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title: "STJ: Penhora de imóvel com alienação fiduciária exige citação do credor"
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excerpt: "STJ determina que a citação do credor fiduciário é obrigatória para penhora de imóvel com alienação fiduciária. Saiba mais!"
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  - "Notícias sobre Direito"
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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a[penhora de imóvel alienado fiduciariamente](https://juridico.ai/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/)
**só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução**.

Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a questão se complica; aprenda mais sobre os desafios processuais em [alienação fiduciária e penhora de bens](https://juridico.ai/blog/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/)
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Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a questão se complica; aprenda mais sobre os desafios processuais em [alienação fiduciária e penhora de bens](https://juridico.ai/blog/direito-civil/alienacao-fiduciaria-penhora-bens/)
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Para estruturar um pedido de penhora em execução, consulte nosso [modelo de penhora nos autos](https://juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/modelo-penhora-rosto-autos/)
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A decisão, proferida pela Terceira Turma no **Recurso Especial nº 2.237.090/SP**, reafirma o entendimento da Segunda Seção de que **a presença do credor é indispensável para preservar o direito de propriedade e garantir a legitimidade da penhora.**

O caso envolveu um condomínio que buscava**cobrar taxas condominiais atrasadas por meio da penhora de um imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária**. O pedido foi negado nas instâncias inferiores e, posteriormente, confirmado pelo STJ.

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[https://juridico.ai/](https://juridico.ai/)
## **O que estava em discussão sobre a penhora de imóvel com alienação fiduciária?**

O ponto central do processo era determinar se o**imóvel dado em garantia fiduciária pode ser penhorado para satisfazer dívidas condominiais**, mesmo sem a participação do credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal.

Dessa forma, o condomínio alegou que a **dívida condominial tem natureza propter rem**, ou seja, está vinculada ao próprio bem, e por issoseria possível**penhorar o imóvel independentemente da citação do credor.**

Entretanto, o STJ entendeu que, embora a obrigação condominial tenha essa natureza, **a penhora direta sobre o imóvel só pode ocorrer após a citação do credor fiduciário**, já que ele detém a pro**priedade resolúvel do bem.**

Segue a ementa do Acórdão:

> EMENTA CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais. 2. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 3. Recurso especial não provido.

[Leia aqui a íntegra do Acórdão.](https://drive.google.com/file/d/1UFHBEiy3vRrLWYpcpC_S3wAG5mklrXpj/view?usp=sharing)

## **Quais foram os fundamentos da decisão sobre a****penhora de imóvel com alienação fiduciária?**

O ministro Moura Ribeiro destacou que, na alienação fiduciária, **o devedor fiduciante não é o proprietário do bem**, mas apenas titular dos **direitos aquisitivos** sobre ele. A propriedade plena pertence ao credor fiduciário **até que a dívida seja quitada.**

Dessa forma, qualquer **ato de constrição judicial sobre o imóvel sem a citação do credor**afetaria o **direito de propriedade de terceiro**, violando o devido processo legal.

O voto ressaltou ainda que, mesmo diante da natureza propter rem da dívida condominial, **a responsabilidade final pela quitação do débito recai sobre o proprietário**, o que inclui o credor fiduciário em caso de inadimplência do devedor.

[Penhora de Criptomoedas: Como funciona nos processos de execução?](https://juridico.ai/direito-civil/penhora-criptomoedas/)

## **O que muda na prática jurídica?**

A decisão do STJ tem impacto direto em **execuções de taxas condominiais** e em outras situações que envolvem imóveis com **alienação fiduciária em garantia**, como financiamentos imobiliários.

### **Para condomínios e administradoras**

- O condomínio pode propor execução contra o devedor fiduciante, mas **deve citar o credor fiduciário** antes de requerer a penhora do imóvel.
- Sem essa citação, a **constrição será considerada nula**, limitando-se apenas aos **direitos aquisitivos** do devedor sobre o bem.
- Após a citação, o credor fiduciário pode optar por **pagar a dívida condominial** e **sub-rogar-se nos direitos do condomínio** para cobrar o valor do devedor.

### **Para credores fiduciários (bancos e financeiras)**

- A decisão reforça a necessidade de acompanhar execuções condominiais e proteger o patrimônio vinculado à garantia fiduciária.
- Caso o imóvel seja penhorado sem citação, o credor pode alegar nulidade do ato e requerer a exclusão do bem da constrição.

