Modelo de Distrato de Contrato de Compra e Venda

DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

[NOME COMPLETO DO(A) VENDEDOR(A)], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [XXXXX] e CPF nº [XXXXX], residente e domiciliado(a) à [endereço completo], doravante denominado(a) VENDEDOR(A);

[NOME COMPLETO DO(A) COMPRADOR(A)], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador(a) do RG nº [XXXXX] e CPF nº [XXXXX], residente e domiciliado(a) à [endereço completo], doravante denominado(a) COMPRADOR(A); e, se aplicável,

[RAZÃO SOCIAL DA IMOBILIÁRIA/INTERMEDIADORA], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº [XXXXX], com sede à [endereço completo], neste ato representada por [nome e qualificação], doravante denominada INTERMEDIADORA;

VENDEDOR(A), COMPRADOR(A) e, quando aplicável, INTERMEDIADORA, em conjunto denominados PARTES, resolvem celebrar o presente DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA, mediante as cláusulas seguintes.

1. DO CONTRATO ORIGINAL E DO OBJETO

1.1. As PARTES celebraram, em [data], contrato de [compra e venda/promessa de compra e venda] referente ao imóvel situado à [endereço completo], objeto da matrícula nº [XXXXX] do [XXXXX]º Cartório de Registro de Imóveis de [comarca/UF], ou lote [XXXXX], quadra [XXXXX], do empreendimento [XXXXX], pelo preço total de R$ [XXXXX] ([valor por extenso]), conforme instrumento original e respectivos anexos, doravante denominado CONTRATO ORIGINAL.

1.2. O CONTRATO ORIGINAL tinha por objeto [descrever o imóvel e seus acessórios, vagas, fração ideal, benfeitorias ou demais elementos relevantes].

1.3. Por livre manifestação de vontade, sem coação, erro, dolo ou qualquer vício de consentimento, as PARTES acordam em extinguir o CONTRATO ORIGINAL, regulando neste instrumento todos os efeitos patrimoniais e obrigações dele decorrentes.

2. DO DISTRATO E DA EXTINÇÃO DO NEGÓCIO

2.1. O presente instrumento formaliza o distrato consensual do CONTRATO ORIGINAL, que fica extinto a partir de [data de assinatura/data do cumprimento da condição prevista na Cláusula 4], ressalvadas exclusivamente as obrigações expressamente previstas neste instrumento.

2.2. A partir da eficácia do presente distrato, cessam as obrigações futuras de pagamento, entrega, transferência, financiamento, outorga ou recebimento previstas no CONTRATO ORIGINAL, observados os valores, prazos, documentos e providências estabelecidos neste instrumento.

2.3. O presente distrato não importa reconhecimento de inadimplemento por qualquer das PARTES, salvo se expressamente declarado na Cláusula [XXXXX].

3. DO HISTÓRICO FINANCEIRO E DO VALOR A RESTITUIR

3.1. Até a assinatura deste instrumento, o COMPRADOR declara ter pago ao VENDEDOR a quantia de R$ [XXXXX] ([valor por extenso]), conforme demonstrativo abaixo:

(a) entrada: R$ [XXXXX];

(b) parcelas pagas: R$ [XXXXX];

(c) encargos ou outros valores pagos diretamente ao VENDEDOR: R$ [XXXXX];

(d) comissão de corretagem paga à INTERMEDIADORA: R$ [XXXXX], conforme comprovantes anexos, se aplicável.

3.2. Para fins deste distrato, as PARTES convencionam que o valor bruto considerado para a composição financeira é de R$ [XXXXX] ([valor por extenso]).

3.3. Do valor bruto serão deduzidos exclusivamente os seguintes valores, desde que efetivamente devidos, expressamente discriminados e aceitos pelas PARTES:

(a) retenção contratual ou compensatória de R$ [XXXXX], correspondente a [XXXXX]% da base de cálculo de R$ [XXXXX];

(b) taxa de administração, no valor de R$ [XXXXX], se aplicável e comprovada;

(c) taxa de fruição ou indenização pela ocupação, no valor de R$ [XXXXX], correspondente a [XXXXX]% ao mês, pelo período de [data] a [data], somente se houver efetiva posse ou utilização do imóvel e se a cobrança estiver expressamente ajustada;

(d) tributos, encargos condominiais, consumo, multas ou despesas de responsabilidade do COMPRADOR, no valor de R$ [XXXXX], discriminados no Anexo [XXXXX];

(e) outros valores expressamente aceitos: [descrever].

