Modelo de Ação Ex Empto

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA [NÚMERO DA VARA]ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE [CIDADE]/[UF]

[NOME COMPLETO DO AUTOR], [NACIONALIDADE DO AUTOR], [ESTADO CIVIL DO AUTOR], [PROFISSÃO DO AUTOR], portador(a) da cédula de identidade RG nº [RG DO AUTOR], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF DO AUTOR], com endereço eletrônico em [E-MAIL DO AUTOR], residente e domiciliado(a) na [ENDEREÇO COMPLETO DO AUTOR], por intermédio de seu(sua) advogado(a) infra-assinado(a), conforme instrumento de procuração anexo, com endereço profissional na [ENDEREÇO COMPLETO DO ADVOGADO], onde recebe as intimações e notificações de praxe, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO EX EMPTO

com fundamento no artigo 319 e seguintes do Código de Processo Civil e nos artigos 481, 500 e 501 do Código Civil, em face de [NOME COMPLETO DO RÉU], [NACIONALIDADE DO RÉU], [ESTADO CIVIL DO RÉU], [PROFISSÃO DO RÉU], portador(a) da cédula de identidade RG nº [RG DO RÉU], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF DO RÉU], com endereço eletrônico em [E-MAIL DO RÉU], residente e domiciliado(a) na [ENDEREÇO COMPLETO DO RÉU], pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

Da Gratuidade da Justiça

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o(a) Autor(a) não disponha de condições financeiras para arcar com as despesas do processo:

O(A) Autor(a) requer a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, por não possuir recursos financeiros suficientes para suportar o pagamento das custas processuais, dos emolumentos e dos honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e do de sua família.

A pretensão encontra amparo nos termos da legislação federal de regência e na Constituição Federal, acompanhando a presente petição a respectiva declaração de hipossuficiência econômica firmada pelo(a) requerente, bem como [DOCUMENTO COMPROBATÓRIO DA HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA].

Dessa forma, pugna-se pelo deferimento integral da gratuidade da justiça em favor do(a) Autor(a) para todos os atos do presente processo.

Dos Fatos

Em [DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO], o(a) Autor(a) celebrou com o(a) Réu(ré) negócio jurídico de compra e venda referente ao imóvel situado na [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], registrado sob a matrícula imobiliária nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], perante o [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE].

A negociação foi formalizada mediante [INSTRUMENTO DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE], fixando-se o preço total de R$ [VALOR TOTAL DO NEGÓCIO EM REAIS], devidamente quitado pelo(a) adquirente na forma e prazos pactuados. O título translativo foi levado a registro imobiliário em [DATA DO REGISTRO DO TÍTULO].

O negócio jurídico foi expressamente estipulado na modalidade ad mensuram, tendo sido discriminada no instrumento contratual a extensão total do bem de [METRAGEM TOTAL DESCRITA NO CONTRATO] m², com o preço convencionado em razão direta da respectiva dimensão e metragem do imóvel.

Todavia, após a imissão na posse do imóvel em [DATA DA IMISSÃO NA POSSE], o(a) Autor(a) realizou medição técnica no terreno e constatou substancial divergência entre a extensão física real e aquela consignada no título aquisitivo. Conforme atesta o laudo técnico elaborado por profissional habilitado em [DATA DO LAUDO TOPOGRÁFICO], acompanhado do respectivo memorial descritivo, o imóvel possui área real de apenas [METRAGEM REAL CONSTATADA] m², evidenciando uma diferença faltante de [METRAGEM DA ÁREA FALTANTE] m².

A referida disparidade entre a área real e a dimensão descrita no título excede substancialmente a fração de um vigésimo da área total enunciada, descaracterizando qualquer hipótese de venda como corpo certo (ad corpus) ou simples indicação enunciativa de medidas.

Diante da desconformidade verificada, o(a) Autor(a) buscou a regularização amigável perante o(a) Réu(ré), inclusive mediante [MEIO EMPREGADO NA TENTATIVA DE SOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL] em [DATA DA TENTATIVA DE SOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL], visando à complementação da área faltante ou ao ajuste contratual correspondente. Contudo, as tentativas restaram infrutíferas, não restando alternativa ao(à) promovente senão a propositura da presente demanda para ver resguardados seus direitos legais.

Da Tempestividade da Ação (Ausência de Decadência)

A presente ação é proposta com estrita observância dos prazos legais aplicáveis, restando plenamente demonstrada a sua tempestividade e o pleno exercício do direito de demandar a complementação da área vendida.

