Modelo de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, de um lado:

PROMITENTE VENDEDOR: [NOME COMPLETO DO PROMITENTE VENDEDOR], [NACIONALIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR], [ESTADO CIVIL DO PROMITENTE VENDEDOR], [REGIME DE BENS DO PROMITENTE VENDEDOR], [PROFISSÃO DO PROMITENTE VENDEDOR], portador da cédula de identidade RG nº [NÚMERO DO RG DO PROMITENTE VENDEDOR], inscrito no CPF sob o nº [NÚMERO DO CPF DO PROMITENTE VENDEDOR], residente e domiciliado em [ENDEREÇO COMPLETO DO PROMITENTE VENDEDOR], doravante denominado simplesmente PROMITENTE VENDEDOR;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o PROMITENTE VENDEDOR seja casado ou viva em união estável:

devidamente assistido ou representado por seu cônjuge ou companheiro, [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR], [NACIONALIDADE DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR], [PROFISSÃO DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR], portador da cédula de identidade RG nº [NÚMERO DO RG DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR], inscrito no CPF sob o nº [NÚMERO DO CPF DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR];

E, de outro lado:

PROMISSÁRIO COMPRADOR: [NOME COMPLETO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], [NACIONALIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], [ESTADO CIVIL DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], [REGIME DE BENS DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], [PROFISSÃO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], portador da cédula de identidade RG nº [NÚMERO DO RG DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], inscrito no CPF sob o nº [NÚMERO DO CPF DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], residente e domiciliado em [ENDEREÇO COMPLETO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], doravante denominado simplesmente PROMISSÁRIO COMPRADOR;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o PROMISSÁRIO COMPRADOR seja casado ou viva em união estável:

devidamente assistido ou representado por seu cônjuge ou companheiro, [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], [NACIONALIDADE DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], [PROFISSÃO DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], portador da cédula de identidade RG nº [NÚMERO DO RG DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR], inscrito no CPF sob o nº [NÚMERO DO CPF DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR];

Têm, entre si, justo e acordado o presente Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, o qual se regerá pelas disposições do Código Civil brasileiro e pelas cláusulas e condições seguintes:

Cláusula Primeira – Do Objeto e Declarações de Propriedade

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO E DECLARAÇÕES DE PROPRIEDADE.

O presente contrato tem por objeto o compromisso de compra e venda do bem imóvel consistente em [TIPO DO IMÓVEL], situado em [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], com a área privativa de [ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL], área total de [ÁREA TOTAL DO IMÓVEL], [FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL / NÃO SE APLICA], com as seguintes confrontações e características: [DESCRIÇÃO DETALHADA DAS CONFRONTAÇÕES E MEDIDAS DO IMÓVEL].

§ 1º. O imóvel descrito no caput encontra-se devidamente matriculado sob o nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] perante o [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE], constando da inscrição municipal de IPTU sob o nº [NÚMERO DE INSCRIÇÃO MUNICIPAL DO IPTU].

§ 2º. O PROMITENTE VENDEDOR declara expressamente, sob as penas da lei, ser o único e legítimo proprietário e possuidor do imóvel objeto deste contrato, encontrando-se o referido bem inteiramente livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus real, legal, convencional ou pessoal, tais como hipotecas, penhoras, arrestos, sequestros, usufrutos, servidões, ações reais ou reipersecutórias, débitos condominiais ou fiscais, e de quaisquer outras dívidas ou restrições que impeçam a livre alienação e a plena transferência do domínio e da posse ao PROMISSÁRIO COMPRADOR.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja ônus ou gravame preexistente sobre o imóvel a ser baixado pelo PROMITENTE VENDEDOR:

§ 3º. Não obstante a declaração constante no parágrafo anterior, as partes consignam a existência de [DESCRIÇÃO DO GRAVAME OU ÔNUS PREEXISTENTE], obrigando-se o PROMITENTE VENDEDOR a providenciar o seu integral cancelamento e baixa junto à respectiva matrícula imobiliária até a data de [DATA LIMITE PARA BAIXA DO GRAVAME], sob sua exclusiva responsabilidade e expensas.