3.4. As PARTES reconhecem que os percentuais e bases de cálculo acima foram negociados considerando as características do negócio, a data de celebração do CONTRATO ORIGINAL, a existência ou não de patrimônio de afetação, a natureza do imóvel, a efetiva ocupação e a documentação contratual. Em contratos imobiliários, os parâmetros de retenção podem variar conforme essas circunstâncias.

3.5. O valor líquido a ser restituído ao COMPRADOR é de R$ [XXXXX] ([valor por extenso]), conforme a seguinte fórmula:

Valor bruto pago: R$ [XXXXX]

(-) retenções e deduções discriminadas: R$ [XXXXX]

(=) valor líquido da restituição: R$ [XXXXX]

4 DA FORMA E DO PRAZO DE RESTITUIÇÃO

4.1. O VENDEDOR restituirá ao COMPRADOR o valor líquido de R$ [XXXXX] da seguinte forma:

(a) parcela única de R$ [XXXXX], até o dia [data]; ou

(b) [número] parcelas mensais e sucessivas de R$ [XXXXX], vencendo-se a primeira em [data] e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes.

4.2. O pagamento será realizado por [PIX/transferência bancária/cheque identificado], na conta de titularidade do COMPRADOR: banco [XXXXX], agência [XXXXX], conta [XXXXX], chave PIX [XXXXX].

4.3. Considerar-se-á quitada cada parcela somente após a efetiva compensação bancária. O comprovante de pagamento será encaminhado ao COMPRADOR por [e-mail/aplicativo/endereço] no prazo de [XXXXX] dias úteis.

4.4. Em caso de atraso, incidirão sobre a parcela vencida correção monetária pelo índice [XXXXX], juros de [XXXXX]% ao mês e multa de [XXXXX]%, sem prejuízo da possibilidade de cobrança do saldo devido.

4.5. Caso o distrato seja celebrado no curso de demanda judicial ou após notificação formal, as PARTES deverão indicar expressamente se o pagamento produzirá efeitos de transação judicial, extrajudicial ou mera composição contratual, bem como quem ficará responsável por custas, despesas e honorários: [descrever].

5. DA ENTREGA DA POSSE, DAS CHAVES E DOS DOCUMENTOS

5.1. Se o COMPRADOR estiver na posse do imóvel, deverá restituí-la ao VENDEDOR até [data], livre de pessoas e bens, salvo as benfeitorias e objetos descritos no Anexo [XXXXX].

5.2. As chaves, controles, cartões de acesso e demais dispositivos serão entregues ao VENDEDOR mediante recibo, na data de [XXXXX], no endereço [XXXXX].

5.3. A entrega da posse será formalizada por termo de vistoria, que registrará o estado de conservação do imóvel, os medidores, eventuais débitos, as benfeitorias e a existência de danos. O modelo de vistoria integra este instrumento como Anexo [XXXXX].

5.4. Até a efetiva entrega da posse, o COMPRADOR responderá pelos consumos, encargos condominiais, tributos, taxas e demais despesas vinculadas à ocupação do imóvel, salvo ajuste diverso: [descrever].

5.5. O VENDEDOR providenciará, após o cumprimento das obrigações do COMPRADOR, a baixa ou o cancelamento de eventuais registros, averbações, garantias, autorizações de débito ou documentos relacionados exclusivamente ao CONTRATO ORIGINAL, no prazo de [XXXXX] dias.

5.6. Se o COMPRADOR nunca tiver recebido a posse ou as chaves, as PARTES deverão declarar expressamente essa circunstância: [não houve imissão na posse e não há chaves a restituir].

6. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA INTERMEDIADORA

6.1. As PARTES declaram que a comissão de corretagem foi [paga pelo COMPRADOR/paga pelo VENDEDOR/não houve cobrança], no valor de R$ [XXXXX], tendo sido previamente informados o valor, as condições de pagamento e o beneficiário, conforme documentos anexos.