Nos termos do artigo 501 do Código Civil, o adquirente dispõe do prazo decadencial de 1 (um) ano para propor a respectiva ação em decorrência da desconformidade entre a extensão contratada e as dimensões reais do imóvel alienado, a contar do efetivo registro do título translativo perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o prazo decadencial tenha como termo inicial a data do registro imobiliário:

Conforme demonstrado pela documentação anexa, o registro do título aquisitivo da propriedade ocorreu em [DATA DO REGISTRO DO TÍTULO]. Considerando que a presente demanda é distribuída dentro do lapso temporal de 1 (um) ano a contar do referido ato registral, evidencia-se a inocorrência da decadência do direito pleiteado.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso tenha ocorrido atraso na imissão de posse atribuível ao alienante:

Nos termos do parágrafo único do artigo 501 do Código Civil, havendo atraso na imissão de posse no imóvel atribuível ao alienante, o prazo ânuo de decadência passa a fluir apenas a partir da efetiva entrada do adquirente na posse do bem. Tendo a imissão na posse ocorrido somente em [DATA DA IMISSÃO NA POSSE], e sendo a ação ajuizada antes de decorrido 1 (um) ano deste marco, resta inequívoca a tempestividade da postulação.

Desse modo, preenchidos os requisitos temporais insculpidos na legislação civil federal, impõe-se o regular processamento da demanda em seus ulteriores termos.

Do Direito

Da Caracterização da Venda Ad Mensuram e Inaplicabilidade da Venda Ad Corpus

O contrato de compra e venda firmado entre as partes consubstanciou modalidade essencialmente ad mensuram, visto que a fixação do preço e a própria celebração da avença decorreram diretamente da expressa indicação da extensão e da metragem do imóvel alienado, nos moldes do artigo 481 e do artigo 500 do Código Civil.

O artigo 500, caput, do Código Civil estabelece expressamente que, se na venda de um imóvel se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder às dimensões dadas, assiste ao comprador o direito de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Na hipótese em exame, o instrumento contratual delimitou especificamente a área de [METRAGEM TOTAL DESCRITA NO CONTRATO] m², tendo o adquirente baseado a manifestação de sua vontade na exata extensão descrita no título. Não se tratou de alienação de imóvel como corpo certo ou meramente enunciativo (ad corpus), mas de negócio juridicamente fundado na exata correspondência das medidas do bem.

Ademais, a diferença apurada de [METRAGEM DA ÁREA FALTANTE] m² excede amplamente o limite legal de tolerância de um vigésimo (5%) da extensão total estipulada no contrato, afastando por completo a presunção legal de indicação meramente enunciativa disposta no § 1º do artigo 500 do Código Civil.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria é pacífica:

[INSERIR JURISPRUDÊNCIA APLICÁVEL]

Resta, portanto, categoricamente demonstrada a natureza ad mensuram da contratação, exsurgindo o dever legal do(a) Réu(ré) de responder pela disparidade quantitativa constatada.

Do Direito Principal à Complementação da Área

Caracterizada a venda ad mensuram e verificada a substancial defasagem entre a metragem prometida e a metragem física entregue, assiste ao(à) Autor(a) o direito subjetivo originário de postular a complementação da área faltante de [METRAGEM DA ÁREA FALTANTE] m², por meio da presente ação ex empto.

O dever primário do alienante consiste na entrega integral da coisa alienada em conformidade com as cláusulas e especificações contratadas. Verificado o inadimplemento quantitativo da prestação, incumbe ao(à) Demandado(a) anexar à área transmitida a porção faltante de terras, caso mantenha a titularidade ou disponibilidade de imóveis lindeiros ou confrontantes aptos a viabilizar a regularização fática e registral da propriedade do(a) adquirente.

Dos Direitos Subsidiários: Do Abatimento Proporcional do Preço ou da Resolução Contratual

Não sendo fática ou juridicamente viável a complementação da área faltante — ante a eventual inexistência de área contígua de titularidade do(a) alienante ou diante de óbices registrais incontornáveis —, a legislação civil confere expressamente ao comprador pretensões de caráter subsidiário sucessivo, nos exatos termos do artigo 500, caput, e do artigo 442 do Código Civil.