Cláusula Segunda – Do Preço e das Condições de Pagamento

CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO.

Pela promessa de compra e venda do imóvel descrito na Cláusula Primeira, o PROMISSÁRIO COMPRADOR pagará ao PROMITENTE VENDEDOR o preço total, certo e ajustado de R$ [VALOR TOTAL DA TRANSAÇÃO EM REAIS] ([VALOR TOTAL DA TRANSAÇÃO POR EXTENSO]), que será liquidado na forma e condições estipuladas nos parágrafos seguintes.

§ 1º. A título de sinal e princípio de pagamento (arras confirmatórias), o PROMISSÁRIO COMPRADOR pagará a quantia de R$ [VALOR DO SINAL EM REAIS] ([VALOR DO SINAL POR EXTENSO]), em [DATA DO PAGAMENTO DO SINAL], mediante [PIX / TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA / TED / DOC / CHEQUE], na conta corrente de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR mantida junto ao [NOME DO BANCO DO PROMITENTE VENDEDOR], agência [NÚMERO DA AGÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR], conta corrente nº [NÚMERO DA CONTA DO PROMITENTE VENDEDOR], chave PIX [CHAVE PIX DO PROMITENTE VENDEDOR / NÃO SE APLICA].

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja saldo a ser pago em parcelas diretas entre as partes:

§ 2º. O saldo remanescente, no valor de R$ [VALOR DO SALDO PARCELADO EM REAIS] ([VALOR DO SALDO PARCELADO POR EXTENSO]), será pago diretamente ao PROMITENTE VENDEDOR em [NÚMERO DE PARCELAS] parcelas [MENSAIS / CONSECUTIVAS / PERIÓDICAS], cada uma no valor de R$ [VALOR DE CADA PARCELA EM REAIS] ([VALOR DE CADA PARCELA POR EXTENSO]), vencendo-se a primeira em [DATA DE VENCIMENTO DA PRIMEIRA PARCELA] e as subsequentes no mesmo dia dos meses seguintes, mediante depósito ou transferência para a conta bancária indicada no § 1º desta Cláusula.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja parcela a ser quitada mediante financiamento habitacional, consórcio ou recursos do FGTS:

§ 3º. O montante de R$ [VALOR A SER FINANCIADO EM REAIS] ([VALOR A SER FINANCIADO POR EXTENSO]) será pago pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR mediante [FINANCIAMENTO BANCÁRIO / CARTA DE CRÉDITO DE CONSÓRCIO], no prazo de até [PRAZO PARA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO] contados da entrega de toda a documentação de responsabilidade do PROMITENTE VENDEDOR, correndo por conta exclusiva do PROMISSÁRIO COMPRADOR todas as despesas decorrentes da referida contratação.

§ 4º. Todos os pagamentos realizados por meio bancário serão comprovados mediante o respectivo comprovante de transação ou autenticação mecânica, o qual servirá como recibo de quitação da respectiva parcela, desde que haja a efetiva compensação dos valores creditados na conta do PROMITENTE VENDEDOR.

Cláusula Terceira – Da Correção Monetária e dos Encargos Moratórios

CLÁUSULA TERCEIRA – DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS ENCARGOS MORATÓRIOS.

As parcelas vincendas do saldo do preço ajustado na Cláusula Segunda sofrerão atualização monetária mensal, a contar da data de assinatura deste instrumento até a data do efetivo pagamento, calculada pela variação positiva do [ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA], ou por outro índice oficial que legalmente venha a substituí-lo em caso de extinção ou inaplicabilidade.

§ 1º. Nos termos do art. 397 do Código Civil, o inadimplemento de qualquer parcela ou obrigação pecuniária decorrente deste contrato, na data de seu respectivo vencimento, constituirá o PROMISSÁRIO COMPRADOR de pleno direito em mora, independentemente de prévia notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial.

