STJ: Penhora de imóvel com alienação fiduciária exige citação do credor

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a penhora de imóvel alienado fiduciariamente só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 

A decisão, proferida pela Terceira Turma no Recurso Especial nº 2.237.090/SP, reafirma o entendimento da Segunda Seção de que a presença do credor é indispensável para preservar o direito de propriedade e garantir a legitimidade da penhora.

O caso envolveu um condomínio que buscava cobrar taxas condominiais atrasadas por meio da penhora de um imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária. O pedido foi negado nas instâncias inferiores e, posteriormente, confirmado pelo STJ.

O que estava em discussão sobre a penhora de imóvel com alienação fiduciária?

O ponto central do processo era determinar se o imóvel dado em garantia fiduciária pode ser penhorado para satisfazer dívidas condominiais, mesmo sem a participação do credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal.

Dessa forma, o condomínio alegou que a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio bem, e por isso seria possível penhorar o imóvel independentemente da citação do credor.

Entretanto, o STJ entendeu que, embora a obrigação condominial tenha essa natureza, a penhora direta sobre o imóvel só pode ocorrer após a citação do credor fiduciário, já que ele detém a propriedade resolúvel do bem.

Segue a ementa do Acórdão:

EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais. 2. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 3. Recurso especial não provido.

Leia aqui a íntegra do Acórdão.

Quais foram os fundamentos da decisão sobre a penhora de imóvel com alienação fiduciária? 

O ministro Moura Ribeiro destacou que, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante não é o proprietário do bem, mas apenas titular dos direitos aquisitivos sobre ele. A propriedade plena pertence ao credor fiduciário até que a dívida seja quitada.

Dessa forma, qualquer ato de constrição judicial sobre o imóvel sem a citação do credor afetaria o direito de propriedade de terceiro, violando o devido processo legal.

O voto ressaltou ainda que, mesmo diante da natureza propter rem da dívida condominial, a responsabilidade final pela quitação do débito recai sobre o proprietário, o que inclui o credor fiduciário em caso de inadimplência do devedor.

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O que muda na prática jurídica?

A decisão do STJ tem impacto direto em execuções de taxas condominiais e em outras situações que envolvem imóveis com alienação fiduciária em garantia, como financiamentos imobiliários.

Para condomínios e administradoras

• O condomínio pode propor execução contra o devedor fiduciante, mas deve citar o credor fiduciário antes de requerer a penhora do imóvel.
• Sem essa citação, a constrição será considerada nula, limitando-se apenas aos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem.
• Após a citação, o credor fiduciário pode optar por pagar a dívida condominial e sub-rogar-se nos direitos do condomínio para cobrar o valor do devedor.

Para credores fiduciários (bancos e financeiras)

• A decisão reforça a necessidade de acompanhar execuções condominiais e proteger o patrimônio vinculado à garantia fiduciária.
• Caso o imóvel seja penhorado sem citação, o credor pode alegar nulidade do ato e requerer a exclusão do bem da constrição.

Para advogados e operadores do Direito

• Em execuções condominiais que envolvem imóveis alienados, é essencial identificar o titular do registro da propriedade e requerer sua citação.
• Em defesas, é possível impugnar penhoras realizadas sem observância dessa exigência, sustentando violação ao art. 5º, LIV, da Constituição e aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
• A decisão também orienta escritórios que assessoram instituições financeiras quanto ao monitoramento processual e prevenção de constrições indevidas.

Relevância para o mercado imobiliário e para o sistema de crédito

O posicionamento do STJ traz segurança jurídica para o mercado imobiliário e protege o equilíbrio das relações contratuais entre financiados e credores. 

A alienação fiduciária é amplamente utilizada como garantia de crédito imobiliário e de operações financeiras, e sua estabilidade depende da preservação do direito de propriedade do credor até o pagamento integral da dívida.

Com a exigência de citação, o Tribunal assegura que nenhum bem alienado seja atingido por decisão judicial sem o conhecimento do verdadeiro proprietário, evitando prejuízos a instituições financeiras e evitando distorções no sistema de garantias.

Ao mesmo tempo, o STJ reafirma que a dívida condominial não se extingue, devendo ser satisfeita por quem tem relação direta com o bem, o que mantém a efetividade das execuções de crédito condominial.

STJ reforça contraditório na penhora de imóvel alienado

O STJ consolidou o entendimento de que a penhora de imóvel com alienação fiduciária só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 

A decisão reforça a proteção do direito de propriedade, garante a observância do contraditório e preserva a coerência entre o regime jurídico da alienação fiduciária e a natureza propter rem das dívidas condominiais.

Para advogados, síndicos e administradores de condomínios, a orientação prática é clara: identificar o credor fiduciário e incluí-lo no polo passivo da execução antes de requerer a penhora. 

Para instituições financeiras, a decisão serve de alerta para acompanhar execuções relacionadas aos imóveis sob sua propriedade fiduciária.

Com isso, o STJ reafirma seu papel de harmonizar o sistema jurídico civil e processual, assegurando que nenhum ato de constrição sobre bem alheio ocorra sem a participação do verdadeiro titular da propriedade.

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