6.2. A INTERMEDIADORA, se signatária, declara que [nada recebeu/não tem valores a restituir/restituirá ao COMPRADOR o valor de R$ XXXXX até a data XXXXX], conferindo quitação apenas quanto à comissão e aos serviços de intermediação expressamente abrangidos por esta cláusula.

6.3. A assinatura da INTERMEDIADORA não implica assunção de obrigações do VENDEDOR nem do COMPRADOR, salvo aquelas expressamente previstas neste instrumento.

7. DA QUITAÇÃO MÚTUA

7.1. Após o integral cumprimento das obrigações previstas neste distrato, especialmente o pagamento integral da restituição, a entrega da posse e das chaves, quando aplicável, e a regularização dos encargos discriminados, as PARTES darão entre si plena, rasa, geral, irrevogável e irretratável quitação quanto ao CONTRATO ORIGINAL.

7.2. A quitação abrangerá, exclusivamente dentro dos limites deste instrumento, o preço, parcelas, encargos, restituições, retenções, comissão de corretagem, taxa de administração, taxa de fruição, perdas e danos, lucros cessantes, multas, benfeitorias, posse, chaves e demais obrigações expressamente relacionadas ao CONTRATO ORIGINAL.

7.3. A quitação não alcançará obrigações que não tenham sido declaradas, valores omitidos dolosamente, obrigações de terceiros, tributos ou encargos cuja responsabilidade seja atribuída por lei a pessoa diversa, nem o descumprimento deste próprio distrato.

7.4. Até que todas as obrigações deste instrumento sejam cumpridas, a quitação será considerada condicionada e limitada aos atos já efetivamente realizados.

8. DA INEXISTÊNCIA DE OUTRAS PRETENSÕES

8.1. Cumpridas integralmente as obrigações aqui previstas, as PARTES declaram nada mais ter a reclamar umas das outras, a qualquer título, em relação ao CONTRATO ORIGINAL, renunciando a pretensões incompatíveis com a quitação ora ajustada, ressalvadas as hipóteses previstas na Cláusula 7I.3.

8.2. As PARTES declaram que tiveram oportunidade de ler este instrumento, esclarecer dúvidas e obter orientação jurídica independente antes da assinatura, assumindo ciência de seus efeitos econômicos e patrimoniais.

9. DO INADIMPLEMENTO DO DISTRATO

9.1. O descumprimento de qualquer obrigação sujeitará a PARTE inadimplente à constituição em mora após notificação por escrito, concedido o prazo de [XXXXX] dias para purgação, salvo obrigação com vencimento certo.

9.2. Persistindo o inadimplemento, a PARTE prejudicada poderá exigir o cumprimento específico, a resolução deste distrato ou a cobrança das perdas e danos comprovados, sem prejuízo da multa contratual de R$ [XXXXX] ou [XXXXX]% prevista nesta cláusula.

10. DA IRREVOGABILIDADE, DA INTEGRALIDADE E DOS ANEXOS

10.1. Este instrumento representa o acordo integral entre as PARTES quanto ao distrato do CONTRATO ORIGINAL e substitui entendimentos anteriores sobre o mesmo objeto.

10.2. Qualquer alteração somente terá validade se realizada por escrito e assinada pelas PARTES.

10.3. Integram este distrato, para todos os fins, os seguintes documentos: CONTRATO ORIGINAL; demonstrativo financeiro; comprovantes de pagamento; termo de vistoria; recibo de entrega das chaves; documentos de identificação; e [outros].

11. DO FORO

11.1. Fica eleito o foro da comarca de [cidade/UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir questões decorrentes deste instrumento, ressalvada eventual regra legal de competência aplicável à relação entre as PARTES.

E, por estarem justas e contratadas, as PARTES assinam o presente instrumento em [número] vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas, se assim desejarem.

[ cidade ], [ dia ] de [ mês ] de [ ano ].

[NOME DO(A) VENDEDOR(A)]

VENDEDOR(A)

[NOME DO(A) COMPRADOR(A)]

COMPRADOR(A)

[RAZÃO SOCIAL DA INTERMEDIADORA]

INTERMEDIADORA, se aplicável

TESTEMUNHAS

[NOME COMPLETO]

CPF nº [XXXXX]

[NOME COMPLETO]

CPF nº [XXXXX]