que o locador retome o imóvel com maior rapidez em situações de violação contratual.
Para mais informações, consulte a Lei nº 8.245/91.
Como a Lei do Inquilinato funciona na Prática Forense?
Na prática forense, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) rege as relações locatícias e fornece diretrizes para solucionar conflitos entre locadores e locatários, garantindo a segurança jurídica para ambas as partes.
Sua aplicação no Judiciário envolve os seguintes aspectos:
Interpretação e validade das cláusulas contratuais
O juiz analisa as cláusulas do contrato de locação para verificar se estão de acordo com as disposições da Lei do Inquilinato.
Cláusulas abusivas ou em desacordo com a lei podem ser invalidadas.
Provas e Evidências
A prática forense exige que as partes apresentem provas documentais e testemunhais que comprovem o cumprimento ou descumprimento das obrigações.
Por exemplo, em ações de despejo por inadimplência, é necessário apresentar comprovantes de débito.
Flexibilidade e Negociação
Em muitas situações, a Justiça incentiva acordos entre locador e locatário, o que pode ocorrer durante audiências de conciliação.
Esses acordos visam evitar litígios longos e proporcionar uma solução mais rápida e econômica.
Processo de Despejo e Liminares
Em casos de inadimplência ou de infração contratual grave, a Lei do Inquilinato permite a concessão de liminares de despejo (Art. 59), especialmente após as alterações trazidas pela Lei 12.112/2009, que agilizam o processo em casos de inadimplência.
Garantias Contratuais
A análise das garantias locatícias (como caução, fiador ou seguro-fiança) é essencial. A Justiça pode determinar o uso dessas garantias para cobrir eventuais débitos.
Direitos e Deveres das Partes
O juiz analisa o cumprimento das obrigações específicas do locador (Art. 22) e do locatário (Art. 23), buscando um equilíbrio para que ambas as partes tenham seus direitos respeitados.
Esses processos forenses baseados na Lei do Inquilinato visam proteger os direitos do locador e do locatário, promovendo uma resolução justa e equilibrada das controvérsias locatícias.
O Papel essencial da Lei do Inquilinato no mercado imobiliário Brasileiro
A Lei do Inquilinato desempenha um papel fundamental na regulação das locações de imóveis urbanos no Brasil.
As disposições abordadas têm como objetivo estabelecer diretrizes claras que favoreçam a transparência e a equidade nas relações locatícias.
Dessa forma, esse manual prático visa esclarecer os principais pontos da Lei do Inquilinato, permitindo que advogados(as) atuem com conhecimento e segurança jurídica na gestão de contratos de locação.
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