Modelo de Ação de Cobrança de Aluguel

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA [NÚMERO DA VARA]ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE [CIDADE]/[UF]

[NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE DO LOCADOR], [ESTADO CIVIL DO LOCADOR], [PROFISSÃO DO LOCADOR], portador da Cédula de Identidade RG nº [RG DO LOCADOR], inscrito no CPF sob o nº [CPF DO LOCADOR], endereço eletrônico [E-MAIL DO LOCADOR], residente e domiciliado na [ENDEREÇO COMPLETO DO LOCADOR], por intermédio de seu(sua) advogado(a) que esta subscreve (procuração anexa), com endereço profissional na [ENDEREÇO DO ESCRITÓRIO], onde recebe intimações e notificações, com fundamento no artigo 319 do Código de Processo Civil, no artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991 e nos artigos 389 e 395 do Código Civil, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO

pelo procedimento comum, em face de [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE DO LOCATÁRIO], [ESTADO CIVIL DO LOCATÁRIO], [PROFISSÃO DO LOCATÁRIO], portador da Cédula de Identidade RG nº [RG DO LOCATÁRIO], inscrito no CPF sob o nº [CPF DO LOCATÁRIO], endereço eletrônico [E-MAIL DO LOCATÁRIO], residente e domiciliado na [ENDEREÇO COMPLETO DO LOCATÁRIO],

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja fiador(es) no contrato de locação:

e de seu fiador [NOME COMPLETO DO FIADOR], [NACIONALIDADE DO FIADOR], [ESTADO CIVIL DO FIADOR], [PROFISSÃO DO FIADOR], portador da Cédula de Identidade RG nº [RG DO FIADOR], inscrito no CPF sob o nº [CPF DO FIADOR], endereço eletrônico [E-MAIL DO FIADOR], residente e domiciliado na [ENDEREÇO COMPLETO DO FIADOR],

pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir aduzidos:

Da Gratuidade da Justiça

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o Autor não possua condições financeiras para arcar com as despesas processuais:

O Autor requer a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, tendo em vista que não dispõe de recursos financeiros suficientes para suportar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo de seu próprio sustento e do sustento de sua família.

Para fins de comprovação da referida hipossuficiência econômica, junta-se aos autos a declaração de hipossuficiência firmada pelo Autor, acompanhada de [DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS DE RENDA], documentos estes hábeis a demonstrar a carência de recursos para arcar com os ônus do processo.

Dessa forma, pugna pelo deferimento integral do benefício da assistência judiciária gratuita, nos termos da legislação processual em vigor.

Dos Fatos

O Autor e o Réu [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO] celebraram contrato de locação de imóvel urbano, tendo por objeto o imóvel situado na [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO], destinado à finalidade [FINALIDADE DA LOCAÇÃO].

A relação locatícia teve início em [DATA DE INÍCIO DA LOCAÇÃO], com prazo estipulado até [DATA DE TÉRMINO DA LOCAÇÃO], restando fixado o valor do aluguel mensal em [VALOR DO ALUGUEL EM REAIS], com vencimento no dia [DIA DO VENCIMENTO DO ALUGUEL] de cada mês subsequente ao vencido, a ser pago mediante [FORMA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL].

Ficou expressamente convencionado no instrumento contratual que, além do valor do aluguel, incumbiria ao Locatário o pagamento pontual dos encargos locatícios incidentes sobre o imóvel, especificamente [ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS].

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso a locação tenha sido garantida por fiança:

Como garantia das obrigações assumidas pelo Locatário, o Réu [NOME COMPLETO DO FIADOR] figurou no pacto na condição de fiador e principal pagador, responsabilizando-se solidariamente pelo adimplemento de todos os aluguéis e demais encargos decorrentes da locação até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

Ocorre que a parte Ré deixou de cumprir com suas obrigações financeiras básicas, encontrando-se inadimplente quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios referentes aos meses de [MESES DE INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS].

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o imóvel já tenha sido desocupado pelo Locatário:

O Locatário procedeu à desocupação do imóvel e à restituição das chaves em [DATA DA ENTREGA DAS CHAVES], permanecendo, contudo, pendente o débito correspondente aos aluguéis e encargos vencidos até a referida data.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o Locatário permaneça no imóvel:

O Locatário permanece na posse direta do imóvel locado, persistindo em estado de inadimplência continuada quanto aos locativos e encargos acessórios que continuam a se vencer.

