Evite erros na sublocação: manual jurídico com dicas práticas

A sublocação é um dos temas mais delicados e mal compreendidos do direito imobiliário — e, justamente por isso, é fonte frequente de litígios e insegurança jurídica.

Para advogados(as) que desejam prestar uma assessoria precisa, preventiva e alinhada às exigências legais atuais, dominar os aspectos contratuais, práticos e estratégicos da sublocação é fundamental.

Neste artigo, você encontrará respostas claras e objetivas para as principais dúvidas que surgem na prática profissional: desde o conceito jurídico até a estruturação contratual, passando por orientações preventivas, riscos comuns, responsabilidades e jurisprudência relevante. 

Continue a leitura e fortaleça sua atuação com conhecimento técnico e visão estratégica.

O que é sublocação e como diferenciá-la de outros institutos jurídicos?

A sublocação constitui o ato pelo qual o locatário transfere o uso do imóvel a terceiro, mantendo-se como responsável pelo contrato original. 

A sublocação ocorre quando o locatário permite que um terceiro use o imóvel alugado, recebendo pagamento, mas continua responsável pelo contrato com o proprietário.

Qual o fundamento legal da sublocação no ordenamento jurídico brasileiro?

Dica estratégica: Oriente seus clientes sobre a diferença fundamental entre sublocação e cessão de locação. Na cessão, há transferência total dos direitos e obrigações contratuais, enquanto na sublocação o locatário original permanece vinculado ao contrato.

“A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.”, conforme estabelece o artigo 13 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Estratégia para advogados: Sempre exija que a autorização seja formalizada por escrito. Orientações verbais não possuem valor jurídico e podem gerar disputas futuras.

Quais são os principais erros a evitar na sublocação?

Confira a seguir os principais erros que devem ser evitados por advogados(as):

• Ausência de autorização expressa do locador: sublocar sem o consentimento prévio e por escrito do locador configura infração contratual e pode ensejar a rescisão do contrato principal. A autorização deve ser formalizada por meio de cláusula específica ou aditivo contratual.
• Contratos de sublocação mal redigidos ou genéricos: muitos contratos falham ao não delimitar com clareza direitos, obrigações, prazos e responsabilidades das partes. Um contrato mal estruturado dificulta a resolução de conflitos e pode ser considerado nulo em alguns aspectos.
• Falta de verificação da capacidade jurídica e financeira do sublocatário: é fundamental analisar a idoneidade do sublocatário, incluindo certidões negativas, referências e documentação que comprove a capacidade de cumprir com os encargos contratuais.
• Não comunicação ao locador sobre alterações contratuais relevantes: mudanças como troca de sublocatário, alteração do uso do imóvel ou modificações estruturais devem ser informadas e, em alguns casos, autorizadas pelo locador, sob pena de infração contratual.
• Ausência de garantias contratuais adequadas: a falta de caução, fiador ou seguro-fiança compromete a efetividade da sublocação, dificultando a reparação de danos e a cobrança de débitos em caso de inadimplemento.

Checklist de prevenção para advogados:

Para evitar riscos e assegurar uma sublocação juridicamente válida e funcional, recomenda-se a adoção de uma rotina de análise padronizada, que deve incluir:

• Verificação da cláusula de autorização para sublocar no contrato original;
• Elaboração de contrato de sublocação com cláusulas específicas e bem delimitadas;
• Análise documental do sublocatário (CPF/CNPJ, comprovante de residência, certidões negativas, entre outros);
• Definição clara sobre encargos, destinação do imóvel, prazos e garantias;
• Registro formal de todas as alterações e comunicações entre as partes;
• Acompanhamento jurídico preventivo durante toda a vigência da sublocação.

Como estruturar juridicamente um contrato de sublocação?

O contrato de sublocação deve conter elementos essenciais para validade jurídica:

• Identificação completa das partes (locatário e sublocatário);
• Descrição detalhada do imóvel;
• Prazo determinado ou indeterminado;
• Valor do aluguel e forma de pagamento;
• Responsabilidades de cada parte;
• Cláusulas sobre conservação do imóvel.

