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title: "Distrato imobiliário: entenda as regras, retenções e restituição de valores"
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excerpt: "O distrato imobiliário exige atenção à causa do desfazimento, ao patrimônio de afetação e às regras de retenção e restituição. Veja os principais pontos para a análise jurídica."
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  - "Direito Civil"
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A análise de um distrato imobiliário não deve começar pelo percentual que poderá ser retido.

Para formalizar o distrato com as partes, use o [modelo de distrato de contrato](https://juridico.ai/modelos-juridicos/direito-civil/modelo-distrato-contrato/)
 com cláusulas de retenção clara.

Antes de chegar ao cálculo, o advogado precisa verificar a data da contratação, a causa do desfazimento, as cláusulas contratuais, os valores efetivamente pagos e a existência de patrimônio de afetação.

Esses elementos podem alterar tanto as consequências do encerramento do negócio quanto o prazo e o valor da restituição.

A [Lei nº 13.786/2018](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm)
, conhecida como Lei do Distrato, introduziu regras específicas para o desfazimento de contratos relacionados à incorporação imobiliária e ao parcelamento do solo urbano.

Neste artigo, você entenderá as principais regras aplicáveis e os pontos que merecem atenção na análise jurídica do caso.

![Jurídico AI — Crie peças e documentos jurídicos em minutos](https://juridico.ai/wp-content/uploads/2025/10/pecas_documentos_juridicos_com_ia.avif)## **O que é distrato imobiliário?**

Tecnicamente, o distrato corresponde ao acordo celebrado pelas partes para extinguir um contrato anterior.

No mercado imobiliário, porém, a expressão também é utilizada de forma mais ampla para tratar do desfazimento do negócio, inclusive em situações decorrentes do inadimplemento do adquirente.

O art. 67-A da [Lei nº 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm)
 disciplina os efeitos do desfazimento do contrato celebrado com o incorporador mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente.

Por isso, o ponto de partida da análise é identificar **quem deu causa ao encerramento e qual é o fundamento jurídico da resolução**.

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## **Quanto pode ser retido no distrato imobiliário?**

Nos casos abrangidos pelo art. 67-A, o adquirente tem direito à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, observadas as deduções permitidas pela legislação.

Entre elas estão a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional.

Como regra, a pena convencional não pode ultrapassar **25% da quantia paga**.

A situação muda quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação. Nesse caso, o § 5º do art. 67-A permite que a pena convencional alcance até **50% da quantia paga**.

Esse percentual, porém, não deve ser aplicado de maneira automática. O advogado precisa verificar o regime do empreendimento, a cláusula contratual, a data da contratação e as circunstâncias do desfazimento.

## **Como funciona a restituição dos valores pagos?**

A pena convencional não é necessariamente a única dedução possível.

[O art. 67-A](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm)
 também admite, conforme o caso, a dedução da comissão de corretagem e de determinados encargos relacionados ao período em que a unidade esteve disponibilizada ao adquirente.

Podem entrar nessa análise, por exemplo, impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e valores relacionados à fruição da unidade.

Na prática, o advogado deve separar claramente:

- os valores efetivamente pagos;
- cada desconto realizado;
- o fundamento contratual da dedução;
- o fundamento legal utilizado;
- o saldo final oferecido para restituição.

Essa organização facilita a identificação de eventual cobrança indevida ou de percentual incompatível com o contrato e com a legislação.

## **Qual é o prazo para restituição dos valores?**

O prazo depende do regime da incorporação.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, o art. 67-A prevê que o saldo devido após as deduções seja restituído em até **30 dias após o habite-se ou documento equivalente**, observadas as demais condições legais.

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, o valor remanescente deve ser pago após **180 dias contados do desfazimento do contrato**.

Também há regra específica para a hipótese de revenda da unidade antes do término desses prazos.

Por isso, ao analisar eventual atraso na restituição, o advogado precisa primeiro identificar qual regime jurídico é aplicável ao empreendimento.

## **O que muda quando a incorporadora dá causa ao desfazimento?**

As consequências são diferentes quando o encerramento decorre do inadimplemento da incorporadora.

Um exemplo recorrente é o atraso na entrega do imóvel.

O art. 43-A da [Lei nº 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm)
 admite prazo de tolerância de até **180 dias corridos**, desde que essa possibilidade esteja prevista de forma clara e destacada no contrato.

Ultrapassado esse período sem que o adquirente tenha dado causa ao atraso, pode haver resolução do contrato, com consequências distintas daquelas aplicáveis ao inadimplemento do comprador.

Por isso, antes de discutir qualquer percentual de retenção, é essencial definir **qual parte deu causa ao desfazimento**.

## **A data do contrato interfere na aplicação da Lei do Distrato?**

Sim.

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018.

Nos contratos anteriores, o advogado deve analisar o regime jurídico vigente à época da contratação e a jurisprudência aplicável, evitando transportar automaticamente os percentuais introduzidos pela nova legislação.

Essa verificação deve aparecer logo no início da análise do caso.