### **Para advogados e operadores do Direito**

- Em execuções condominiais que envolvem imóveis alienados, é essencial identificar o **titular do registro da propriedade** e requerer sua citação.
- Em defesas, é possível **impugnar penhoras realizadas sem observância dessa exigência**, sustentando violação ao art. 5º, LIV, da Constituição e aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
- A decisão também orienta escritórios que assessoram instituições financeiras quanto ao **monitoramento processual e prevenção de constrições indevidas**.

![STJ invalida penhora de imóvel sem citação do credor fiduciário.](https://juridico.ai/wp-content/uploads/2025/11/STJ-invalida-penhora-de-imovel-sem-citacao-do-credor-fiduciario-1024x512.avif)

## **Relevância para o mercado imobiliário e para o sistema de crédito**

O posicionamento do STJ traz **segurança jurídica para o mercado imobiliário** e **protege o equilíbrio das relações contratuais** entre financiados e credores.

A**alienação fiduciária** é amplamente utilizada como garantia de crédito imobiliário e de operações financeiras, e sua estabilidade depende da **preservação do direito de propriedade do credor até o pagamento integral da dívida.**

Com a exigência de citação, o Tribunal assegura que **nenhum bem alienado seja atingido por decisão judicial sem o conhecimento do verdadeiro proprietário**, evitando prejuízos a instituições financeiras e evitando distorções no sistema de garantias.

Ao mesmo tempo, o STJ reafirma que **a dívida condominial não se extingue**, devendo ser satisfeita por quem tem relação direta com o bem, o que mantém a efetividade das execuções de crédito condominial.

## **STJ reforça contraditório na penhora de imóvel alienado**

O STJ consolidou o entendimento de que a**penhora de imóvel com alienação fiduciária só é válida se o credor fiduciário for citado para integrar a execução.**

A decisão reforça a proteção do direito de propriedade, garante a observância do contraditório e preserva a **coerência entre o regime jurídico da alienação fiduciária e a natureza propter rem das dívidas condominiais**.

Para advogados, síndicos e administradores de condomínios, a orientação prática é clara: **identificar o credor fiduciário e incluí-lo no polo passivo da execução antes de requerer a penhora**.

Para instituições financeiras, a decisão serve de alerta para**acompanhar execuções**relacionadas aos imóveis sob sua propriedade fiduciária.

Com isso, o STJ reafirma seu papel de harmonizar o sistema jurídico civil e processual, assegurando que **nenhum ato de constrição sobre bem alheio ocorra sem a participação do verdadeiro titular da propriedade**.

Leia também nosso artigo sobre [Melhor IA para contratos jurídicos: Descubra a ideal para advogados](https://juridico.ai/juridico/melhor-ia-para-contratos/)

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### **É possível penhorar um imóvel financiado para pagar dívidas de condomínio?**

Sim, mas com uma condição importante: o credor fiduciário (banco ou instituição financeira) deve ser citado para participar da execução.

Segundo o STJ, a penhora só é válida se o verdadeiro proprietário do imóvel (que na alienação fiduciária é o credor) tiver conhecimento e oportunidade de se defender no processo.

### **Por que o banco precisa ser citado se a dívida é do morador?**

Porque na alienação fiduciária, o morador (devedor fiduciante) não é o proprietário pleno do imóvel, apenas possui direitos aquisitivos sobre ele. A propriedade pertence ao banco até que o financiamento seja totalmente quitado.

Por isso, penhorar o imóvel sem citar o banco violaria o direito de propriedade de terceiro e o devido processo legal.

### **O que acontece se o condomínio penhorar o imóvel sem citar o banco?**

A penhora será considerada nula. Nesse caso, a constrição judicial ficará limitada apenas aos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel, não atingindo a propriedade em si. O credor fiduciário pode alegar a nulidade do ato e requerer a exclusão do bem da penhora.

### **O banco pode ser obrigado a pagar a dívida do condomínio?**

Sim. Como proprietário do imóvel e considerando que a dívida condominial tem natureza propter rem (vinculada ao bem), o banco pode ser responsabilizado pelo pagamento.   
Se optar por quitar a dívida, o credor fiduciário pode se sub-rogar nos direitos do condomínio e cobrar o valor do devedor posteriormente.

### **O que os advogados devem fazer na prática?**

Antes de requerer a penhora de um imóvel financiado, é essencial consultar o registro do imóvel para identificar se há alienação fiduciária e quem é o credor. Em caso positivo, o credor fiduciário deve ser citado e incluído no processo de execução.

Essa providência evita a nulidade da penhora e garante a validade jurídica de todo o procedimento executivo.

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