Orientação prática: Inclua sempre cláusula expressa sobre a responsabilidade solidária do locatário original, mesmo na sublocação parcial.

Quais são os requisitos obrigatórios para autorização do locador?

A autorização deve ser:

• Prévia ao início da sublocação;
• Expressa por escrito;
• Específica quanto ao sublocatário;
• Clara sobre as condições permitidas.

Alerta jurídico: Em 2025, o inquilino pode, sim, sublocar o imóvel ou parte dele, desde que tenha consentimento prévio por escrito do proprietário. A ausência de autorização configura infração contratual grave.

Como orientar clientes locatários interessados em sublocar?

Desenvolva um checklist de verificação:

1. Confirme se o contrato original permite sublocação;
2. Solicite autorização formal do locador;
3. Verifique a capacidade jurídica do sublocatário;
4. Estabeleça garantias adequadas;
5. Formalize o contrato por escrito.

Dica de relacionamento com cliente: Esclareça que a responsabilidade pelos encargos permanece com o locatário original, mesmo em caso de inadimplência do sublocatário.

Quais as consequências jurídicas da sublocação sem autorização?

A sublocação feita sem autorização pode resultar na rescisão do contrato, além de outras consequências previstas em lei:

• Ação de despejo por infração contratual;
• Cobrança de multa contratual;
• Perdas e danos;
• Responsabilização por uso indevido.

Estratégia defensiva: Em casos de sublocação irregular descoberta, negocie imediatamente a regularização antes do ajuizamento de ação de despejo.

Como proceder quando o locador se recusa a autorizar a sublocação?

A recusa do locador pode ser:

• Justificada: Quando baseada em critérios objetivos (capacidade financeira do sublocatário, finalidade do uso);
• Injustificada: Quando arbitrária ou discriminatória.

Orientação processual: Analise se a recusa viola o princípio da boa-fé contratual. Em alguns casos, é possível questionar judicialmente a recusa imotivada.

Qual a responsabilidade do locatário original na sublocação?

O locatário permanece integralmente responsável perante o locador por:

• Pagamento pontual dos aluguéis;
• Conservação do imóvel;
• Cumprimento de todas as obrigações contratuais;
• Atos do sublocatário.

Alerta para clientes: A sublocação não transfere responsabilidades, apenas amplia o número de pessoas envolvidas na relação jurídica.

Como estruturar a cobrança de aluguéis na sublocação?

Estabeleça fluxo claro de responsabilidades:

1. Sublocatário paga ao locatário;
2. Locatário paga ao locador;
3. Em caso de inadimplência do sublocatário, locatário responde integralmente.

Recomendação prática: Sugira aos clientes que estabeleçam prazo de pagamento do sublocatário anterior ao vencimento do aluguel principal.

Quais garantias podem ser exigidas na sublocação?

As mesmas modalidades aplicáveis à locação principal:

• Fiança;
• Seguro fiança;
• Caução em dinheiro;
• Cessão fiduciária de quotas.

Dica estratégica: Avalie se as garantias do contrato original são suficientes ou se é necessário exigir garantias adicionais para a sublocação.

Como proceder em caso de inadimplência do sublocatário?

Desenvolva estratégia escalonada:

1. Notificação extrajudicial do sublocatário;
2. Ação de cobrança específica;
3. Retomada do imóvel pelo locatário original;
4. Comunicação imediata ao locador.

Orientação processual: Mantenha o locador informado sobre inadimplências para evitar rescisão do contrato principal.

A sublocação pode ser parcial ou deve abranger todo o imóvel?

A lei permite sublocação total ou parcial. Na sublocação parcial:

• Locatário e sublocatário dividem o uso;
• Responsabilidades devem ser claramente definidas;
• Autorização do locador deve ser específica.

Cuidado jurídico: Na sublocação parcial, defina precisamente as áreas de uso exclusivo e comum para evitar conflitos.

Como orientar locadores sobre sublocação em seus imóveis?