Diante do inadimplemento contratual, o Autor buscou a satisfação de seu crédito por vias extrajudiciais em [DATA DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL], por meio de [MEIO DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL UTILIZADO], restando infrutíferas todas as tentativas de recebimento amigável do montante devido.

Assim, não restou ao Autor outra alternativa senão a propositura da presente demanda para compelir a parte Ré ao pagamento integral dos valores devidos, devidamente atualizados e acrescidos dos encargos moratórios legais e contratuais.

Do Direito

A pretensão do Autor encontra amparo na legislação específica que rege as locações urbanas e nas disposições gerais relativas ao inadimplemento das obrigações civis.

Do Dever de Pagar Aluguéis e Encargos da Locação

A Lei nº 8.245/1991 estabelece expressamente em seu artigo 23, inciso I, que é dever primordial do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Trata-se da contraprestação direta e indeclinável decorrente do uso e gozo do bem imóvel colocado à sua disposição.

No mesmo sentido, o artigo 569, inciso II, do Código Civil reitera a obrigação do locatário de pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados.

O descumprimento pelo Réu [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO] do dever de adimplir as mensalidades locatícias e seus respectivos encargos contratuais configura violação direta do contrato firmado entre as partes e manifesto ilícito contratual.

Da Mora, do Inadimplemento e dos Consectários Legais

Diante da falta de pagamento das prestações na data de seus respectivos vencimentos, resta caracterizada a mora de pleno direito do devedor, conforme preceitua o artigo 394 do Código Civil, segundo o qual considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento no tempo, lugar e forma convencionados.

Tratando-se de obrigação líquida e com termo certo de vencimento, o inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor a partir da data de vencimento de cada prestação, aplicando-se os consectários legais e contratuais incidentes sobre o débito.

Consoante dispõe o artigo 389 do Código Civil, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. Na mesma esteira, o artigo 395 do mesmo diploma estabelece que o devedor responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, acrescidos de juros e atualização monetária.

Assim, o montante inadimplido deve ser acrescido de correção monetária, juros moratórios calculados a contar do vencimento de cada parcela, além da multa moratória prevista no contrato de locação e dos honorários advocatícios decorrentes da atuação necessária para a cobrança do crédito.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja fiador demandado solidariamente:

Da Responsabilidade Solidária do Fiador

O Réu [NOME COMPLETO DO FIADOR] assumiu expressamente a condição de fiador e principal pagador das obrigações contratuais, renunciando expressamente ao benefício de ordem.

Dessa forma, responde de maneira solidária e ilimitada pelo adimplemento dos aluguéis, encargos locatícios, juros, atualização monetária, multas e demais consectários decorrentes do contrato, subsistindo sua responsabilidade até a integral liquidação do débito ou a efetiva restituição do imóvel com a entrega das chaves.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Jurisprudência sobre a matéria:

O entendimento firmado pelos tribunais pátrios corrobora a exigibilidade da cobrança dos aluguéis em atraso e a extensão da responsabilidade solidária dos garantidores:

[INSERIR JURISPRUDÊNCIA APLICÁVEL]

Do Demonstrativo Discriminado do Débito

Em observância aos princípios da clareza e da liquidez da cobrança, apresenta-se o demonstrativo discriminado e atualizado do débito locatício, indicando-se o valor principal originário de cada competência, os respectivos encargos locatícios inadimplidos, o índice de atualização monetária adotado, a incidência da multa moratória e a aplicação dos juros de mora legais calculados a partir dos respectivos vencimentos.