§ 2º. Ocorrendo atraso no pagamento de qualquer parcela ou obrigação financeira prevista neste instrumento, o valor em débito será corrigido monetariamente pelo índice pactuado no caput, desde a data do vencimento até o efetivo adimplemento, e sobre o montante atualizado incidirão:

a) multa moratória de [PERCENTUAL DA MULTA MORATÓRIA] sobre o valor total do débito atualizado, conforme autorizam os arts. 409 e 411 do Código Civil;

b) juros de mora de [PERCENTUAL DE JUROS MORATÓRIOS AO MÊS] ao mês, calculados pro rata die, contados a partir do primeiro dia útil seguinte ao do vencimento até a data da efetiva quitação.

§ 3º. Na hipótese de ser necessária a cobrança judicial ou extrajudicial do débito em atraso, ficará o devedor obrigado, ainda, ao ressarcimento de todas as custas, despesas processuais e extrajudiciais comprovadamente incorridas para a cobrança, acrescidas de honorários advocatícios fixados em [PERCENTUAL DE HONORÁRIOS DE COBRANÇA] sobre o valor total do débito consolidado.

Cláusula Quarta – Da Imissão na Posse

CLÁUSULA QUARTA – DA IMISSÃO NA POSSE.

A imissão do PROMISSÁRIO COMPRADOR na posse direta, mansa e pacífica do imóvel objeto deste contrato ocorrerá [NA DATA DA ASSINATURA DESTE CONTRATO / NA DATA DA EFETIVA COMPENSAÇÃO DO SINAL], momento no qual o PROMITENTE VENDEDOR fará a entrega formal de todas as chaves, cartões de acesso e eventuais controles do imóvel, inteiramente livre de pessoas e coisas.

§ 1º. O PROMISSÁRIO COMPRADOR declara que vistoriou previamente o imóvel, tendo pleno conhecimento de seu estado físico de conservação, de habitabilidade e de funcionamento de todas as suas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, aceitando-o no estado em que se encontra, nada tendo a reclamar a esse respeito a partir do ato de entrega das chaves.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso tenha sido elaborado Laudo de Vistoria formal para entrega do imóvel:

§ 2º. As partes firmarão, no ato da entrega das chaves, o respectivo Termo de Vistoria e Recebimento de Chaves, que passará a integrar o presente contrato para todos os fins de direito, atestando as condições em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao PROMISSÁRIO COMPRADOR.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja obrigação do PROMITENTE VENDEDOR de realizar reparos ou reformas prévias antes da entrega da posse:

§ 3º. O PROMITENTE VENDEDOR obriga-se a realizar, sob sua exclusiva responsabilidade e custeio, até a efetiva imissão na posse, as seguintes obras, reparos ou adaptações no imóvel: [DESCRIÇÃO DAS OBRAS OU REPAROS A SEREM REALIZADOS PELO PROMITENTE VENDEDOR].

§ 4º. A partir da data da imissão na posse, o PROMISSÁRIO COMPRADOR passará a exercer a posse direta a título precário, ficando obrigado a zelar pela integridade, guarda e conservação do imóvel até a definitiva outorga da escritura pública de compra e venda e seu correspondente registro imobiliário.

Cláusula Quinta – Das Despesas, Tributos e Encargos Propter Rem

CLÁUSULA QUINTA – DAS DESPESAS, TRIBUTOS E ENCARGOS PROPTER REM.

Todos os tributos, taxas, contribuições de melhoria, despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, tarifas de serviços públicos (como água, esgoto, energia elétrica e gás encanado) e quaisquer outros encargos de natureza propter rem incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato, cujos fatos geradores ou vencimentos correspondam a período anterior à data da imissão na posse pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, são de integral e exclusiva responsabilidade do PROMITENTE VENDEDOR, que se obriga a quitá-los pontualmente e a apresentar os respectivos comprovantes de quitação.

§ 1º. A partir da data da efetiva imissão na posse do imóvel, todos os impostos, taxas, contribuições, cotas condominiais e tarifas de consumo incidentes sobre o bem passarão a ser de inteira responsabilidade do PROMISSÁRIO COMPRADOR, ainda que cobrados ou lançados originariamente em nome do PROMITENTE VENDEDOR ou de terceiros.

