- Compra e venda quitada com recusa de outorga. - Compromisso irretratável registrado, com inércia do vendedor. - O promitente vendedor deve ser o titular registral; se houver vício na cadeia dominial, a solução é regularização ou usucapião. - Possível pela via extrajudicial desde a Lei 14.382/22, se não houver litígio.

Quando cabe adjudicação compulsória?

- Contrato escrito e comprovação de quitação do preço. - Imóvel regular e documentação completa. - Notificação prévia recomendada ao promitente vendedor. Atenção: ausência de quitação inviabiliza a procedência do pedido.

Requisitos essenciais (judicial)

O STJ entende que a adjudicação compulsória é direito potestativo e não prescreve. Porém, a inércia do comprador pode permitir que terceiro adquira o imóvel por usucapião.

Prescrição, decadência e risco de usucapião

Regra: Justiça Estadual e foro da situação do imóvel, por se tratar de direito real imobiliário (art. 47 do CPC). Exceção: Justiça Federal quando a União, autarquias ou empresas públicas federais sejam parte (art. 109, CF). Competência material decorre da natureza real da pretensão.

Competência e foro

Penhora e proteção do adquirente

Se houver penhora, o comprador com aquisição anterior tem prioridade. A adjudicação protege seu direito de registro, desde que comprove quitação e anterioridade.

– Checar registro e cadeia dominial. – Comprovar quitação robusta. – Preferir via extrajudicial se documentos completos. – Agir rápido contra risco de usucapião, pedindo adjudicação/registro imediato.

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