Esclareça aos locadores proprietários:

• Direito de autorizar ou recusar motivadamente;
• Possibilidade de estabelecer critérios objetivos;
• Importância de formalizar autorizações;
• Manutenção de direitos contratuais originais.

Estratégia de relacionamento: Demonstre que a sublocação autorizada pode representar maior garantia de adimplemento.

Quais cláusulas contratuais são essenciais sobre sublocação?

Inclua previsões específicas sobre:

• Condições para autorização;
• Procedimentos de solicitação;
• Critérios de aprovação do sublocatário;
• Responsabilidades na sublocação;
• Consequências da sublocação irregular;

Redação sugerida: “A sublocação total ou parcial depende de autorização prévia e escrita do locador, mantendo-se o locatário responsável por todas as obrigações contratuais.”

Como proceder na rescisão de contrato com sublocação?

A rescisão do contrato principal afeta automaticamente a sublocação:

1. Notifique todos os envolvidos;
2. Estabeleça prazo para desocupação;
3. Formalize a rescisão por escrito;
4. Acompanhe o processo de desocupação.

Alerta processual: O sublocatário não possui relação jurídica direta com o locador, mas deve ser cientificado da rescisão.

Sublocação em contratos comerciais possui regras especiais?

Contratos comerciais apresentam particularidades:

• Maior flexibilidade para sublocação;
• Possibilidade de exploração comercial diferente;
• Necessidade de verificar licenças e alvarás;
• Análise de compatibilidade com o uso original.

Dica especializada: Verifique se a atividade do sublocatário é compatível com o zoneamento urbano e posturas municipais.

Como calcular o valor da sublocação?

O valor deve considerar:

• Preço do aluguel original;
• Condições de mercado;
• Benfeitorias realizadas;
• Serviços agregados pelo locatário.

Orientação econômica: Não há limitação legal para o valor, mas deve ser razoável para não caracterizar exploração.

Quais documentos são obrigatórios na sublocação?

Documentação essencial:

• Contrato de locação original;
• Autorização escrita do locador;
• Contrato de sublocação;
• Documentos de identificação das partes;
• Comprovantes de capacidade financeira.

Checklist documental: Mantenha arquivo completo de todos os documentos para eventual necessidade processual.

Como proceder quando há múltiplos sublocatários?

Em casos de múltiplas sublocações:

• Autorização específica para cada sublocatário;
• Contratos individualizados;
• Responsabilidade solidária quando aplicável;
• Gestão organizada dos pagamentos.

Complexidade jurídica: Avalie se a multiplicidade não caracteriza exploração comercial não autorizada.

Sublocação pode ser transmitida por herança?

A sucessão causa mortis na sublocação segue regras específicas:

• Herdeiros do locatário podem continuar a sublocação;
• Necessária autorização do locador para herdeiros;
• Possibilidade de rescisão motivada pelo locador.

Planejamento sucessório: Inclua cláusulas específicas sobre sucessão em contratos de longa duração.

Como resolver conflitos entre locatário e sublocatário?

Estratégias de resolução:

1. Mediação como primeira opção;
2. Arbitragem se prevista contratualmente;
3. Ação judicial específica;
4. Notificação ao locador quando necessário.

Prevenção de litígios: Cláusulas claras sobre resolução de conflitos reduzem disputas judiciais.

Quais impostos incidem sobre a sublocação?

Aspectos tributários relevantes:

• Pessoa física: Tributação como rendimento;
• Pessoa jurídica: Receita operacional;
• ISS: Quando aplicável por prestação de serviços;
• IR: Retenção na fonte quando cabível.

Nota importante: As informações tributárias podem variar conforme legislação municipal e estadual específica. Recomenda-se consultoria contábil especializada.

Como orientar sobre benfeitorias na sublocação?

Benfeitorias realizadas pelo sublocatário:

• Necessárias: Direito de retenção;
• Úteis: Dependem de autorização;
• Voluptuárias: Sem direito de retenção;
• Indenização: Conforme previsão contratual.