§ 2º. O PROMISSÁRIO COMPRADOR obriga-se a promover, no prazo de [PRAZO PARA TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE JUNTO ÀS CONCESSIONÁRIAS] a contar da data da imissão na posse, a alteração da titularidade das contas de consumo e serviços perante as respectivas concessionárias de energia elétrica, água, esgoto e gás, sob pena de responder por eventuais prejuízos decorrentes de sua inércia.

§ 3º. Fica expressamente ajustado que todas as despesas relativas à transferência e transmissão definitiva da propriedade, tais como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), taxas de laudêmio e foro (se aplicáveis), emolumentos cartorários devidos pela lavratura da respectiva escritura pública de compra e venda, bem como as custas e taxas de prenotação e registro perante o [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE], correrão por conta exclusiva do PROMISSÁRIO COMPRADOR.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso haja estipulação diversa para o custeio das despesas de transferência e transmissão da propriedade:

§ 4º. Em derrogação ao parágrafo anterior, as partes ajustam que as despesas com o ITBI, emolumentos notariais e custas de registro imobiliário serão [RATEADAS EM IGUAL PROPORÇÃO ENTRE AS PARTES].

Cláusula Sexta – Das Certidões e Regularidade Documental

CLÁUSULA SEXTA – DAS CERTIDÕES E REGULARIDADE DOCUMENTAL.

O PROMITENTE VENDEDOR obriga-se a apresentar ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, no prazo de [PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DAS CERTIDÕES] a contar da assinatura deste contrato preliminar, às suas expensas, as seguintes certidões e documentos devidamente atualizados, com prazo de emissão não superior a [PRAZO DE VALIDADE DAS CERTIDÕES]:

I – Em relação ao imóvel objeto deste instrumento:

a) Certidão de inteiro teor da matrícula atualizada com negativa de ônus reais e de ações reais e reipersecutórias, expedida pelo [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE];

b) Certidão negativa de débitos tributários municipais e imobiliários relativos ao imóvel, ou certidão positiva com efeitos de negativa;

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o imóvel seja constituído sob regime de condomínio edilício:

c) Declaração de quitação de débitos condominiais, ordinários e extraordinários, assinada pelo síndico com firma reconhecida ou pela administradora do condomínio, acompanhada da respectiva ata de eleição do representante legal.

II – Em relação ao PROMITENTE VENDEDOR e seu respectivo cônjuge:

a) Certidões negativas de distribuição de ações cíveis, de família e de insolvência civil da Justiça Estadual da comarca de domicílio e da comarca de localização do bem;

b) Certidões negativas de distribuição de execuções fiscais (estaduais e municipais) da comarca de domicílio e da localização do imóvel;

c) Certidões negativas de ações e execuções cíveis e criminais da Justiça Federal da Seção Judiciária competente;

d) Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional;

e) Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), expedida pela Justiça do Trabalho, bem como certidão de distribuição de reclamações trabalhistas do respectivo Tribunal Regional do Trabalho;

f) Certidões dos Cartórios de Protesto de Títulos e Letras da comarca de domicílio e de localização do bem;

g) Certidão de nascimento ou de casamento atualizada, com a devida averbação do pacto antenupcial, se houver.

§ 1º. O PROMISSÁRIO COMPRADOR disporá do prazo de [PRAZO PARA ANÁLISE DAS CERTIDÕES] a contar do efetivo recebimento da totalidade das certidões e documentos referidos no caput para analisar a regularidade jurídica, dominial e fiscal da transação imobiliária.

§ 2º. Caso seja apontada qualquer distribuição, apontamento de protesto, dívida ativa, execução ou gravame nas certidões apresentadas que possa colocar em risco a segurança jurídica do negócio ou afetar a solvência do PROMITENTE VENDEDOR, este será formalmente notificado para, no prazo improrrogável de [PRAZO PARA ESCLARECIMENTO OU REGULARIZAÇÃO DE APONTAMENTOS], apresentar as respectivas certidões de objeto e pé esclarecendo a inexistência de risco à higidez da transação, ou promover a integral baixa e cancelamento do gravame/apontamento.