Dessa forma, caso reste inviabilizada a complementação física da área do imóvel, socorre ao(à) Autor(a) o direito ao abatimento proporcional do preço pago (actio quanti minoris ou ação estimatória), mediante a restituição do montante correspondente aos [METRAGEM DA ÁREA FALTANTE] m² faltantes, devidamente atualizado desde a data do desembolso e acrescido de juros legais.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a área faltante inviabilize a destinação econômica ou residencial pretendida pelo(a) adquirente:

Alternativamente à pretensão de abatimento do preço, demonstrada a impossibilidade da complementação da metragem e restando frustrada a finalidade econômica ou a destinação específica para a qual o imóvel foi adquirido em razão do expressivo desfalque, impõe-se a resolução do negócio jurídico (actio redhibitoria), com o restabelecimento do status quo ante, mediante a devolução integral do valor pago de R$ [VALOR TOTAL DO NEGÓCIO EM REAIS], devidamente corrigido, cumulada com a reparação de eventuais perdas e danos e consectários legais suportados pelo(a) adquirente.

Da Audiência de Conciliação ou Mediação

Em cumprimento ao disposto no artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil, o(a) Autor(a) vem manifestar expressamente a sua opção quanto à realização da audiência prévia de conciliação ou mediação:

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o(a) Autor(a) opte pela realização da audiência de conciliação ou mediação:

O(A) Autor(a) manifesta interesse na designação de audiência de conciliação ou de mediação, com vistas à composição amigável do litígio, nos termos do artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil, requerendo a intimação do(a) Réu(ré) para o respectivo comparecimento ao ato.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o(a) Autor(a) opte pela não realização da audiência de conciliação ou mediação:

O(A) Autor(a) manifesta expressamente o seu desinteresse na realização da audiência de conciliação ou mediação prevista no artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil, tendo em vista que as tentativas extrajudiciais de autocomposição restaram infrutíferas, pugnando pelo regular prosseguimento do feito com a citação do(a) Réu(ré) para apresentar resposta no prazo legal.

Dos Pedidos

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso tenha sido pleiteada a concessão da gratuidade da justiça:

a) O deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil, em razão da hipossuficiência econômica demonstrada;

b) A citação do(a) Réu(ré) para, querendo, comparecer à audiência de conciliação ou mediação designada e, não havendo acordo, apresentar contestação no prazo legal, sob pena de revelia e presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pelo(a) Autor(a);

c) O julgamento de TOTAL PROCEDÊNCIA dos pedidos formulados na presente ação, para:

c.1) Condenar o(a) Réu(ré) à complementação da área faltante de [METRAGEM DA ÁREA FALTANTE] m² no imóvel matriculado sob o nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] perante o [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE], situado em [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], em prazo a ser fixado por este d. Juízo e sob cominação de multa diária;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a pretensão subsidiária seja pelo abatimento proporcional do preço pago:

c.2) Subsidiariamente, na impossibilidade fática ou jurídica de complementação da metragem faltante, determinar o abatimento proporcional do preço avençado, condenando o(a) Réu(ré) a restituir ao(à) Autor(a) a quantia correspondente à fração de [METRAGEM DA ÁREA FALTANTE] m² faltante, calculada com base no [VALOR TOTAL DO NEGÓCIO EM REAIS], devidamente atualizada monetariamente desde a data do desembolso e acrescida de juros moratórios legais até o efetivo pagamento;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a pretensão subsidiária seja pela resolução do contrato com perdas e danos:

c.3) Subsidiariamente, na hipótese de impossibilidade de complementação da área e em virtude da imprestabilidade do imóvel para a finalidade pretendida, decretar a resolução do contrato de compra e venda, condenando o(a) Réu(ré) a devolver a integralidade do valor pago de R$ [VALOR TOTAL DO NEGÓCIO EM REAIS], com correção monetária a contar de cada desembolso e juros de mora legais, além da indenização pelas perdas e danos suportados pelo(a) Autor(a);

d) A condenação do(a) Réu(ré) ao pagamento integral das custas processuais, despesas correlatas e honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos da legislação processual civil vigente;

e) A produção de todas as provas em direito admitidas, nos moldes do artigo 319, inciso VI, e artigo 320 do Código de Processo Civil, em especial a prova documental superveniente, pericial topográfica/imobiliária, testemunhal e o depoimento pessoal do(a) Réu(ré).

Dá-se à causa o valor de R$ [VALOR DA CAUSA EM REAIS].

Nestes termos,
Pede deferimento.

[CIDADE], [DATA].

[ASSINATURA DO ADVOGADO]
[NOME DO ADVOGADO]
OAB/[UF] nº [NÚMERO DA OAB]