## **O que o advogado deve analisar no contrato?**

A leitura do instrumento contratual é uma das etapas mais importantes em demandas envolvendo distrato imobiliário.

Entre os pontos que merecem atenção estão a data da contratação, existência de patrimônio de afetação, cláusula penal, comissão de corretagem, valores pagos, regras de restituição, prazo de entrega, eventual cláusula de tolerância e índices de atualização monetária.

Também é importante confrontar essas previsões com comprovantes de pagamento, aditivos, comunicações entre as partes e documentos do empreendimento.

Em situações mais amplas de encerramento contratual, também pode ser útil revisar os fundamentos jurídicos relacionados à [rescisão de contratos](https://juridico.ai/direito-civil/como-rescindir-um-contrato/)
 antes de definir a medida adequada.

## **O que observar antes de ajuizar uma ação envolvendo distrato imobiliário?**

Antes de formular os pedidos, o advogado deve reconstruir a relação contratual de forma cronológica.

É importante identificar quanto foi pago, quando surgiu o inadimplemento, quem deu causa ao desfazimento, quais valores foram descontados e quanto efetivamente foi oferecido para restituição.

Se a controvérsia estiver na retenção, será necessário verificar se o percentual possui respaldo na lei e no contrato.

Se o problema estiver relacionado ao atraso da obra, a análise deve se concentrar nas datas contratadas, na cláusula de tolerância e na responsabilidade pelo descumprimento.

Essa organização ajuda a delimitar melhor a tese jurídica e evita pedidos genéricos.

## **Como a IA pode apoiar a análise de um distrato imobiliário?**

Demandas desse tipo podem envolver contratos extensos, aditivos, comprovantes de pagamento e documentos do empreendimento.

Com a [Jurídico AI](https://juridico.ai/)
, o advogado pode analisar os documentos do caso, localizar cláusulas relevantes, organizar informações da demanda, pesquisar jurisprudência e desenvolver a estratégia e a peça jurídica considerando o contexto apresentado.

Em um distrato, por exemplo, a análise pode ajudar a reunir informações como **data do contrato, valores pagos, patrimônio de afetação, cláusula penal, prazo de entrega e regras de restituição**.

A tecnologia funciona como apoio à análise, enquanto o enquadramento jurídico e a definição da estratégia permanecem sob avaliação do advogado.

![Jurídico AI — Crie peças e documentos jurídicos em minutos](https://juridico.ai/wp-content/uploads/2025/10/pecas_documentos_juridicos_com_ia.avif)[Experimentar a Jurídico AI de graça](https://app.juridico.ai/signin)

### **O que é distrato imobiliário?**

Tecnicamente, é o acordo das partes para extinguir um contrato. No mercado imobiliário, o termo também é usado de forma ampla para o desfazimento do negócio, inclusive por inadimplemento do adquirente.

### **Qual lei regula o distrato imobiliário?**

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que incluiu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964 e trata do desfazimento de contratos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo.

### **Quanto a incorporadora pode reter no distrato?**

Além da comissão de corretagem, a pena convencional, que em regra não pode passar de 25% da quantia paga. Se a incorporação tiver patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% (art. 67-A, § 5º).

### **Que outras deduções podem ser feitas na restituição?**

Conforme o caso, impostos sobre o imóvel, cotas condominiais e valores ligados à fruição da unidade durante o período em que esteve disponível ao adquirente.

### **Qual o prazo para a restituição dos valores?**

Com patrimônio de afetação, até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente. Sem patrimônio de afetação, após 180 dias contados do desfazimento. Há regra específica se a unidade for revendida antes.

### **O que muda quando a incorporadora dá causa ao desfazimento?**

As consequências são diferentes das do inadimplemento do comprador. No atraso da obra, o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 admite tolerância de até 180 dias, se prevista de forma clara no contrato; depois disso, pode haver resolução.

### **A Lei do Distrato vale para contratos antigos?**

A lei entrou em vigor em dezembro de 2018. Para contratos anteriores, é preciso analisar o regime jurídico da época e a jurisprudência aplicável, sem transpor automaticamente os novos percentuais.

### **O que analisar no contrato em um caso de distrato?**

Data da contratação, patrimônio de afetação, cláusula penal, comissão de corretagem, valores pagos, regras de restituição, prazo de entrega, cláusula de tolerância e índices de correção.

### **O que fazer antes de ajuizar ação sobre distrato imobiliário?**

Reconstruir a relação contratual em ordem cronológica: quanto foi pago, quem deu causa ao desfazimento, quais descontos foram feitos e quanto foi oferecido. Isso ajuda a delimitar a tese e evita pedidos genéricos.

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Formado em Direito e pesquisador nas áreas de Direito Civil e Tecnologia. Possui experiência prática na redação de peças jurídicas e no desenvolvimento de estratégias processuais. Atua com marketing, produção de conteúdo jurídico e SEO. Produz conteúdos que aproximam o Direito da tecnologia, com informações claras, relevantes e aplicáveis à rotina dos advogados.

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