§ 3º. Não sendo sanados os apontamentos ou restando comprovado risco de fraude contra credores, fraude à execução, insolvência civil ou evicção de direito, assistirá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR a faculdade de resolver o presente instrumento de pleno direito, sem qualquer penalidade, ficando o PROMITENTE VENDEDOR obrigado a restituir integralmente todas as quantias até então pagas, corrigidas monetariamente pelo [ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA], no prazo de até [PRAZO PARA DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM CASO DE IRREGULARIDADE], sem prejuízo da apuração de eventuais perdas e danos.

Cláusula Sétima – Da Outorga da Escritura Pública Definitiva

CLÁUSULA SÉTIMA – DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA.

A outorga da competente escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto deste contrato preliminar será realizada perante o [CARTÓRIO DE NOTAS / TABELIONATO COMPETENTE], no prazo improrrogável de [PRAZO PARA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA] a contar da data da efetiva e integral quitação do preço total ajustado na Cláusula Segunda, bem como do cumprimento de todas as obrigações acessórias pactuadas neste instrumento, na forma dos arts. 462 e 463 do Código Civil.

§ 1º. Constituem condições prévias e indispensáveis para a formalização da escritura pública definitiva:

I – A comprovação inequívoca do adimplemento total de todas as parcelas e encargos componentes do preço estipulado neste contrato;

II – A apresentação dos respectivos comprovantes de recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e das taxas e emolumentos notariais e registrais devidos;

III – A apresentação de todas as certidões e documentos referidos na Cláusula Sexta, devidamente atualizados, atestando a inexistência de ônus reais, gravames, pendências fiscais, débitos condominiais ou apontamentos judiciais impeditivos da regular transmissão do domínio.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso parte do pagamento seja realizado mediante recursos de financiamento imobiliário ou consórcio:

§ 2º. Na hipótese de utilização de [FINANCIAMENTO BANCÁRIO / CARTA DE CRÉDITO DE CONSÓRCIO], o respectivo instrumento contratual com eficácia de escritura pública substitui, para todos os efeitos de direito, a lavratura de escritura notarial autônoma, obrigando-se o PROMITENTE VENDEDOR e seu respectivo cônjuge a comparecerem perante a instituição financeira e a assinarem a minuta contratual e os formulários exigidos no prazo de [PRAZO PARA ASSINATURA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA] a contar da formal convocação.

§ 3º. As partes comprometem-se ao dever recíproco de cooperação e boa-fé, obrigando-se a apresentar prontamente todos os documentos de identificação pessoal, certidões de estado civil, comprovantes de residência e formulários requeridos pelo tabelionato de notas ou pelo oficial do [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE].

§ 4º. Caso o PROMITENTE VENDEDOR, após adimplidas todas as condições pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR e formalmente notificado para tal mister, recuse-se injustificadamente a outorgar a escritura definitiva ou criar embaraços à sua lavratura, poderá o PROMISSÁRIO COMPRADOR valer-se da competente adjudicação compulsória do bem, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, sem prejuízo da incidência da cláusula penal e da indenização por eventuais perdas e danos.

§ 5º. Lavrada a escritura pública definitiva ou firmado o contrato de financiamento com força de escritura, caberá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR prenotar e apresentar o título translativo perante o [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE] no prazo de até [PRAZO PARA LEVAR A REGISTRO A ESCRITURA PÚBLICA], para que se opere a transferência definitiva da propriedade imobiliária, nos termos do art. 1.227 do Código Civil.

Cláusula Oitava – Da Irretratabilidade, Irrevogabilidade e Resolução

CLÁUSULA OITAVA – DA IRRETRATABILIDADE, IRREVOGABILIDADE E RESOLUÇÃO.

O presente contrato preliminar é celebrado em caráter estritamente irrevogável e irretratável para ambas as partes, renunciando os contratantes expressamente ao direito de arrependimento, obrigando a si, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, facultando-se a exigência do cumprimento específico das obrigações assumidas e a adjudicação compulsória do imóvel, na forma dos arts. 463, 1.417 e 1.418 do Código Civil, ressalvada unicamente a resolução por inexecução culposa ou inadimplemento absoluto de cláusulas essenciais.