Cláusula recomendada: Estabeleça previamente quem autorizará benfeitorias e como será a indenização.

Sublocação em imóveis residenciais tem limitações especiais?

Residências apresentam particularidades:

• Finalidade habitacional deve ser mantida;
• Limite de ocupantes por questões sanitárias;
• Respeito a normas condominiais;
• Consideração sobre uso familiar.

Verificação necessária: Confirme se o regulamento condominial permite sublocação antes da autorização.

Como proceder na fiscalização de sublocações irregulares?

Para locadores que descobrem sublocação não autorizada:

1. Documentar a situação irregular;
2. Notificar formalmente o locatário;
3. Estabelecer prazo para regularização;
4. Considerar rescisão em caso de recusa.

Estratégia processual: A documentação adequada é fundamental para eventual ação de despejo.

Qual o prazo de prescrição para ações relacionadas à sublocação?

Prazos prescricionais aplicáveis:

• Cobrança de aluguéis: 3 anos (artigo 206, § 3º, inciso I do Código Civil);
• Indenizações: 3 anos (artigo 206, § 3º, inciso V do Código Civil);
• Ação de despejo: Não prescreve durante a locação.  Após o término, aplicam-se prazos possessórios específicos conforme o caso.
• Benfeitorias: 3 anos da desocupação (artigo 206, § 3º, inciso V do Código Civil).

Vale ressaltar que para execução de título executivo judicial oriundo de ação de despejo com cobrança, o prazo é de 5 anos, conforme artigo 206, § 5º, inciso I do Código Civil.

Controle processual: Mantenha controle rigoroso de prazos para proteger direitos dos clientes.

Como orientar seus clientes sobre sublocação temporária?

Ao lidar com sublocações por prazo determinado, é importante observar:

• Autorização expressa e específica para o período;
• Contrato com início e fim claramente definidos;
• Atenção a cláusulas de renovação automática;
• Planejamento prévio para a retomada do imóvel.

Modalidade especial: Sublocações temporárias podem ser estratégicas para locatários temporariamente ausentes.

Quais cuidados especiais em sublocação de imóveis mobiliados?

Imóveis mobiliados exigem atenção extra:

• Inventário detalhado dos bens;
• Responsabilidade por danos e perdas;
• Seguro específico quando necessário;
• Cláusulas sobre reposição de itens.

Proteção patrimonial: Fotografe e descreva detalhadamente todos os bens mobiliários.

Como proceder quando o locador vende o imóvel sublocado?

Venda do imóvel durante sublocação:

• Direitos do locatário são preservados;
• Sublocação continua válida;
• Novo proprietário assume direitos e obrigações;
• Necessária comunicação formal a todos.

Segurança jurídica: Oriente sobre registro do contrato para oponibilidade contra terceiros.

Sublocação pode ser gratuita ou deve sempre ter contraprestação?

A sublocação gratuita é possível:

• Configuração como comodato;
• Diferentes implicações jurídicas;
• Necessidade de autorização do locador;
• Cuidados com caracterização da relação.

Distinção importante: Sublocação gratuita e empréstimo possuem regimes jurídicos distintos.

Como orientar sobre rescisão antecipada da sublocação?

Rescisão antecipada requer:

• Previsão contratual específica;
• Notificação com antecedência adequada;
• Pagamento de multas quando aplicáveis;
• Comunicação ao locador.

Planejamento contratual: Cláusulas claras sobre rescisão evitam disputas futuras.