O crédito em favor do Autor é composto pelas seguintes parcelas vencidas e não quitadas:

[DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DISCRIMINADO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS]

A apuração do débito observou os seguintes parâmetros e critérios de atualização:

a) Valor principal do aluguel: [VALOR DO ALUGUEL EM REAIS] por cada mês de competência inadimplido;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja incidência de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em atraso:

b) IPTU: [VALOR DO IPTU POR PARCELA EM REAIS] referente às parcelas vencidas no período;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja incidência de taxas condominiais em atraso:

c) Taxa condominial ordinária: [VALOR DA TAXA CONDOMINIAL POR PARCELA EM REAIS] correspondente às quotas condominiais inadimplidas;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja outros encargos locatícios inadimplidos (como água, luz ou taxa de lixo):

d) Outros encargos acessórios: [DISCRIMINAÇÃO E VALORES DOS DEMAIS ENCARGOS];

e) Correção monetária: calculada com base no [ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA], aplicada a partir da data de vencimento de cada obrigação inadimplida até a data da propositura da ação;

f) Multa moratória: incidente no percentual de [PERCENTUAL DA MULTA MORATÓRIA] sobre o valor principal corrigido de cada parcela inadimplida, conforme expressamente pactuado no contrato de locação;

g) Juros de mora: aplicados à taxa de [TAXA DE JUROS DE MORA] ao mês, calculados de forma simples e pro rata die a partir do vencimento de cada prestação mensal, nos termos dos artigos 389, 394 e 395 do Código Civil.

Com a incidência dos consectários legais e contratuais supra descritos, o montante total consolidado e atualizado devido pela parte Ré atinge a quantia de [VALOR TOTAL CONSOLIDADO DO DÉBITO EM REAIS], atualizada até [DATA DA ATUALIZAÇÃO DO CÁLCULO], sem prejuízo das parcelas que se vencerem no curso da demanda até o efetivo pagamento.

Da Audiência de Conciliação ou Mediação

Em cumprimento ao disposto no artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil, o Autor vem manifestar sua opção quanto à realização da audiência preliminar de conciliação ou mediação.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o Autor opte pela realização da audiência de conciliação ou mediação:

O Autor manifesta expressamente seu interesse na designação e realização de audiência de conciliação ou mediação, visando à composição amigável do litígio e à célere satisfação do crédito exequendo.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o Autor opte pela NÃO realização da audiência de conciliação ou mediação:

Tendo em vista que as tentativas extrajudiciais de autocomposição restaram infrutíferas, o Autor manifesta expressamente seu desinteresse na realização da audiência de conciliação ou mediação, requerendo o regular prosseguimento do feito com a citação da parte Ré para apresentar resposta no prazo legal.

Dos Pedidos e Requerimentos

Ante o exposto, requer a Vossa Excelência:

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso tenha sido pleiteada a gratuidade da justiça:

a) O deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça, nos termos da legislação processual civil vigente, por ser o Autor pessoa hipossuficiente na acepção jurídica do termo;

b) A citação do Réu [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO] e, havendo, do fiador [NOME COMPLETO DO FIADOR], nos respectivos endereços indicados no preâmbulo, para que, querendo, apresentem resposta à presente ação no prazo legal, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato;

c) O julgamento de total procedência dos pedidos formulados na presente ação, para condenar o Réu [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], bem como o fiador [NOME COMPLETO DO FIADOR] solidariamente, ao pagamento do valor total consolidado do débito, no importe de [VALOR TOTAL CONSOLIDADO DO DÉBITO EM REAIS], referente aos aluguéis e encargos contratuais vencidos, devidamente atualizados pelo [ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA], acrescidos de juros moratórios à taxa de [TAXA DE JUROS DE MORA] ao mês e multa moratória de [PERCENTUAL DA MULTA MORATÓRIA], calculados até o efetivo pagamento;

d) A condenação da parte Ré ao pagamento das parcelas de aluguel e seus respectivos encargos locatícios que se vencerem no curso da presente demanda até a data do efetivo pagamento integral do débito, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil;

e) A condenação da parte Ré ao pagamento integral das custas processuais, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados no percentual de [PERCENTUAL DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS] sobre o valor atualizado da condenação, nos moldes do artigo 85 do Código de Processo Civil;

f) A produção de todos os meios de prova em direito admitidos, em consonância com o artigo 319, inciso VI, do Código de Processo Civil, em especial a juntada de novos documentos, o depoimento pessoal dos Réus sob pena de confissão, a oitiva de testemunhas e a realização de eventuais perícias, caso se façam necessárias ao deslinde da causa.

Dá-se à causa o valor de [VALOR TOTAL CONSOLIDADO DO DÉBITO EM REAIS].

Nestes termos,

Pede deferimento.

[CIDADE]/[UF], [DATA].

[NOME COMPLETO DO ADVOGADO]

OAB/[UF] [NÚMERO DA OAB]