§ 1º. Ocorrendo o inadimplemento de qualquer obrigação pecuniária ou contratual líquida e certa no seu respectivo vencimento, o devedor restará constituído de pleno direito em mora, nos termos do art. 397 do Código Civil. Não obstante, para fins de resolução formal deste instrumento, a parte adimplente notificará a parte inadimplente, judicial ou extrajudicialmente, para que purgue a mora no prazo improrrogável de [PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA] a contar do recebimento da notificação.

§ 2º. Decorrido o prazo assinalado no parágrafo anterior sem que ocorra a integral purgação da mora, o presente compromisso de compra e venda operar-se-á rescindido e resolvido de pleno direito, independentemente de nova interpelação judicial, nos termos do art. 474 do Código Civil.

§ 3º. Operada a resolução por culpa exclusiva do PROMISSÁRIO COMPRADOR, este perderá em favor do PROMITENTE VENDEDOR a totalidade do valor pago a título de sinal/arras penitenciais e confirmatórias, bem como incidirá cláusula penal compensatória no montante equivalente a [PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA] sobre o [VALOR TOTAL DA TRANSAÇÃO EM REAIS], nos termos dos arts. 409 e 410 do Código Civil, a título de pré-fixação de perdas e danos e ressarcimento de despesas operacionais e administrativas.

§ 4º. Caso o PROMISSÁRIO COMPRADOR já tenha efetuado pagamentos superiores à soma das retenções previstas no parágrafo anterior, o saldo remanescente ser-lhe-á restituído pelo PROMITENTE VENDEDOR em [NÚMERO DE PARCELAS PARA RESTITUIÇÃO] parcelas [MENSAIS / CONSECUTIVAS / PERIÓDICAS], corrigidas monetariamente pelo [ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA], iniciando-se o reembolso no prazo de até [PRAZO PARA INÍCIO DA RESTITUIÇÃO DE VALORES] após a efetiva e completa desocupação do imóvel.

§ 5º. Verificada a resolução do contrato por inadimplemento do PROMISSÁRIO COMPRADOR, caso este já tenha sido imitido na posse do imóvel, obriga-se a desocupá-lo e restituí-lo integralmente ao PROMITENTE VENDEDOR no prazo de [PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO E RESTITUIÇÃO DA POSSE] a contar da consumação da rescisão, inteiramente livre de pessoas e coisas e no mesmo estado de conservação em que o recebeu, sob pena de caracterização de esbulho possessório, sujeitando-se à imediata reintegração de posse liminar e ao pagamento de taxa de fruição mensal no valor de [VALOR DA TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL EM REAIS] até a data da efetiva entrega das chaves.

§ 6º. Na hipótese de resolução culposa por fato imputável exclusivamente ao PROMITENTE VENDEDOR, este restituirá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR a totalidade dos valores efetivamente pagos, acrescida do valor equivalente ao sinal prestado, tudo devidamente corrigido pelo [ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA] e com juros moratórios de [PERCENTUAL DE JUROS MORATÓRIOS AO MÊS], além do pagamento da cláusula penal compensatória de [PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA] sobre o [VALOR TOTAL DA TRANSAÇÃO EM REAIS], sem prejuízo da apuração de eventuais perdas e danos suplementares, nos termos do Código Civil.

Cláusula Nona – Das Disposições Gerais

CLÁUSULA NONA – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS.

O presente compromisso de compra e venda obriga não apenas as partes contratantes, mas também os seus herdeiros, legatários e sucessores a qualquer título, que deverão cumprir integralmente as estipulações deste instrumento.

§ 1º. O PROMISSÁRIO COMPRADOR não poderá ceder, transferir, prometer ceder ou de qualquer outra forma alienar ou onerar os direitos e obrigações decorrentes deste instrumento a terceiros sem a prévia e expressa anuência, por escrito, do PROMITENTE VENDEDOR, respondendo regressiva e solidariamente pelas obrigações até a formal assunção da dívida e regularização documental perante os registros públicos competentes.

§ 2º. A eventual tolerância de qualquer das partes quanto a infrações contratuais, atrasos ou descumprimento de prazos e obrigações estipuladas neste instrumento será considerada mera liberalidade e não importará, sob qualquer hipótese, em novação, alteração contratual, renúncia de direitos ou precedente invocável.