Jurisprudência sobre sublocação

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. SUBLOCAÇÃO.ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LOCATÁRIA E SUBLOCADORA NÃO CARACTERIZADA.CESSÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, SEM CONSENTIMENTO PRÉVIO E EXPRESSO DO LOCADOR. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO LOCADOR. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Dispõe a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, em seu art. 13: “acessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.”2. Na hipótese, as instâncias ordinárias, corretamente, rejeitaram a preliminar de ilegitimidade da locatária e sublocadora do imóvel para responder pela ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres, sob o fundamento de que não houve concordância expressada locadora quanto à alegada cessão do contrato de locação, pela locatária à sublocatária. A modificação de tal entendimento demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, oque é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 do STJ.3. Diante do contexto delineado pelas instâncias ordinárias, tem-seque o imóvel locado à recorrente foi por esta sublocado à sociedade empresária de posto de combustíveis e, posteriormente, a résub locadora realizou cessão do contrato de locação ao sublocatário, sem obter prévio e expresso consentimento do locador, ignorando os termos do art. 13 supratranscrito. Com isso, permaneceu a recorrente na condição de locatária do imóvel sublocado, pois a cessão é ineficaz em relação ao locador, sendo irrelevante o fato de este haver recebido valores locatícios do sublocatário.4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AGINT NO ARESP 1709995 / SP/202001324387, Relator(a): MIN. RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 2021-03-09, t4 – 4a turma, Data de Publicação: 2021-03-24).

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. Sublocação. Inexistência de prova cabal e risco de instauração de nova lide, caso ocorresse intervenção de terceiros. Responsabilidade subsidiária de eventual sublocatário que autoriza eventual ação de regresso pelo sublocador. Ônus de prova de pagamento cabe a quem alega a inexistência de débitos. Alegações da defesa que não cumprem o ônus de prova que cabe aos Réus, tentando imputar à Autora o ônus de prova fato negativo (não recebimento dos aluguéis e encargos devidos). RECURSOS DOS CORRÉUS NÃO PROVIDOS. (TJSP, Apelação Cível / Locação de Imóvel 0000799-50.2013.8.26.0596, ACÓRDÃO, Relator(a): DES. BERENICE MARCONDES CESAR, Data de Julgamento: 2020-02-20, 28a câmara de direito privado, Data de Publicação: 2020-02-20).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LOCAÇÃO DE RETROESCAVADEIRA. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO EM ADIMPLIR AS PARCELAS DO FINANCIAMENTO DO BEM. INADIMPLEMENTO. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO DA AVENÇA E CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE PERDAS E DANOS E MULTA CONTRATUAL. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. INSURGÊNCIA DO RÉU. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALEGADO INADIMPLEMENTO DO SUBLOCATÁRIO. SUBLOCAÇÃO DO BEM MÓVEL REALIZADA SEM ANUÊNCIA DO LOCADOR. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO MANTIDA. PREFACIAL RECHAÇADA. MÉRITO. PLEITO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO POR PERDAS E DANOS OU, ALTERNATIVAMENTE, MINORAÇÃO DA VERBA. IMPOSSIBILIDADE. PARTES QUE CONVENCIONARAM EM AUDIÊNCIA A EXATA QUANTIFICAÇÃO DO PREJUÍZO ENFRENTADO PELO AUTOR. EXEGESE DO ARTIGO 944 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível 0300150-13.2017.8.24.0051, ACÓRDÃO, Relator(a): DES. JAIRO FERNANDES GONÇALVES, Órgão Julgador: 5a câmara de direito civil, Julgado em: 2020-04-14).

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO LIMINAR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. TESE DEFENSIVA QUE PRESCINDE DE PROVA TESTEMUNHAL. SUBLOCAÇÃO QUE RESTOU DEMONSTRADA POR PROVA DOCUMENTAL. MÉRITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. POSSIBILIDADE EXPRESSA DE SUBLOCAÇÃO. ARTS. 13 E 15 DA LEI N. 8.245/91. CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO QUE SE RESOLVE COM O FIM DO PACTO LOCATÍCIO. APELADA/LOCADORA QUE NOTIFICOU EXTRAJUDICIALMENTE A RECORRENTE/LOCATÁRIA SEIS MESES ANTES DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RÉ QUE É PARTE LEGÍTIMA PARA RESPONDER A DEMANDA E DEVE PROCEDER A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, AINDA QUE SUBLOCADO. PRECEDENTES. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível 0300787-79.2014.8.24.0079, ACÓRDÃO, Relator(a): DES. CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA, Órgão Julgador: 5a câmara de direito civil, Julgado em: 2020-06-23).

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