§ 3º. Todas as notificações, avisos, intimações e comunicações recíprocas entre as partes, para todos os fins deste contrato, serão consideradas válidas e eficazes desde que realizadas por escrito e encaminhadas com comprovante de recebimento para os endereços físicos constantes do preâmbulo deste instrumento ou para os seguintes endereços eletrônicos:

I – Do PROMITENTE VENDEDOR: [ENDEREÇO DE E-MAIL DO PROMITENTE VENDEDOR];

II – Do PROMISSÁRIO COMPRADOR: [ENDEREÇO DE E-MAIL DO PROMISSÁRIO COMPRADOR].

§ 4º. As partes obrigam-se a comunicar reciprocamente, de forma formal e por escrito, qualquer alteração de seus respectivos endereços físicos ou eletrônicos, sob pena de serem reputadas válidas e plenamente eficazes todas as notificações e correspondências remetidas aos dados anteriormente declinados.

§ 5º. Se qualquer cláusula, termo ou disposição deste contrato for declarada nula, ineficaz ou inexequível por autoridade judicial competente, tal circunstância não prejudicará a validade e a eficácia das demais estipulações, que permanecerão em pleno vigor e efeito.

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso as partes pactuem a realização de registro preliminar do compromisso:

§ 6º. Qualquer das partes poderá requerer o registro ou a averbação deste instrumento preliminar junto à matrícula do imóvel perante o [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE], nos termos do parágrafo único do art. 463 e do art. 1.417 do Código Civil, correndo as despesas e emolumentos pertinentes por conta exclusiva do [PROMITENTE VENDEDOR / PROMISSÁRIO COMPRADOR].

Cláusula Décima – Do Foro

CLÁUSULA DÉCIMA – DO FORO.

Para dirimir quaisquer controvérsias, dúvidas, litígios ou execuções decorrentes da interpretação ou do cumprimento das obrigações assumidas neste compromisso de compra e venda, as partes elegem expressamente o foro da Comarca de [CIDADE]/[UF], com expressa e irrevogável renúncia a qualquer outro foro, por mais privilegiado ou especial que seja ou venha a ser.

Do Fecho e Assinaturas

E, por estarem assim justas e contratadas, as partes firmam o presente compromisso de compra e venda em [NÚMERO DE VIAS DE IGUAL TEOR] vias de igual teor e forma, na presença de 2 (duas) testemunhas instrumentárias, para que produza todos os seus jurídicos e legais efeitos.

[CIDADE]/[UF], [DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO].

[ASSINATURA DO PROMITENTE VENDEDOR]

[NOME COMPLETO DO PROMITENTE VENDEDOR]

CPF nº [NÚMERO DO CPF DO PROMITENTE VENDEDOR]

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o promitente vendedor seja casado ou viva em união estável sob regime que exija outorga:

[ASSINATURA DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR]

[NOME COMPLETO DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR]

CPF nº [NÚMERO DO CPF DO CÔNJUGE DO PROMITENTE VENDEDOR]

[ASSINATURA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR]

[NOME COMPLETO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR]

CPF nº [NÚMERO DO CPF DO PROMISSÁRIO COMPRADOR]

[MANTER APENAS SE APLICÁVEL]

Caso o promissário comprador seja casado ou viva em união estável sob regime que exija outorga ou comparecimento conjunto:

[ASSINATURA DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR]

[NOME COMPLETO DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR]

CPF nº [NÚMERO DO CPF DO CÔNJUGE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR]

TESTEMUNHAS:

1. [ASSINATURA DA TESTEMUNHA 1]

Nome: [NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 1]

RG nº [NÚMERO DO RG DA TESTEMUNHA 1]

CPF nº [NÚMERO DO CPF DA TESTEMUNHA 1]

1. [ASSINATURA DA TESTEMUNHA 2]

Nome: [NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 2]

RG nº [NÚMERO DO RG DA TESTEMUNHA 2]

CPF nº [NÚMERO DO CPF DA TESTEMUNHA 2]